家を初めて売却するときには、どのような流れで進むのか分からないことも多いですよね。
売却するまでには相場を調べ、不動産会社と売買契約を結んでから家を売り出していきます。
この記事では、家を売却するまでの流れとローン中の家を売却するときの注意点を解説しますので、ぜひ最後までお読みください。
家を売却するまでの6つの流れ
初めて家を売却するときには、買主に引き渡すまでの流れが分からない方も多いでしょう。ここでは、仲介で家を売却するまでの流れを6つのステップに分けて解説します。
①相場を調べる
家を売却する相場は、「REINS Market Information」を使って調べましょう。
REINSでは、実際に売却された金額を検索できます。不動産会社が必ず売買金額を登録するため、REINSはデータ量が多く、信頼できるサイトです。
築年数や最寄り駅、家の面積、間取りなどの細かい条件を絞れるため、売却したい家と条件が近い物件の売却価格が調べられます。
参照：
不動産流通機構 REINS Market Information
②不動産会社に査定依頼をする
複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社によって、査定金額は変わります。不動産会社によって得意な地域や販売方法が変わるためです。
複数の査定結果から条件の良い会社を選びましょう。また売却までには時間もかかるため、担当者との相性を確認することも大切です。
③不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定結果から不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、複数の不動産会社と契約ができるかどうかなどが異なるため、よく検討してから契約しましょう。
媒介契約は自分で買主を探して契約を結べ、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約がおすすめです。
④売却活動・内覧を行う
売り出し価格を相談し、不動産会社が売却活動を行います。売却活動とは、不動産会社がチラシを作成して顧客に送ったり、REINSに登録したりすることです。
媒介契約が専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいれば、定期的に売却活動の状況が報告されるのでチェックしましょう。購入希望者が現れたら、内覧を案内します。
⑤売買契約を結び引き渡す
買主が現れると不動産会社を通して、購入申込書が送られてきます。購入する条件などが書かれているため、値引きや引き渡しの時期などをしっかりと交渉しましょう。
交渉が終わり次第、売買契約を結んで決済されます。家の名義を買主に変更する登記が終わると、家を引き渡して取引完了です。
⑥確定申告する
家を売却したら次の年の3月までに、確定申告が必要です。
確定申告をするときには、節税となる特例控除が使えるかどうか調べましょう。確定申告をしないと、延滞税などの余計な税金がかかってしまうため、必ず申告しましょう。
家の売却までにかかる期間
一戸建ての売却までには、約6ヶ月程度かかります。また、マンションの売却期間は3～4ヶ月程度です。家の売却にかかる期間は、不動産会社によっても異なりますので、査定時に確認しておきましょう。
家の売却でやってはいけない3つのこと
家の売却でやってしまうとトラブルとなったり、売却までに時間がかかってしまったりすることがあるため、あらかじめチェックしておきましょう。
ここでは、やってはいけないこと3つのことを解説します。
売るときに不利になる情報を隠す
売るときに不利となる情報を隠すと、トラブルの原因となります。売ったときに、契約を解除されたり、補償を請求されたりする契約不適合責任を問われる可能性があるためです。トラブルを避けるために、査定のときにはマイナスの情報も全て伝えましょう。
相場よりもかなり高い金額で売り出す
相場よりかなり高い金額で売り出すと、買主が見つからずに売却までに時間がかかってしまいます。中古の家の売却では値引き交渉されるケースが大半のため、相場より少し高い金額で売り出しましょう。
内覧のときに掃除をしない
内覧のときに掃除をしないと、希望者が汚れを見て購入を辞めてしまうことがあります。キッチンやトイレの水回りの汚れは特にチェックしておきましょう。誰も住んでいない家は、匂いがこもってしまうため空気の入れ替えをすることをおすすめします。
家を売るときの4つの必要書類
家を売るときには、必要書類をあらかじめ用意しておくとスムーズに進みます。ここでは、家の売却で必ず必要となる4つの書類を解説します。
登記済権利証
登記済権利証とは、家の所有者が誰であるかを証明する書類です。査定～引き渡しのときまで必要となります。家を買ったときに不動産会社から渡されていますが、もしなくしてしまった場合は、法務局に取りに行きましょう。
間取り図・測量図
間取り図・測量図は、家の間取りや土地の測量された結果を証明する書類です。買主に売る家の情報を正しく伝えるために必要となり、査定と媒介契約を結ぶときに持参しましょう。なくしてしまった場合は、法務局で再発行を依頼しましょう。
身分証明書
身分証明書は、不動産を売却する人の本人確認をするために必要です。媒介契約～引き渡しまで必要となるため、必ず持参しましょう。運転免許証やマイナンバーカードが身分証明書として利用できます。
実印・印鑑証明書
不動産の所有者を移転するための登記関係の書類は、実印を押す必要があります。印鑑証明は、実印が本人のものかを確認するために必要な書類です。印鑑証明書の期限が発行から3ヶ月以内と決まっているため、注意しましょう。
家の売却にかかる税金
家の売却にどのくらいの税金がかかるのか不安な方もいるでしょう。家の売却に課税される主な2つの税金を紹介します。
印紙税
印紙税とは、売買契約書に貼る印紙代です。家の売買価格によって金額が変わり、1,000万円で売却できた場合は、印紙税が5,000円かかります。
譲渡所得税
譲渡所得税は、家を売却して利益が出たときにかかる税金です。譲渡所得の税率は家を所有した年数によって変わり、5年以内の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％となります。
登録免許税
不動産の所有者が変わったときなどに名義を変更するために、登記を申請します。この登記にかかる税金が、登録免許税です。
土地の場合は評価額×2.0％、建物の場合は評価額×2.0％で計算します。
【ケース別】家を売却するときの注意点
家の状態によっては、売却するときに注意が必要です。ここでは、2つのケースの注意点を解説します。
築年数が古い家の場合
築30年などの築年数が古い家は、そのままの状態では買主が見つからないケースが大半です。不動産会社と相談して、以下の3つの方法からシチュエーションに合った売り方を選びましょう。
- 不動産会社に買取してもらう
- 「古家付き」の土地として売り出す
- 家を解体して、更地として売り出す
急いで売却したい場合は、買取がおすすめです。しかし買取を断られた場合は、不動産会社と相談して、購入ニーズがある古家付きや更地などにして売り出しましょう。
ローン残債がある家の場合
ローン残債がある家の場合は、売却してローンが完済できるか確認しましょう。
売却までの流れをきちんと理解しよう！
家を売却するまでには、相場を調べることや複数の不動産会社に査定を依頼することが必要です。
家を売却するまでの期間は約6ヶ月かかるため、余裕を持ったスケジュールで動き出しましょう。
売却までの流れを理解して、スムーズに売り出しましょう。
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住宅ローンが残っていても売り出せますが、引き渡すときには完済していなければなりません。住宅ローンの残高証明書を不動産会社に持参して、完済できるか相談することが大切です。
