共同名義の家を売却したいけれど、どうすればいいのか分からないとお悩みではないでしょうか。
本記事では、共同名義の不動産の売却方法についてお伝えしていきます。注意点のほか、贈与税の有無や、確定申告についてもご説明していきますので、共同名義の不動産売却でのトラブル回避のためにも参考にしてみてください。
共同名義の家を売却する基礎知識
共同名義の家とは、所有権を複数人が有している家のことをいいます。
家を購入する際に夫と妻がそれぞれ住宅ローンを組んだ場合や、相続した家を他の相続人と共に所有する場合などに、不動産を共同名義とするケースが多くなっています。
共同名義の不動産には共有者それぞれの持ち分があり、自分の持ち分を登記するという仕組みになっています。
単独名義との違い
単独名義とは、家の所有権を一人で有していることをいいます。
共同名義と単独名義の大きな違いは、不動産に関する意思決定を一人で出来るか否かという点にあります。
単独名義の場合は所有者が一人だけなので、自分だけの判断で売却することが可能ですが、共同名義の場合は名義人すべての同意なしには売却はできなくなるでしょう。
共同名義の家の売却方法とは？
所有者が複数人いる共同名義の家を売却するには、一体どのような方法をとれば良いのでしょうか。
こちらでは、共同名義の家の売却方法について5つお伝えしていきます。
名義人全員の合意を得て売る
共同名義であっても家の売却自体は可能です。しかし、売却するには名義人全員の合意が必要となります。
名義人のうち誰か一人でも反対する人がいると売却はできないので、事前にしっかりと話し合う必要があります。
自分の持ち分のみ売る
自分の持ち分のみであれば、売却する際に他の共有者の同意は必要ありません。
しかし、共同名義の家の一部の持ち分をわざわざ購入しようとする買主はあまり多くはないといえます。そのため、現実的には自分の持ち分のみの売却は難しいといえるでしょう。
分筆して売る
分筆とは、1つの土地を分割し複数に分けて登記をする手続きのことをいいます。
分筆することにより、持ち分の土地を単独名義とすることができるので、売却は自由に行うことが可能となります。共同名義の土地が広く、分筆しても十分な土地がある場合は、非常に有効な方法です。
共同者に買い取ってもらう
もしも、名義人のうちの誰かが売却に反対しているという場合は、その人に自分の持ち分を買い取ってもらうという方法もあります。買い取る方にも持ち分を増やせるというメリットがあるため、共同者の中に不動産を手放したくないと考えている人がいる場合には、有効な方法といえます。
リースバックを利用する
もしも、共同名義の家に所有者の一人が居住しているために売却ができないという場合は、リースバックを利用するという方法もあります。
リースバックとは、家の売却後に賃貸契約を結び、家賃を払いながらそのまま住み続けるという仕組みのことです。
リースバックならば、売却後に家賃の支払いは発生しますが、居住していた人も家を出る必要はありません。住む場所は変えたくないけれど共有状態を解消したいという場合には適した方法といえます。
共同名義の家を売却する際に必要な書類は？
共同名義の家を売却する際は以下の書類を用意します。なお、書類は共有者全員が用意する必要があるので注意しましょう。
- 登記識別情報（登記済権利証）
- 地積測量図
- 印鑑証明書
- 身分証名書
- 住民票
では、それぞれ詳しくみていきましょう。
登記識別情報（登記済権利証）
不動産の所有者であることを証明するために、登記識別情報、または、登記済権利証が必要となります。登記識別情報とは、不動産登記の際に登記名義人に対して発行される12桁の英数字のことです。登記識別情報は2006年以降の登記に採用されており、それ以前の場合は、登記済権利証という書類が発行されています。登記をした時期により用意するものが変わるので注意しましょう。
地積測量図
土地の面積や隣地との境界線を確認するために、地積測量図が必要となります。相続した土地などで地積測量図が手元にない場合は、土地家屋調査士に依頼して新たに測量してもらう必要があります。
印鑑証明書
共有者全員の印鑑証明書が必要となります。3か月以内に発行したものを用意しましょう。
身分証名書
運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなどの身分証明書も必要です。こちらも、共有者全員が用意します。
住民票
司法書士に所有者の移転登記をしてもらうため、住民票も必要です。こちらも共有者全員が用意する必要があります。
共同名義の家を売却する際の注意点とは？
共同名義の家の売却には単独名義とは異なる注意点があります。
こちらでは、主な注意点を4つご紹介していきます。それぞれ詳しくみていきましょう。
立ち会いができない共同者がいる場合は委任状が必要になる
共同名義の家を売却する際には、共同者全員の同意と立ち会いが必要です。
健康状態が良くない、遠方に住んでいるなどの理由により立ち会いが難しい場合は、委任状を作成し代理人を選任する必要があります。
立ち会いもせず、委任状もないという状況になると、家の売却を進めることができなくなるので、立ち会いが難しい場合には必ず委任状を作成しましょう。
贈与税が発生する可能性がある
住むことも売ることもできない共同名義の家の所有権は不要だからといって、共同名義者の誰かに持ち分を譲ると譲渡税が発生します。また、本来の価格よりも安い金額で売った場合にも、相場の金額との差額相当分が贈与とみなされる場合があります。
共同名義の家を売却し、持ち分割合に沿って売却代金を分割した場合には贈与税が発生
することはありませんが、持ち分を譲ったり、あまりにも安い価格で売却した場合には贈与税がかかることがあるので注意しましょう。
共有物分割請求をされる場合がある
共有物分割請求とは、共同名義者のうちの一人が「自分一人の名義にして欲しい」と他の共同名義者に申し出ることです。
共有物分割請求には法的強制力があるため、申し出を受けた共同名義者は共有状態解消のために動かなくてはいけなくなります。もしも解決できなかった場合は、共有物分割請求訴訟となり、裁判にて不動産の処遇が決められますが、判決によっては競売にかけられ売却代金が大幅に下がってしまうこともあり得ます。
共同名義の家については、共有分をどうするのかを、共有物分割請求をされる前に話し合っておくことが望ましいでしょう。
夫婦で共同名義の場合は離婚協議に時間がかかる
離婚時の財産分与においては、共同名義であっても、持ち分は関係なく2分の1ずつ分けることになります。しかし、家を2つに分けることはできないため、どちらかの単独名義に変える、売却して売却益を分けるなどの方法をとることが一般的です。
しかし、ローンが残っている場合は単独名義に変えることは難しく、オーバーローンとなる場合は、基本的には売却もできなくなります。金融機関に相談してより良い方法を考えることになりますが、それには多くの時間がかかってしまいます。
しかし、手続きが面倒だからといって共同名義のまま家を放置してしまうと、後々トラブルに発展する可能性が高くなります。名義変更や売却に多くの手間と時間がかかっても、離婚時には家の共有を解消しておくようにしましょう。
共同名義の家を売却した場合、確定申告は誰が行う？
不動産を売却して利益が出た場合には、確定申告を行う必要があります。
共同名義の家を売却した場合、共有者全員が個別に確定申告を行う必要があるので申告漏れのないよう注意しましょう。
共同名義の家を売却する場合は事前準備が重要！
共同名義の家を売却するには、所有権を有するすべての人の同意が必要です。まずは他の共同名義者としっかりと相談して、共同名義者全員が納得する方法を選択しましょう。
また、共同名義のままにしていると後々トラブルに発展しかねません。現在売却の意思がない場合でも、共同名義の家をどうするのか、事前に話し合っておくと良いでしょう。
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