親が亡くなり家を相続したものの、売却のために、どのような手続きをとればよいのか分からないという方もいるのではないでしょうか。
本記事では、亡くなった親族の家の売却方法についてお伝えしていきます。
相続した家を売却した時の税金についても詳しく解説していくので、ぜひ参考にしてみてください。
亡くなった親族の家を売却するための手順とは？
親族が亡くなり家を相続した場合、さまざまな手順を踏まなくては売却することができません。
こちらでは、親族が亡くなった際の遺産相続から家の売却までの手順についてご説明していきます。
①遺言状・遺産の確認
まずは、遺言状の有無と遺産の確認を行います。故人が残した遺産がどのくらいあるのかを正確に把握しておきましょう。
遺言状が残されていた場合は、そこに書かれている通りに相続を行います。
②遺産分割の協議
遺産の確認が終わったら、相続人の間で誰が何を相続するのかを決めます。故人が遺言状を残していた場合は、遺言状に従って分割します。
遺言状がない場合は、相続人が話し合って決めていきましょう。
③名義変更
遺産分割によって不動産を相続した場合は、名義変更を行います。遺産を相続したとしても、名義が故人のままの場合は売却はできません。
不動産を相続した場合は、必ず名義変更を行いましょう。
④査定依頼
名義変更を行ったら、通常の不動産売却と同様に不動産会社に査定を依頼します。相続の場合はその土地に住んだことがないというケースも想定されるので、査定金額は慎重に見定める必要があります。
不動産会社によって査定方法や基準が異なるため、査定金額が大きく変わることも珍しくありません。相続の場合は特に、複数社の不動産会社に依頼し、それぞれの査定結果を見比べたうえで売り出し価格を決めると良いでしょう。
⑤媒介契約の締結
査定が終わったら、不動産会社と媒介契約を締結します。査定時の対応や結果を基に、信頼がおけると感じた会社を選ぶと良いでしょう。
媒介契約には、1つの不動産会社のみしか契約できない「専任」「専属専任」、複数社と契約を結べる「一般」の3種類があります。それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで選択しましょう。
⑥売買契約の締結
購入希望者が見つかったら、売買契約を締結します。
価格交渉などを経たうえで、条件に双方の合意が得られ次第、売買契約を締結しましょう。
⑦引き渡し
売買契約時に取り決めた日にちに、家の引き渡しを行います。
同日に代金の決済と所有権の移転登記申請を行い、その後、家の引き渡しをする流れとなります。
⑧確定申告
家の売却により利益が出た場合は、必ず確定申告を行う必要があります。確定申告は、家を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行いましょう。
相続登記の方法
相続登記とは、相続した不動産の名義を変更する手続きのことをいいます。
不動産を相続することが決まったら、以下の書類を収集して管轄の法務局へ申請することにより、手続きをすることができます。
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必要書類 |
入手場所/内容 |
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登記申請書 |
・法務局のホームページよりダウンロード |
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不動産の登記事項証明書 |
・申請書に登記する不動産の情報を書き込 むため必要 ・保管していない場合は、管轄の法務局に て入手 |
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遺産分割協議書 |
・相続人全員の実印が押された遺産協議書 が必要 |
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被相続人の戸籍謄本（死亡時から出生時まで） |
・死亡時から遡って、出生時までのすべて の戸籍謄本が必要 ・本籍地の役所にて入手 |
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被相続人の住民票に除票 |
・最後に住んでいた役所にて入手 |
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相続人の戸籍謄本 |
・本籍地の役所にて入手 |
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相続人の印鑑証明書 |
・遺産協議書の押印が実印であることを証 明するために必要 ・役所にて入手 |
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固定資産評価証明書 |
・不動産のある地域の役所にて入手 |
親名義の場合
不動産が親名義の場合は、子が相続人の第一順位となるため、兄弟・姉妹で遺産を分割することが多くなります。
遺言書がない場合は、全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成しましょう。
祖父母名義の場合
例えば、祖父が亡くなったあとも名義変更をしないまま、親が祖父名義の家に住み続けていた場合、親が亡くなったあとに祖父名義の家が残ってしまうこともあります。
その場合は、その家の相続人は「親の相続人」ではなく「祖父の相続人」となります。
つまり、亡くなった親の子ではなく、親の兄弟または孫が相続人の第一順位となるため、親の兄弟と遺産分割協議を行うことになります。
