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【2023年最新】投資用マンションの売却タイミングは?税金や流れ、損せず売る方法も解説!

2023.02.08
2023.02.08
「マンションとグラフ」

投資用マンションを売却しようと検討していませんか?

マンションをできるだけ高く売るためには、最適な売却時期を見極める必要があります。

そこでこの記事では、投資用マンションのおすすめの売却時期や売却に必要な税金・費用、売却を成功させるコツなどを取り上げます。

投資用マンションを損せずに売却したい方は、ぜひ参考にしてください。

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2023年に投資マンションを売却しても問題な

2023年に投資用マンションを売却する場合、売りづらい可能性は低いです。以下の表は、2012年〜2022年までの区分マンションの価格推移です。

区分マンションの価格

2012年 

862万円

2013年

977万円

2014年 

1,197万円

2015年 

1,419万円

2016年 

1,389万円

2017年 

1,499万円

2018年

1,424万円

2019年

1,566万円

2020年

1,494万円

2021年

1,533万円

2022年

1,511万円

参照:収益物件 市場動向 年間レポート2022|健美家

 

年によって多少前後するものの、基本的には価格は右肩上がりです。ただし、時期によっても価格は変動するため、投資用マンションを売却するタイミングを見極めることは、高値売却に欠かせないことです。

高値での売却を目指すためには、マンション売却が得意な不動産会社に仲介を依頼しましょう。

 

投資用マンションのおすすめの売却時期

「カレンダーと家」

投資用マンションを売るときにおすすめの時期は、以下のとおりです。

  • 相場が上がっている時
  • 大規模修繕をおこなう前
  • 保有期間が5年超え
  • 減価償却が終わる前
  • 築20年以内
  • 引っ越しシーズン直前
  • 金利が低い時
  • 住んでいる人がいる時・いない時
  • 売却金額が購入金額を上回っている

 

時期①:相場が上がっている時

投資用マンションを高く売るためには、相場が上昇している時期がおすすめです。先述したように、マンションの価格は上がり続けているため、現時点でも高く売れる可能性があります。

ただし、月単位でも相場は変動するため、できるだけ高く売却したい場合は、相場を細かく確認することが重要です。どのタイミングが最適なのか判断できないときは、不動産会社に相談しましょう。

 

時期②:大規模修繕をおこなう前

大規模修繕前も投資用マンションのおすすめの売却時期です。築10〜20年の間でおこなう大規模修繕のためには「修繕積立金」が必要であり、築10年もしくは築15年のタイミングで値上げされるケースが多いです。

また、昨今では工事費の上昇により修繕積立金だけでは足りず、不足額を負担するケースも多くみられます。

大規模修繕前に売却すれば、修繕積立金の値上げや工事の負担がなくなるため、余計な出費を増やすことがありません。

 

時期③:保有期間が5年超え

投資用マンションの利益にかかる税金(所得税+住民税+復興特別所得税)は、保有期間5年以下と5年超えで大きく異なります。

  • 保有期間5年以下(短期譲渡所得):39.63%
  • 保有期間5年超え(長期譲渡所得):20.315%

 

5年を超えると税率が低くなるため、税金を抑えたい場合は、5年以下で売却することは避けましょう。

 

時期④:減価償却が終わる前

不動産の年数に応じて減少価値を算出する「減価償却」が終わる前にマンションを売却することもおすすめです。減価償却は、減少価値を金額に換算し経費として計上できるため、節税効果があります。

ただし、減価償却には法定耐用年数が定められており、年数を超えてしまうと減価償却費を計上できません。たとえば、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの場合、法定耐用年数が47年と決められています。

節税効果を高めるためには、減価償却が終わる前に売却しましょう。

 

時期⑤:築20年以内

築20年以内も、投資用マンションの売却におすすめの時期です。築20年を超えてしまうと不動産の価値が下がり、高く売れない可能性があります。

また、築20年も経つと住宅設備が劣化し、設備を交換する費用が増えるため、余計な出費を減らすためにも築20年以内のタイミングで売却しましょう。

 

