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離婚時の財産分与で家を分ける方法とは?手順や名義変更の方法、注意点を解説!

2022.12.15
2023.01.10
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離婚時の財産分与で家をどのように分ければよいのかわからず、困っていませんか?

この記事では、離婚時の財産分与で家を分ける方法や、家を売らないで住み続けるときの財産の分け方、名義変更の方法、夫名義であるときの注意点などをご紹介します。離婚時の財産分与で困っている方は、ぜひ参考にしてください。

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離婚時における財産分与の考え方

「話し合いのシーン」

 

離婚時の財産分与では、家だけではなく土地も対象です。ふたりで築き上げたすべての財産を対象としています。ここでは、離婚時における財産分与の考え方を見ていきましょう。

 

家(建物)だけではなく土地も財産分与する

婚姻中に戸建てやマンションを住宅として購入していた場合、名義がどちらでも共有財産となり、離婚時の財産分与の対象です。また、家(建物)だけではなく、土地も財産分与の対象としています。

共有財産から購入した不動産は原則すべて財産分与の対象となるため、名義は関係ないと認識しておきましょう。

 

婚姻期間中に築き上げた財産すべてが対象

婚姻期間中にふたりで築き上げたあらゆる財産が、財産分与の対象です。不動産だけではなく、以下のような財産も対象となります。

 

  • 現金
  • 預貯金
  • 保険
  • 自動車
  • 有価証券 など

 

また、夫婦どちらかに隠れて取得した不動産であっても、婚姻後に購入したのであればふたりの共有財産と認識されます。

 

一般的な財産分与の流れ

「家と虫めがね」

 

 

家の財産分与は、以下の流れで進めます。

 

  1. 名義人をチェック
  2. ローンの契約名義人・残額を確認
  3. 不動産価値を査定
  4. 夫婦での話し合い

 

流れ①:名義人をチェック

まずは、家がどちらの名義になっているのか確認します。名義になっているケースは、以下の4つです。

 

  • 夫名義
  • 妻名義
  • 共有名義
  • 夫婦どちらかの親族の名義

 

家の名義人がわからない場合は、法務局で登記簿謄本(登記事項証明書)を取得しましょう。登記簿謄本には、家の所有者などの情報が記載されています。登記簿謄本は、郵送やオンラインでも取得することが可能です。

 

流れ②:ローンの契約名義人・残額を確認

続いて、住宅ローンの契約名義人と残額を確認します。住宅ローンの残額によって財産分与の結果が変わるため、必ずチェックしてください。

また、家の名義と住宅ローンの名義が違う場合、財産分与の割合を決めるときに影響します。住宅ローンがどのような内容になっているのかは、金融機関に問い合わせましょう。

 

流れ③:不動産価値を査定

名義を確認したあとは、家の価値がどれくらいあるのか不動産会社に査定依頼します。財産分与をおこなうときは、今の家の価値から金額を決めるため、不動産価値を査定することは重要です。

正しく査定してもらうためには、実績豊富な不動産会社に依頼しましょう。複数社に査定依頼できる一括査定依頼サイトを利用することもおすすめです。

 

流れ④:夫婦での話し合い

査定価格を確認した後、家の価値はローンの残額を上回っているのか、それとも下回っているのか確認します。ローンの残額がある場合は、自己資金で返済するか、任意売却という手法で残額を支払うかになるため、夫婦での話し合いが必要です。

また、ローンの残額があるケースにおいては、財産分与せずにローンの名義人が支払い続けることが一般的です。この点に関しても、夫婦でしっかりと話し合いましょう。

ローンが残らず、どちらが家を持つのか結論が出たときは、家の名義変更をおこなってください。名義変更は、司法書士に依頼すれば時間も手間もかかりません。

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離婚時に家を財産分与する方法3選

「お金の上にある家」

 

 

離婚時に家を財産分与する方法は、以下の3つです。

 

  1. 現金化してそれぞれに分ける
  2. 家を残して片方に現金を支払う
  3. 家を残して別の財産を渡す

 

方法①:現金化してそれぞれに分ける

もっともオーソドックスな方法は、家を売却して現金化し、ふたりで分配することです。これまで住んでいた家を使わないのであれば、この方法によって余計なトラブルを減らせるでしょう。それぞれが新しい生活をはじめる資金にもなるメリットもあります。

ただし、離婚後にトラブルになりにくいものの、家に住み続けられないデメリットがあります。

 

方法②:家を残して片方に現金を支払う

家を現金化せずに財産分与したいときは、家に住み続ける側がもう片方に家の価値の半分を現金で渡す方法もあります。この方法のメリットは、同じ家に住み続けられることです。