それ以外の親族の場合
法定相続人の順位は以下のようになっています。
|
順位 |
親族 |
|
第1順位 |
子 またはその代襲相続人（孫） |
|
第2順位 |
直系尊属（父母） |
|
第3順位 |
兄弟姉妹またはその代襲相続人（甥・姪） |
つまり、親や祖父母以外でも、遺産相続の対象者となることも起こり得ます。
その場合は、他の相続人と共に遺産分割協議を行うことになります。
亡くなった親族の家を売却する際にかかる税金とは？
亡くなった親族の家を相続して売却する場合、以下の4つの税金が課せられます。
- 相続税
- 登録免許税
- 印紙税
- 譲渡所得税
それぞれの税金について、詳しく説明していきます。
相続税
相続税とは、故人の遺産を相続した際に発生する税金のことをいいます。
相続税の納付は、故人の死から10か月以内に行う必要があります。
ただし、相続税には控除があり、「3,000万円＋600万円×法定相続人数」を超える場合のみ支払いが発生します。
登録免許税
登録免許税とは、不動産などを相続した際の相続登記に課せられる税金のことをいいます。
相続登記の登録免許税の計算式は以下のようになります。
登録免許税＝固定資産税評価額 × 0.4％
また、相続登記を司法書士に依頼する場合は、司法書士手数料として5万円から8万円ほどがプラスでかかります。
印紙税
印紙税とは、相続した不動産を売却する際の売買契約書に課せられる税金のことで、契約書に印紙を貼ることにより納税します。
印紙税は、売買契約書の金額により以下のように決まっています。
|
売買契約書の金額 |
印紙税額 |
軽減税率 |
|
50万円超100万円以下 |
1,000円 |
500円 |
|
100万円超500万円以下 |
2,000円 |
1,000円 |
|
500万円超1,000万円以下 |
10,000円 |
5,000円 |
|
1,000万円超5,000万円以下 |
20,000円 |
10,000円 |
|
5,000万円超1億円以下 |
60,000円 |
30,000円 |
譲渡所得税
譲渡所得税とは、相続した家を売却した際に利益が発生した場合に課せられる税金のことをいいます。
譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。
譲渡所得税＝譲渡所得 × 税率
税率は、譲渡した年の1月1日における所有年数が5年以下の短期譲渡取得の場合は39.63％、5年超の長期譲渡所得の場合は20.315％となります。
亡くなった親族の家を売却する際に利用できる節税方法は？
3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除とは、居住用財産を売却した際に利用できる特例で、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるというものです。
3,000万円の特別控除は、マイホームの売却の際に利用できる制度のため、相続した家に以前から自分も住んでいたという場合のみ受けることが可能となります。
取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、相続税の支払いをした場合、その相続税を取得費に加算することができるという特例のことをいいます。相続税を取得費に加算することにより、譲渡所得税の節税をすることが可能となります。
この特例は、故人が亡くなってから3年10か月以内に相続をしたものを売却した場合に使うことができます。
譲渡費用を計上する
譲渡費用とは、家を売るためにかかった費用のことをいいます。
譲渡所得を求める際は、家の売却資金から取得費と譲渡費用を差引いて計算します。
つまり、譲渡費用を漏れなく計上することにより譲渡取得が抑えられ、譲渡取得税の節税につながります。
亡くなった親族の家を高値で売るポイント
相続した家をなるべく高く売るには、一体何をしたら良いのでしょうか。
こちらでは、亡くなった親族の家を高値で売るポイントについてお伝えしていきます。
複数の不動産会社に査定を依頼する
査定は必ず複数の不動産会社に依頼することが重要です。査定方法や基準は、不動産会社により異なるため、結果が大きく変わることも珍しくありません。
もし1社のみに限定してしまうと、その査定額が適正であるのか判断することができず、相場よりも低い価格で売りに出してしまうことも起こり得ます。
家を売却する際は、必ず複数社に査定を依頼し、査定金額を比較したうえで売り出し価格を決めるようにしましょう。
スケジュールに余裕を持たせる
相続した不動産に限らず、家を売るときはスケジュールに余裕を持たせることが高値で売るポイントとなります。
急いで売ろうとすると、必要以上の値下げに応じなくてはならなくなることも起こり得ます。不動産を高値で売るためには、余裕を持ったスケジュールで臨むことが重要となります。
なかなか売れない場合は取り壊しも検討する
築年数が古い物件の場合は、家が古すぎることが原因で売れないということもあります。 売却に出してもなかなか売れないという場合は、家を取り壊して更地にすることも検討しましょう。
亡くなった親族の家を売るためには、まずは相続手続きを
親族が亡くなった場合、相続人に当てはまる場合は、まずは遺産分割の協議をして相続する物を分割する必要があります。
協議の結果、家を相続することになった場合は、まずは名義変更を行いましょう。名義が故人のままだと、売却することができなくなります。
必ず名義変更を行い、その後、売却活動を開始するようにしましょう。
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