不動産投資は、物件を購入して家賃による収入や売却益を得る投資の方法です。
この記事では、不動産投資の概要やメリット、空室リスクなどのデメリット、「不動産投資はやめとけ」と言われる理由、投資を失敗させないコツなど幅広く解説します。
不動産投資に興味を持っている方や不動産投資を成功させたい方は、ぜひ参考にしてください。
不動産投資とは
不動産投資は、マンションなどの物件を購入し人に貸し出して家賃収入を得る方法です。ここでは、不動産投資の概要や利回りの相場などを見ていきましょう。
不動産投資は家賃収入を得る投資方法
不動産投資は物件を使った投資方法です。FXや株式などさまざまな投資がありますが、家賃収入を得る不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンといわれています。
FXや株式のようにハイリスク・ハイリターンよりもリスクが低いため、はじめやすい投資の種類といえるでしょう。
ワンルームマンション投資と一棟買いの違い
家賃収入を得る不動産投資は、大きく分けて「ワンルームマンション投資」と「一棟買い」の2つの種類があります。
ワンルームマンション投資は、区分マンションの1室を購入して投資するため、初期費用や維持にかかる費用が高くありません。しかしながら、1室のみのため大きな利益を期待できないデメリットがあります。
一棟買いは、不動産を一棟購入し投資をおこなう方法です。ワンルームマンション投資よりも初期費用やランニングコストが高くなりますが、大きな利益を期待できます。
キャピタルゲインとインカムゲインの違い
不動産投資の利益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2種類あります。キャピタルゲインとは、家賃収入のことです。毎月一定の家賃を得られ、景気の変動によるリスクが少ないメリットがあります。
一方、インカムゲインとは売却益を意味しています。購入価格よりも不動産を高く売却することで、利益を生み出します。ただし現在は、インカムゲインよりも安定収入を見込めるキャピタルゲインが不動産投資の主流です。
不動産投資の利回りの相場
不動産投資の利回りは、物件の種類によって異なります。ワンルーム賃貸住宅とファミリー向け賃貸住宅の期待利回りは、以下のとおりです。
- ワンルーム賃貸住宅：3.9～5.2％
- ファミリー向け賃貸住宅：4～5.5％
これらのパーセンテージは、あくまでも期待利回りになるため、実際の利回りとは異なります。投資物件の利回りの詳細が気になる方は、不動産会社に問い合わせましょう。
※参照：不動産投資家調査
不動産投資のメリット
不動産投資には、以下のようにさまざまなメリットがあります。本格的に不動産投資をはじめるまえにメリットをおさえておきましょう。
- 節税につながる
- 年金対策になる
- 生命保険として利用できる
- 安定収入を得られる
- 相続税対策になる
- 自己資金以上のお金で投資できる
メリット①：節税につながる
不動産投資は、節税効果を期待できるメリットがあります。不動産投資では、「収入ー経費」で課税対象となる利益を計算することになりますが、期間とともに下がる建物の価値の「減価償却」によって経費が増え、節税につなげられます。
また、不動産投資で赤字になった場合も、給与所得などプラスになっている所得と損失を相殺できる「損益通算」がおこなえるため、納める税金をおさえることが可能です。税金面で不明点があるときは、最寄りの税務署や税理士に相談しましょう。
メリット②：年金対策になる
不動産投資の家賃収入は、年金として役立てられるメリットもあります。
条件を満たすことで毎月一定額が支給される年金は、人口減少にともない先細りになると予想されています。年金の支給額が少ない場合、老後の生活を送るためにそれなりの貯蓄が必要です。
不動産投資をしていれば、家賃として毎月安定した収入を得られるため、年金の足しにすることが可能です。物件の条件や立地によっては空室がなくなり、長期的に家賃収入を得られるでしょう。
メリット③：生命保険として利用できる
不動産投資で住宅ローンを組むことで、生命保険として活用できます。住宅ローンを組む際は、投資家が亡くなったり重い病気になったりした場合、ローンを0円にできる「団体信用生命保険」に加入します。
万が一のことがあっても、残された家族はローンの支払いがなく、投資用の物件で家賃収入を得ることや売却することが可能です。
メリット④：安定収入を得られる
不動産投資で家賃収入を得る場合、他の投資よりも安定した収入になりやすいです。株式のように株価が変動することなく、入居者さえいれば確実に収入を得られます。ギャンブル要素の強い投資のなかでも、不動産投資は安定性があり、「確実に儲けたい」「リスクを負いたくない」という方におすすめです。
メリット⑤：相続税対策になる
不動産投資をおこなうと、相続税の節税を期待できます。現金での相続の場合、そのまま相続財産の額とみなされ相続税が発生しますが、不動産の場合は、固定資産評価額によって相続税を算出し現金よりも低くなることが一般的です。
また、不動産の相続であれば、そのまま投資に回して収入を得られるため、家賃収入と相続対策を同時におこなえます。
メリット⑥：自己資金以上のお金で投資できる
不動産投資で住宅ローンを組めば、手持ちの資金よりも大きな金額で投資することが可能です。
手持ちの資金の10倍程度の不動産を取得できるケースもあるため、高額な不動産投資用物件を購入し、より安定した家賃収入を期待できます。
自己資金に自信のない方は、金融機関に相談してどれくらいの融資を受けられるのか確認しましょう。
不動産投資のデメリット
不動産投資には、以下のようなデメリットもあるため注意が必要です。
- 空室リスクがある
- ランニングコストが必要
- 不動産の価値が落ちると売れない
- 金利が上昇すると返済が厳しい
デメリット①：空室リスクがある