時期⑥:引っ越しシーズン直前

春や秋の引っ越しシーズン前も、マンション売却に向いているタイミングです。繁忙期となる引っ越しシーズンの前に売りに出すことで、物件をチェックする人が増え、予想以上に高く売れるチャンスがあります。

売却のタイミングは、1月下旬や2月、9月がおすすめです。ただし、実際に売りに出すまでには時間がかかるため、早めに準備しておくと安心です。

 

時期⑦:金利が低い時

金利の低いタイミングを狙うと、すぐにマンションを売却できる可能性があります。住宅ローンの金利が低ければ、ローンを借り入れやすくなり、購入希望者が増えます

昨今では、金利を上げている金融機関もあるため、早期の売却を検討している方は、金利の低いうちに売却活動することが賢明です。

 

時期⑧:住んでいる人がいる時・いない時

入居者がいるマンションでも売却することは可能です。

特に満室になっている場合、収益性が高いと判断され、オーナーチェンジ物件として売れる可能性があります。オーナーチェンジ物件は、書面上のやり取りのみで取引できる手軽さがあります。

 

入居者がいない場合も売りやすいタイミングといえるでしょう。

投資用はもちろん、居住用などとして購入を考える人も出てくるため、買主のターゲットを広げられます。

新しいマンションであれば高く売りやすいため、無理やり家賃を下げて入居者を集めるよりも、空き室のまま売却活動することが賢明です。

 

時期⑨:売却金額が購入金額を上回っている

投資用マンションを購入した時よりも、売却金額のほうが高くなっている時は売り時です。特に地価が上昇しているエリアなどは売却金額が購入金額を上回ることが多いため、早めに売却活動することを検討しましょう。

売却金額の目安は、不動産会社の査定を依頼すればわかります。複数社に査定依頼をして、相場を確認しましょう。

 

投資用マンションの売却に必要な税金・費用

投資用マンションの売却に必ずかかる税金と費用は、以下の表をご覧ください。

 

必ずかかる税金と費用

内容

費用目安

印紙税

売買契約書に収入印紙を貼り付けて納付する

売却価格1,000万円超5,000万円以下で10,000円

抵当権抹消登記費用

マンションの抵当権抹消手続きをおこなう

不動産1件につき1,000円

仲介手数料

売却の仲介を不動産会社に依頼した時の手数料

売却価格400万円超えで売却価格×3%+6万円

譲渡所得に関連する税金

売却して利益が出たときに納める税金

譲渡所得×税率(20.315% or 39.63%)

 

印紙税は売却価格が上がるほど納める税金も高くなりますが、令和6年3月31日までに作成された契約書に関しては軽減税額が適用されるため、節税することが可能です。

 

抵当権抹消は、司法書士に依頼することが多く登録免許税だけではなく司法書士への報酬が必要です。

 

仲介手数料は、上限のみ定められており、不動産会社によっては無料にしているケースもあります。仲介手数料の支払いを抑えたい場合は、安い金額設定にしている会社がおすすめです。

 

譲渡所得に関連する税金は、先述のように保有期間が5年以下と5年超えで税率に違いがあります。税率に2倍もの差があるため、売却する前に保有期間を調べておきましょう。

 

投資用マンションを売却する流れ

「電卓の数値を見せる人」

投資用マンションは、以下の流れで売却を進めます。

  1. 不動産会社に相談
  2. 媒介契約を締結
  3. 内覧の実施
  4. 売買契約を結ぶ
  5. 引き渡し・支払い

 

流れ①:不動産会社に相談

まずは、不動産会社の査定を受けましょう。査定を受けて、マンションがどれくらいの金額になるのか確認します。

査定のポイントは、1つの不動産会社ではなく、複数の不動産会社に依頼することです。不動産会社によって査定方法が異なり、査定額はバラバラになっているためです。

複数社から査定を受けることで、しっかりと相場を判断でき、マンションを高く売れる不動産会社を選べます。

 

