購入してから10年後にマンションを売却する場合は、損をしてしまうのでしょうか？
今回は、マンションの価格の下落率を確認しながら、マンションを10年で買い替えるメリットなど、10年後の売却について重要になるポイントを解説します。売却を有利に、損をせず売却を進めましょう。
築年数ごとの売却相場と値下がり率は？
まずは、築年数ごとの価格相場を確認しましょう。
※REINS TOPIC「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2021年）」を元に作成
上記表を見ると、築年数が経過するごとに価格が落ちていくことが分かります。
次に築年数ごとの㎡単価と下落率を確認しましょう。
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築年数 |
㎡単価（万円） |
下落率 |
|
〜築5年 |
102.6 |
- |
|
〜築10年 |
90.9 |
11.4% |
|
〜築15年 |
77.1 |
15.2% |
|
〜築20年 |
70.4 |
8.7% |
|
〜築25年 |
59.1 |
16.1% |
|
〜築30年 |
43.0 |
27.2% |
|
築30年〜 |
37.1 |
13.7% |
※RAINS TOPIC 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況」を元に作成
築15年まで価格は急降下し、築15年〜20年までは8.7％と少し緩やかになります。築20年目以降の値下がり率は、築15年までの値下がり率より大きくなっています。さらに築25年〜築30年では、27.2％と大幅に下落することが分かります。
つまり、築年数でみる売却のタイミングは、築20年目より前が理想になります。売却のタイミングを知る上で、下落率は重要なポイントです。
マンションを10年で買い替えるメリットは？
マンションを10年で買い換える場合、4つのメリットがあります。
- 10年間の住宅ローン控除を再度利用できる
- 10年固定金利を利用できる
- 築６〜10年のマンションは成約率は高い
- 新築の場合、固定資産税の減額がある
それぞれ詳しく解説をします。
10年間の住宅ローン控除を再度利用できる
住宅ローン控除とは、毎年年末の住宅ローン残高の0.7％が所得税と住民税から還付される制度のこと。最長13年間控除が可能で、所得税から控除しきれなかった分は、翌年の住民税から控除ができます。10年で買い替えをすることで、住宅ローン控除を継続して受けることができます。
例として4,000万円の住宅ローン残高がある場合、最大で28万円が還付され、13年間控除を受けた場合は364万円が合計の控除額になります。
住宅ローン控除を受けるには条件があるため、詳しくは国税庁HPを確認しましょう。
10年固定金利を利用できる
10年後に売却をする予定であれば、10年の固定金利で住宅ローンを利用しやすくなります。10年固定金利は、返済計画が立てやすい上に、金利が長期固定金利より低い傾向にあります。毎月の返済額を抑えることができるためメリットの一つになります。
築6〜10年のマンションは成約率が高い
中古マンションの成約率を確認しましょう。
※RAINS TOPIC 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況」を元に作成
このように、築6〜10年のマンションは他の築年数に比べて成約率が高い傾向にあるため、売却をスムーズにできる時期と言えます。
新築の場合固定資産税の減額がある
新築住宅マンションにかかる固定資産税を5年間、1戸あたり床面積120㎡を限度に税額が2分の1に減額する特例措置があります。また、認定長期優良住宅の場合は7年間、固定資産税の税額が2分の1に減額になります。新築の場合のみですが、10年で買い替えをする場合は利用しましょう。
取得してから10年のマンションを売却するポイント
取得してから10年のマンションを売却するポイントは、主に4つあります。
- 住みながらの売却になる可能性がある
- 信頼のおける不動産会社に依頼
- 売却価格の設定を適切に
- 付加価値をアピールすることが重要
それぞれ確認していきましょう。
住みながらの売却になる可能性がある
購入してから10年以内の場合、住宅ローンは完済していないことがほとんどでしょう。原則、住宅ローンを完済しなければ、マンションを売却することはできません。つまり、住みながら売却を先行させ、売却後に買い替えの流れになります。
住みながらの売却は、内覧の予定を確保したり、部屋をきれいに保つ必要があるため、少し手間と時間の確保が必要になります。
信頼のおける不動産会社に依頼
マンションを売却する際は、不動産会社の選択が売却の条件に大きく影響します。不動産会社選びは下記の4つを意識して選びましょう。
- 査定額の根拠がしっかりしているか
- 質問に親身に答えてくれるか
- マンション売却の経験が豊富か
- 不動産会社自体の評判・口コミは良いか
不動産会社の手数料は「売却価格×3％+ 6万円」が上限になっており、ほとんどの不動産会社が上限を請求します。手数料の金額で選ぶより、信頼できる不動産会社を選ぶことで損なく、好条件での売却ができるでしょう。
売却価格の設定を適切に
不動産の売却において、売却価格の設定は重要なポイントです。
まず、付近の物件の売却事例の確認や、複数の不動産会社に査定を依頼をして、相場感を身に付け、そこからいつまでに売りたいかを考え売却価格を設定していくと良いでしょう。
売却期間に余裕があれば、売却価格は高く設定することができますが、急いで売却をする場合は価格を下げる必要があります。先述した、不動産会社選びに繋がりますが、こちらの都合を理解した上で、最適な価格設定を提案してくれるエージェントが理想です。