しかしながら、家の価値が高い場合、支払う金額も高くなるため、多額の自己資金が必要になることも考えられるでしょう。また、ローンの支払いで揉めることも少なくありません。

 

方法③:家を残して別の財産を渡す

現金で家の価値の半分を支払えない場合は、家の代わりに別の財産を渡すやり方もあります。財産のなかから相当金額を渡すため、多額の自己資金を必要としません。

ただし、家は価値の高い財産になるため、別の財産では不足分を補えない可能性もあります。そのときには、自己資金を用いることになるかもしれません。

 

離婚時に家を財産分与するときの注意点

「家とカップル」

 

離婚時に家を財産分与する際、以下の2つの注意すべきポイントがあります。

 

  1. 財産分与の請求期間は2年以内
  2. ローンの支払いにはリスクがある

 

注意点①:財産分与の請求期間は2年以内

財産分与の請求期間は、離婚成立日から2年以内と定められています。2年間のうちに財産分与を求めることを表明している場合、権利は消滅しません。離婚を決めて分与の対象となる財産があるときは、期間内に財産分与を求める意思表示をすることが重要です。

話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所などで調停をとることで、2年を過ぎても請求する権利は消えません。また、2年で請求権はなくなるものの、双方合意のうえ話し合う場合は、2年を超えても財産分与できます。

 

注意点②:ローンの支払いにはリスクがある

妻が家を引き継ぎ、夫がローンを支払うという財産分与のパターンは多いですが、リスクが高いです。夫は住んでいない家のローンの支払いのため、滞納しても被害がなく、支払いを放棄するケースがあります。滞納が続くと家は競売にかけられ、最悪の場合、住めなくなってしまうでしょう。

ローンの支払いに関する約束は、公正証書を作成し証拠を残すことが重要です。公正証書があれば、その内容が履行されないときに強制執行することが可能です。支払いに関することは、口約束を避けるようにしましょう。

妻に返済能力があるケースでは、家の名義もローンの名義も妻に変更することで、競売にかけられるリスクはなくなります。

 

家を売却するときの選択肢は3つ

 

「家と電卓」

 

家を現金化してそれぞれに分ける財産分与では、できるだけ家を高く売ることが賢明です。ここでは、家を売却するときの方法を3つご紹介します。

 

  • オーバーローンの場合は「任意売却」
  • はやく現金化したいときは「買取」
  • できるだけ高く売りたい場合は「仲介

 

オーバーローンの場合は「任意売却」

家の売却価格や自己資金でローンの残りを返済できないときは、任意売却という選択肢があります。ローンの残額がある家は、ローンを組むときに設定された抵当権を外せないため、売却できないことが一般的です。

任意売却であれば、抵当権を設定した金融機関の合意を得ることで、通常の売却活動をおこなえます。しかしながら、金融機関側にメリットのある方法ではないため、任意売却を許可する可能性が低いです。

 

はやく現金化したいときは「買取」

できるだけ早めに家を売却したいときは、買取という方法がおすすめです。買取は、個人売主に家を売るのではなく、不動産会社に売却する方法です。通常の家の売却では、買主が現れるまでに時間がかかりますが、買取であればすぐに不動産会社に家を売れ、現金化できます。

ただし、不動産会社はリフォームなどをおこない再販するため、その分の費用が差し引かれ、仲介の60〜70%程度の価格でしか売却できず、高く売ることは難しいです。

 

できるだけ高く売りたい場合は「仲介」

不動産会社に売却活動を依頼する仲介は、もっとも家を高く売ることが可能な方法です。最低でも3〜4ヵ月以上の売却期間になりますが、売却のプロである不動産会社が市場動向やニーズをふまえて、高く売却することを目指します。

不動産会社は、売却に強みを持っているかどうか確認して選ぶようにしましょう。売却の実績が豊富にある場合、さまざまなノウハウを持っているため、売りにくい家でも相場に近い価格で売却できる可能性があります。

 

離婚時に家を財産分与するときは話し合いが大切

離婚時に家を財産分与するとき、ローンの支払いや家に住み続けるのかについてしっかりと話し合う必要があります。家を売却して現金を分ける方法であればトラブルが少ないですが、どちらかが家に住む場合は、名義などを必ず確認しましょう。

家を現金化しそれぞれに分ける財産分与の場合、家を高く売ることで、ローンを完済し自己資金を増やすことが可能です。高額売却を目指すときは、売却に強みを持っている不動産会社に依頼しましょう。

 

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