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抵当権付きの家は売却できる?抹消手続きの方法や任意売却についても解説

2022.12.23
2022.12.23
家の模型を持つスーツ姿の男性の画像

家を売却する際には、抵当権抹消手続きが必要であるということをご存じでしょうか。

住宅ローンを利用して購入した住宅には抵当権が設定されているため、抹消せずに勝手に売却することはできません。

本記事では、抵当権抹消手続きについて詳しくお伝えしていきます。任意売却についても説明していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

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抵当権とは?

家の模型を持つ男性の画像

抵当権とは、住宅ローンを借り入れる際に、購入した不動産に金融機関が設定する権利のことをいいます。

抵当権を設定することにより、住宅ローンの返済が滞った場合は、金融機関は不動産を担保にすることができます。

 

抵当権が付いている家は売却できる?

家のキーホルダーがついた鍵の受け渡しの画像

 

抵当権が付いている家であっても売却は可能です。しかし、基本的には、売却前に借入金を完済し、抵当権を解除してから買主に引き渡すことになります。

抵当権は、手持ちの資金や家を売却した代金で住宅ローンを完済した後に解除することが一般的ですが、どうしても住宅ローンを返済ができない場合は、金融機関と話し合いを行ったうえで任意売却という手段をとる方法もあります。

 

任意売却とは?

 

家の模型を差し出す女性の画像

任意売却とは、売却後も住宅ローンが残る場合に、金融機関の了承を得たうえで不動産を売却することをいいます。

住宅ローンが残っている場合は抵当権を解除できないため、通常であれば競売にかけられることになります。

しかし、任意売却の場合は、住宅ローンが完済できていなくても抵当権を解除することができ、一般市場での売却が可能となります。

 

任意売却するための必要要件とは

任意売却するには、債務者である金融機関の合意を得ることが必要です。また、任意売却は、金融機関はもちろん、任意売却の経験豊富な任意売却業者の協力が不可欠です。任意売却を行う場合は、実績のある業者を選ぶことが重要となります。

 

抵当権抹消手続きの流れとは?

家の模型とチェックリストの画像

 

家の売却をする場合、家の売却代金を住宅ローンの返済に充て、その後、抵当権抹消手続きをすることが一般的です。

こちらでは、家の売却の決算日と同日に抵当権抹消手続きを行う場合の流れについてご説明していきます。

 

①家を売却する旨を銀行に連絡する

家を売却することが決まったら、まずは、抵当権を設定している金融機関に連絡して売却の許可をとります。

家の売却代金や手持ちの資金により、住宅ローンを完済しなければ抵当権は抹消できないので、事前に資金についてしっかりと確認しておきましょう。

 

②銀行に書類準備の依頼をする

売買契約を締結したら、金融機関に連絡して決済日までに抵当権抹消手続きに必要な書類を用意してもらうよう依頼します。

書類の準備には時間がかかるので、少なくとも決済日の2週間前までには連絡をするようにしましょう。

 

③司法書士に決済の立ち会いを依頼する

不動産売却の決済日には、抵当権抹登記を行う司法書士の立ち会いが必要です。

不動産会社から紹介を受けた司法書士に依頼する場合は会社が手配してくれますが、そうでない場合は売主から司法書士に連絡を入れ、決済日の立ち会いの依頼をしましょう。

 

④ローンを完済する

決算日に家の売却代金を受け取ったら、即時住宅ローンを完済します。

住宅ローンを全額返済しない限り、抵当権抹消登記が出来ず、家の引き渡しができなくなります。このタイミングで必ず完済できるよう、金額を確認しておきましょう。

 

⑤司法書士に手続きを依頼する

住宅ローンを完済後、金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類を受け取ります。

その後、司法書士に必要書類を受け渡し、抵当権抹消登記手続きを依頼します。

 

抵当権抹消手続きに必要な書類とは?

家の模型と書類の画像

 

抵当権抹消手続きには、さまざまな書類が必要となります。自力で抵当権抹消登記をする場合も、司法書士に依頼する場合も、書類は自分で準備する必要があります。

銀行から交付されるものと自分で用意するものがあるので、しっかりと確認しておきましょう。

 

抵当権抹消登記申請書

抵当権抹消登記申請書の書式法務局のホームページ取得できます。

作成する際は、法務局の抵当権抹消登記申請書記載例を参考にすると良いでしょう。

 

登記識別情報または登記済証

登記識別情報または登記済証は、抵当権設定時に交付されるものです。

平成18年以前は「登記済証」、それ以後は「登記識別情報」となり、12桁の符号となっています。

 

登記原因証明情報

登記原因証明情報は、借入金が完済されたことを証明するものです。

住宅ローン完済時に金融機関から交付されます。

 

委任状

抵当権を抹消するためには、債権者と債務者の申請が必要なため、金融機関が抵当権抹消に関する手続きを委任する「委任状」を用意します。

司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合は、債務者が委任状も用意するので、債権者である金融機関と債務者の2通の委任状が必要となります。

 

抵当権抹消手続きにかかる費用の相場とは?

抵当権抹消手続きには、以下の費用がかかります。

 

名目

費用

登録免許税

不動産1つにつき1,000円

司法書士手数料

10,000円~20,000円程度

雑費(登記謄本の確認・郵送費など)

2,000円程度

 

自分で抵当権抹消登記を行う場合は、3,000円から5,000円程度司法書士に依頼する場合は、10,000円~25,000円ほどが相場となります。

 

家を売却するには抵当権抹消手続きが必要

家を売却するには、住宅ローンを完済し抵当権抹消手続きをしなくてはなりません。

抵当権抹消手続きにはさまざまな書類が必要となるので、本記事を参考に準備しておきましょう。

どうしても家の売却代金でローンの返済が難しいという場合は、任意売却という方法もあります。任意売却を検討している場合は、まずは金融機関に相談してみると良いでしょう。

 

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