また、売出し価格は値段交渉をされることがほとんどです。値段交渉をされる前提で価格設定をしましょう。
付加価値をアピールすることが重要
マンションには様々な付加価値を付けることができます。近隣施設や周りの環境、日当たりの良さなど、住んでいるからこそ分かる良い部分は、アピールポイントになります。住みながら売却をする場合は、内覧は立ち会いになるため、そのような付加価値を伝えることで、購入に繋げることができますよ。
資産価値の高いマンションの特徴とは？
マンションは、築年数が経過するごとに価値が落ちますが、価格が落ちにくいマンションも存在します。資産価値の高いマンションの特徴は、主に4つあります。
- 人気エリア、駅近などの好立地
- ファミリー向けの間取り
- 日当たりのよい高層階
- 200戸以上のマンション
それぞれ詳しく確認しましょう。
人気エリア、駅近などの好立地
まず、最も重要な要素が駅近など好立地である点です。好立地の物件であれば多くの人に人気があり、需要がある状況になるため、価格が落ちにくい傾向にあります。周辺施設が充実している人気エリアや、住みたい街ランキング上位の土地、将来的に再開発の予定のエリアなどで好立地かどうか判断をしましょう。
ファミリー向けの間取り（最低70㎡）
マンションの購入において重要視されるのが間取りです。この要素だけでは資産価値が落ちないとは一概に言えませんが、需要のある要素の一つです。ファミリー向けの2LDKや3LDKの物件が損をしないマンションの特徴になります。
日当たりのよい高層階
マンションなどの高層階は、日当たりの良さや眺望の良さから、希少性があり資産価値の高いマンションです。高層階の部屋は高額ですが、損をせず売却することもできるでしょう。
200戸以上のマンション
マンションの総戸数が多い方が資産価値が高いと言えます。大規模なマンションは、管理体制がしっかりしていて、入居人数が多いことから管理費や修繕費も抑えられる傾向にあります。
さらに、大規模な新築マンションでは、戸数が多いほど広範囲の集客が必要になるため、周辺の物件に比べ、価格が安いことが多いです。新築時に安く購入することで、売却時を有利に進めることができます。
10年後の売却はどうなる？
10年後のマンションはどうなっているか、考えてみましょう。10年後の売却のポイントは以下の3つです。
- 人口の減少、少子高齢化から買い手が減る
- 空き家が年々増加している
- 資産価値が落ちない管理が重要
それぞれ詳しく解説をします。
人口の減少、少子高齢化から買い手が減る
日本の総合人口は、64万4千人の減少をし、10年連続で減少幅が拡大をしています。（総務省統計局 人口推計（2021年（令和3年）10月1日現在）結果の要約を参照）
さらに少子高齢化により買い手の減少も懸念されます。マンションの購入は、30歳〜40歳に多い傾向があるため、10年後、20年後の30〜40歳人口が重要になります。
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現在の30歳〜40歳の人口 |
1,374万人 |
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10年後の30歳〜40歳の人口 |
1,267万人 |
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20年後の30歳〜40歳の人口 |
1,086万人 |
総務省統計局 人口椎計 を元に作成
このように年々人口が減少しています。買い手が少なくなる状況になることが予想されます。
空き家が年々増加している
空き家率は年々増加傾向にあります。住宅総数の空き家率は13.6％に達しています。2013年の調査と比較すると0.1ptの増加で、空き家の問題が深刻化しており、10年後の住宅は、4軒に1軒は空き家になると言われています。
資産価値が落ちない管理が重要
マンションを売却する上で、やはり重要になるのが資産価値です。前章の資産価値の落ちないマンションを参考にマンションを選び、資産価値の落ちない管理も重要になります。メンテナンスや、リフォームなどを定期的に行うことにより、より資産価値を落とさずに売却が可能になります。
マンションを10年後に売却する場合と、10年間賃貸で住む場合はどちらがお得？
マンションは「4,000万円で購入し、4,000万円以上で売却ができた」など、利益が出る例は少なくありません。資産価値の高いマンションは利益を生むことがありますが、賃貸は家賃を払い続けるだけです。
また、持ち家は住宅ローン控除などの税制優遇を上手く活用することで、より賃貸との差が付きます。重要なポイントは、資産価値の高いマンションを見極める力をつけることと言えるでしょう。
マンションを10年で買い替えるポイントまとめ
ここまで、購入してから10年のマンション売却について解説をしました。
マンションは、築年数が経過するごとに価格は下がります。価格の下落率を見ると、築20年目以降は急激に下落をすることから、築20年までの売却が適切でしょう。
また、マンションを10年で売却することのメリットをおさらいしましょう。
- 10年間の住宅ローン控除を再度利用できる
- 10年固定金利を利用できる
- 築6〜10年のマンションは成約率は高い
- 新築の場合、固定資産税の減額がある
この4つのメリットを上手く活用することで、損の無い売却ができます。
そして、資産価値の高いマンションを購入することで、10年後の売却時に利益が出る場合もあります。マンションを見極める力も今後重要になるでしょう。
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