家を売却したら、利益に応じて税金が発生することをご存じでしょうか？この税金は譲渡所得税とよばれ、数百万円もの税金が加算されることも珍しくありません。

しかし、譲渡所得税は特別控除を利用することにより大幅に抑えることができます。

本記事では、家の売却にかかる税金の控除についてお伝えしていきます。ぜひ参考にしてみてください。

家の売却にかかる税金とは？

家を売却する場合も、税金は発生します。

こちらでは、家の売却にかかる税金についてお伝えしていきます。

印紙税

不動産売買では、売買契約書に収入印紙を貼り付けることにより納税する印紙税が発生します。

税額は売買契約書の金額によって以下のように定められています。

消費税

家の売却自体には消費税は加算されませんが、売却に伴う取引には消費税が発生します。

具体的には、不動産会社に払う仲介手数料や、司法書士に依頼した場合の司法書士報酬などに消費税が課されることになります。

譲渡所得税

売却により利益が出た場合は、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税とは、家を売却することで得た利益、つまり譲渡所得に対して課せられる税金のことです。

具体的には、「所得税」「住民税」、そして2037年までは東日本大震災の復興財源に充てる「復興特別所得税」が課せられます。

譲渡所得税が抑えられる特例

譲渡利益が発生した場合に課せられる譲渡所得税は、以下の3つの特例を使うことにより納税額を抑えることができます。

• 3,000万円の特別控除
• 軽減税率の特例
• 特定居住用財産の買い換え特例

それぞれ詳しくみていきましょう。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した場合に、譲渡所得から3,000万円までが控除できるという特例のことです。控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 実際に居住していたこと
• 単身赴任の場合は配偶者が住んでいたこと
• 住まなくなって3年以内に売却したこと
• 売主と買主が親族でないこと

3,000万円の特別控除は、所有期間に関わらず利用できるので多くの人が適用可能な特例となっています。適用できるかどうかをもっと詳しく知りたいという場合は国税庁のホームページを確認してみると良いでしょう。

譲渡所得が3,000万円以内であれば、3,000万円の特別控除を利用することにより、譲渡所得をゼロにすることができます。控除は1人につき最大3,000万円なので、夫婦の共有名義の場合は6,000万円まで控除されます。

ただし、3,000万円の特別控除は1度利用するとその後2年は再利用できなくなるので注意しましょう。

軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超えていた場合、通常よりも低い税率が適用できるという特例のことです。

軽減税率の特例を利用することにより、6,000万円までは所得税が10.21％、住民税が4％、

6,000万円を超える部分は所得税が15.315％、住民税が5％となります。

控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
• 住まなくなって3年以内に売却したこと
• 売主と買主が親族でないこと
  

もっと詳しく知りたいという場合は国税庁のホームページを確認してみると良いでしょう。軽減税率の特例は3,000万円の特別控除と併用が可能です。大きな節税が期待できるので、条件が合う場合は合わせて利用してみると良いでしょう。

特定居住用財産の買い換え特例

特定居住用財産の買い換え特例とは、マイホームを売却し、3年以内に新たにマイホームを取得した場合に、売却にかかった税金を繰り延べることができるという特例のことです。

利用条件は以下となっています。

売却した家の条件

• 居住期間が10年超である
• 売却代金が1億円以下

取得した家の条件

• 床面性が50㎡以上、土地面積が500㎡以下
• 築25年以下である、もしくは、一定の耐震基準を満たしていること

もっと詳しく知りたいという場合は国税庁のホームページを確認してみると良いでしょう。

特定居住用財産の買い換え特例は、将来へ課税を繰り延べできるというもので、税金を免除するものではありません。将来新居を売却する際に、繰り延べた分を上乗せして譲渡所得を計算する必要があることを覚えておきましょう。

売却損益が出た場合の特例

家を売却しても譲渡所得は発生せず、反対に損益が出てしまった場合でも、利用できる特例があります。

こちらでは売却損益が出た場合の特例を2つご紹介していきます。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、マイホームを売却して譲渡損失が出た際に、その譲渡損失分を一定の限度でその年の所得から控除することができるという特例のことです。

なお、控除しきれなかった分は、翌年以後3年までは繰り越すことができます。

マイホームの買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却して新たにマイホームを取得した際に、売却時に譲渡損失が出た場合、その譲渡損失分を一定の限度でその年の所得から控除することができるという特例のことです。

なお、控除しきれなかった分は、翌年以後3年までは繰り越すことができます。

2つの特例控除が併用できないケース

3,000万円の特別控除と軽減税率の特例は併用可能ですが、その他の特例控除は併用が不可となっています。

特例控除を利用したいと考えている場合は、どの特例が一番得であるかを考えて選ぶとよいでしょう。

特別控除を受けるには確定申告が必須！

確定申告は、本来は譲渡所得が出た場合のみ必須となりますが、特別控除を受ける際は、譲渡損失が出た場合でも必ず行う必要があります。

確定申告をしなかった場合、控除は受けられなくなってしまうので注意しましょう。

確定申告の流れ

確定申告は2月16日から3月15日までと期限が定められているため、それまでに書類を用意して、税務署に提出しなければなりません。

こちらでは、確定申告の流れについてお伝えしていきます。

必要書類を用意する

まずは、必要書類を用意します。

確定申告に必要な書類は、以下のとおりです。

税務署で取得するもの

• 確定申告書B様式
• 分離課税用の確定申告書
• 譲渡所得の内訳書

法務局で取得するもの

• 登記事項証明書

自分で用意するもの

• 売買契約書のコピー
• 諸経費の領収書
• 控除を受けるために必要な書類

必要書類を税務署に提出する

書類が全て揃ったら、税務署に提出します。

確定申告は、インターネットを利用したe-Tax、郵送、窓口への持ち込みのいずれかの方法で行うことができます。

利用できる控除について覚えておこう

家の売却には税金がかかりますが、売却による利益が出た場合に発生する譲渡所得税に対しては、利用できる特例・控除がいくつかあります。また、売却によって損益が出た場合も、損益通算できる特例があるので、自分の場合はどの特例が使えるのかをチェックしてみましょう。

また、控除を受けるためには確定申告が必要です。直前に慌てないためにも、あらかじめ必要書類を準備しておきましょう。

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