流れ②:媒介契約を締結

売却を仲介してもらう不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。媒介契約には、以下の3つの種類があります。

 

媒介契約の種類

特徴

一般媒介契約

複数社と契約でき、自分でも買主を探せる

専任媒介契約

1社のみと契約し、自分でも買主を探せる

専属専任媒介契約

1社のみと契約し、自分では買主を探せない

 

一般媒介契約は、1社だけに依頼するのが不安な人におすすめです。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、より積極的に売却活動をおこなう傾向にあるため、確実に売却したい人に向いています。手厚いサポートを受けたい場合は、専属専任媒介契約が向いているでしょう。

 

流れ③:内覧の実施

媒介契約を締結した後、売却活動を開始します。投資用マンションを高く売るために重要なのは、内覧です。

内覧ではマンションの隅々までチェックされるため、好印象を与えるために、室内の整理整頓はもちろんのこと、汚れが目立つ水回りやバルコニーなどをしっかりと掃除する必要があります。内覧でよい印象を与えるコツは、不動産会社に聞いておきましょう。

 

流れ④:売買契約を結ぶ

投資用マンションの買主が決まったら、買主と売買契約を結びます。売買契約では、契約書の確認だけではなく、売却価格や引き渡し日を決定します。

売買契約書に署名捺印してしまうと、契約内容を変更できないため、売買契約書の内容は細かく確認しましょう。

 

流れ⑤:引き渡し支払い

最後は、投資用マンションの引き渡しです。引渡しは、不動産会社や司法書士と一緒に実施することが一般的です。

この時に買主から事前に受け取っていた手付金を除いた残高の支払いがあります。マンション規約などの書類や鍵も、引き渡しの時に買主に渡しましょう。

 

投資用マンションの売却を成功させるコツ

「打ち合わせシーン」

投資用マンションの売却を失敗しないためには、以下のコツを参考にしましょう。

  1. スケジュールに余裕を持つ
  2. ハウスクリーニングをおこなう
  3. マンション売却が得意な不動産会社に依頼する

 

コツ①:スケジュールに余裕を持つ

投資用マンションを売るときは、スケジュールに余裕をもって売却活動をすることがコツです。マンションの売却には3ヶ月以上かかることが一般的であり、買主が見つからなければ数年売れない状態が続いてしまいます。

また、売れない状態が続いてしまうと徐々に市場価値が落ちてしまい、高値で売却できないかもしれません。

「できるだけ早く売却したい」「早期に現金化したい」という場合は、スケジュールに余裕を持って売却活動しましょう。

 

コツ②:ハウスクリーニングをおこなう

内覧前にハウスクリーニングを実施することも、投資用マンションの売却を成功させるコツ

です。ハウスクリーニングをおこなえば、マンションが新築のようにキレイになり、購入希望者に好印象を与えられるでしょう。

リノベーションやリフォームも有効な時がありますが、買主が自分の好きなようにマンションをデザインしたこともあるため、必ずしもおすすめの方法とはいえません。ハウスクリーニングであれば、リノベーションやリフォームよりも安く依頼できるため、おすすめです。

 

コツ③:マンション売却が得意な不動産会社に依頼する

投資用マンションを高く売却するためには、マンション売却に長けている不動産会社に依頼しましょう。不動産会社によって得意としているジャンルが異なり、マンション売却の実績がない会社に依頼すると、高値売却を目指せない可能性があります。

各不動産会社の売却実績は、公式サイトなどで確認することが可能です。査定を依頼したときに、どれくらいマンション売却の実績があるのか、問い合わせても実態を掴むことができます。

 

投資用マンションの売却はタイミングが重要!

投資用マンションを売る最適なタイミングは、たくさんあります。保有しているマンションの条件によってもタイミングは異なるため、事情に合った売却時期を選ぶようにしましょう。

できるだけ投資用マンションを高額で売却するためには、マンション売却に強みを持っている会社に依頼することがおすすめです。不動産会社にマンション売却に関する豊富な実績やノウハウがあれば、想定以上に高値での売却を目指せるでしょう。

 

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