不動産投資では、空室によって収入を得られない可能性があります。入居者がいれば毎月一定の家賃収入がありますが、誰も住んでいない場合、収入は0円になってしまい維持費などの出費があるだけです。
空室リスクを避けるためには、人気エリアや駅近などの不動産投資用物件を購入する必要があります。住宅設備や築年数を気にする方も多いため、建物のリノベーション・リフォームをすることも有効です。
デメリット②：ランニングコストが必要
投資用物件に管理費や修繕費がかかることも、不動産投資のデメリットです。入居者が快適に暮らせるように、清掃や設備点検などのコストはどうしてもかかってしまいます。マンションの場合、約15年に1回大規模修繕工事をおこなうため、修繕積立金の支払いも必要です。
ほかにも、突発的な設備交換費や入居者募集時に支払う広告費など、不動産投資ではさまざまな費用がかかります。投資をはじめる前には、どれくらいランニングコストが必要なのか確認することも重要です。
デメリット③：不動産の価値が落ちると売れない
不動産の価値は、購入したときよりも下落している可能性があります。一般的に不動産は、築年数が経つごとに価値を落としていき、古い物件を高く売却することはできません。そのため、購入時よりも安く売ることになり、利益が出ず損になってしまうリスクがあります。また、古い物件は入居者から人気がなく、空室リスクにも繋がる可能性があるでしょう。
不動産の価値が落ちると売れないデメリットを回避するためには、しっかりと物件を管理し、メンテナンスすることが大切です。できるだけ高く売却したい場合は、売却を得意としている不動産会社に依頼しましょう。
デメリット④：金利が上昇すると返済が厳しい
ローンを組んで不動産投資をはじめる場合、金利には注意が必要です。変動する金利タイプでローンを組み、金利が上昇した場合、その分返済する金額が増えてしまいます。想定以上に金利が上がってしまうと、ローンを滞納してしまうリスクも考えられるでしょう。
金利が上昇して返済が厳しくなる状況を避けるためには、金利上昇を見込んでローンの返済額を決めることが重要です。不動産投資をおこなう前には、しっかりと資金計画を立てましょう。
「不動産投資はやめとけ」と言われる理由とは？
不動産投資にはさまざまなメリットがありながらも、「不動産投資はやめとけ」と言われることがあります。それは、先述したデメリットがあるだけではなく、家賃滞納リスクや事故リスク、災害リスクがあるためです。
家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納してしまい家賃収入を得られないリスクです。空室リスクと家賃滞納リスクは収入が0円になってしまい、不動産投資でもっとも大きなリスクといわれています。
事故リスクは、投資用不動産で事故などが起きてしまい、不動産価値が下がってしまうことです。事故物件では入居者を集めづらくなり、空室リスクと同じように家賃収入を得られません。
地震などの災害によって、投資用不動産が損壊するリスクもあります。建物に大きなダメージがあった場合、修繕費用が高額になり、修繕している間は収入を得られない可能性があるでしょう。
こうしたさまざまなリスクを回避するためには、次の章で紹介する不動産投資を成功するコツを把握しておくことが重要です。
不動産投資を失敗させないコツ
不動産投資を成功させるためには、以下のコツをおさえておきましょう。
- 投資の知識を増やす
- エリアや物件を慎重に選ぶ
- 余裕を持った資金計画を立てる
- 信頼できる不動産会社を見つける
コツ①：投資の知識を増やす
不動産投資は、投資に関する知識を蓄えてからはじめることが賢明です。不動産投資は、ほかの投資よりもリスクが少ないものの、まったく初心者の場合、誤った選択によって失敗する可能性があります。
投資を勉強するためには、書籍やインターネットで勉強するだけではなく、不動産投資セミナーなどにも参加するとよいでしょう。不動産投資セミナーのメリットは、投資の基礎から学べることはもちろん、実績豊富な不動産会社に出会えるチャンスがあることです。
コツ②：エリアや物件を慎重に選ぶ
不動産投資で収入を得るためには、エリアや物件を吟味することが重要です。生活利便性の悪いエリアや建物も設備も老朽化が進んでいる物件では、なかなか入居者を集められません。
不動産投資用物件を選ぶときのエリアは、都市部がおすすめです。
多くの人が住んでいるエリアであれば、空室リスクを避けられる可能性が高いといえます。物件においては、入居者が快適に暮らせるような人気設備などがあると安定した家賃収入につなげられるでしょう。
コツ③：余裕を持った資金計画を立てる
不動産投資の資金計画は、ゆとりを持った内容にしましょう。不動産投資ではローンを組めるとはいえ、頭金などの初期費用を用意する必要があります。また、ローン返済中に金利が上昇し、月々の負担が重くなってしまう可能性があります。ほかにも、突発的な出費はかかるものです。
余裕を持った資金計画にすれば、ローンを滞納することがなくなり、万が一のときの出費にも対応できます。具体的な資金計画は、不動産会社や金融機関と相談して立てると安心です。
コツ④：信頼できる不動産会社を見つける
不動産投資を成功させるためにもっとも重要なのは、不動産会社選びです。投資に失敗しない物件を購入するためには、不動産会社の知識や力量に頼る必要があります。
信頼できる不動産会社は、希望した条件の物件紹介やアフターフォローなどを丁寧に対応してくれます。これまでの実績や対応力、口コミなど総合的に判断して、不動産会社を選ぶことがおすすめです。
しっかりと対策して不動産投資を成功させよう！
不動産投資は、リスクの少ない投資の種類であり、安定収入を期待できます。しかしながら、空室や家賃滞納、災害による倒壊、金利上昇などによって、想定以上に利益を出せるとは限りません。
不動産投資で着実に利益を出すためには、信頼できる不動産会社に相談しましょう。実績のある不動産会社であれば、投資の基本情報だけではなく、投資のリスクや失敗しないコツなども教えてもらえます。不動産のプロの力に頼り、投資を成功させましょう。
