不動産売却の初心者で、まったく売り方がわからないと困っていませんか？

不動産売却を成功させるためには、事前に流れや費用などを知っておく必要があります。

そこでこの記事では、不動産売却の基礎や知っておきたい費用・流れ、不動産会社の選び方を解説します。

初めて不動産を売る人や不動産売却で失敗したくない人はぜひ参考にしてください。

不動産売却をはじめる前に知っておきたいこと

不動産を売る前に、2023年の売却事情や売るときに必要な期間、売却理由、「買取」と「仲介」の違いを把握しておきましょう。

2023年は不動産売却しやすいのか

2023年に不動産を売却する場合、高く売れる可能性があります。2012年〜2022年までの首都圏における中古マンションの成約価格を例に見ていきましょう。

参照：首都圏不動産流通市場の動向（2022年）｜公益財団法人東日本不動産流通機構

10年間で、1,700万円以上中古マンションの価格が上がっています。成約件数に関しては、年によってバラつきがありますが、売り方次第では2023年も高額売却を期待できるでしょう。

不動産売却に必要な期間

不動産売却にかかる期間は、3〜6ヶ月程度かかることが一般的です。

• 査定依頼や不動産会社の選定：約1ヶ月
• 売却活動：約1ヶ月～3ヶ月
• 交渉や引き渡し：約1ヶ月～2ヶ月

「遠隔地にある」「築年数が古い」などの理由によって不動産が売れない場合、数年かかってしまうケースもあります。できるだけスムーズに売却したい場合は、売却が得意な不動産会社を選ぶようにしましょう。

一般的な不動産の売却理由

不動産を売るときによくある理由は、以下のとおりです。

• 新居への住み替え
• 家の相続
• 転勤が決まった
• 離婚することになった
• 家族構成の変化
• 維持・管理が厳しい
• 介護することになった
• 通勤・通学しづらい

不動産を売る理由によって、売り方などの対応が変わります。たとえば住み替えであれば、売却と一緒に購入も考える必要があるでしょう。相続の場合、名義を変更しなければ不動産を売却できません。

そのため、不動産を売却する理由は仲介してもらう不動産会社に伝えておくことが大切です。

「買取」と「仲介」の違い

不動産売却には、買取と仲介という2つの種類があります。それぞれの特徴は、以下のとおりです。

買取は、個人ではなく不動産会社に売却する方法です。売却価格は相場より低くなってしまうものの、売却活動や内覧対応などがないため、短期間で不動産を売れます。

仲介は、個人相手に不動産を売る方法です。売却活動に時間がかかりますが、相場と近い価格で不動産を売却しやすいです。

早く売りたいのか、それとも高値売却を目指しているのかで、買取と仲介いずれかを選びましょう。

不動産売却の一般的な流れ

不動産売却は、以下の流れで進めることが一般的です。

1. まずは相場を調べる
2. 不動産会社に査定依頼
3. 媒介契約を締結する
4. 販売活動のスタート
5. 売買契約を締結する
6. 決済と引き渡し

順に見ていきましょう。

流れ①：まずは相場を調べる

不動産売却ではじめにやることは、相場価格を調べることです。相場を把握しておけば、不動産会社からの査定価格が適正であるか判断できます。相場を調べる際は、以下の3つのサイトがおすすめです。

• レインズマーケットインフォメーション：成約事例を把握できる
• 土地総合情報システム：取引価格を確認できる
• 不動産会社のポータルサイト：ある程度の売買価格がわかる

不動産会社からの査定価格は妥当なのか判断するために、相場を必ず調べておきましょう。

流れ②：不動産会社に査定依頼

相場感を掴めたら、不動産会社に査定を依頼します。査定には、以下の2つの種類があります。

机上査定：
対象不動産のあるエリアや築年数などの情報から計算する

訪問査定：
担当者が不動産を内覧して査定価格を算出する

査定依頼をするときのコツは、複数の不動産会社に依頼することです。会社によって査定方法が異なるため、査定価格に差が出ることも珍しくありません。

複数社からの査定結果と自分で調べた相場を比べて、売却活動を任せる不動産会社を決定しましょう。

流れ③：媒介契約を締結する

不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約は、不動産売買の仲介をしてもらうときに必要な契約です。また媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約は、複数社との契約ができるため、1社だけに依頼するのが不安な人におすすめです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社としか契約できないものの、その分積極的に売却活動をおこなってくれるため、確実に売却したい人に向いています。

流れ④：販売活動のスタート

媒介契約を締結したあとは、不動産会社が販売活動をはじめます。売主側で特にやることはありませんが、購入希望者が実際に不動産を見学する内覧のために、部屋の中を片付けておきましょう。

内覧によって購入希望者に好印象を与えられれば、購入してくれる可能性がアップします。汚れの目立ちやすい水回りなども確認されるため、必ず掃除しておきましょう。

流れ⑤：売買契約を締結する

不動産の購入が決まったら、買主と売主の間に不動産会社が入り、売買契約を交わします。売買契約締結前は、値引き交渉をしてくる買主もいるため、いくらであれば値引きできるのか事前に決めておくと交渉しやすいでしょう。

交渉が済んで不動産を購入することが決まったら、契約時に買主から売却価格の一部となっている手付金を受け取ります。

流れ⑥：決済と引き渡し

不動産売却の最後は、決済と引き渡しです。手付金を除いた売却代金を受け取るだけではなく、住宅ローンの残りがある場合は完済します。ローンが残ったままの不動産は原則売却できないため、注意が必要です。

引き渡しは売買契約締結後から約1ヵ月が目安です。決済や引き渡しで準備する物は人によって異なるため、事前に不動産会社に確認を取りましょう。

不動産売却にかかる税金と手数料

不動産売却にかかる税金と手数料は、以下の表を参考にしてください。

仲介手数料は、宅建業法により上限が定められているため、どれくらいの手数料になるのか売却価格がわかった時点で把握しやすいです。また、下限は定められていないため、仲介手数料を無料にしている不動産会社もあります。

印紙税は、売却価格によって納税額が決まっています。ただし、令和6年3月31日までは軽減税額が適用されます。

住宅ローンが残っている不動産の売却に必要な抵当権抹消は、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士に依頼する場合、別途15,000円〜20,000円程度の支払いがあります。

譲渡所得税は、不動産を売却した利益にかかる税金です。税率は、不動産の保有期間5年以下で39.63％、5年超えで20.315％となっているため、保有期間が長いほうが納税額をおさえられるでしょう。

人によっては、ほかにもローン一括返済手数料やリフォーム費用、解体費などがかかります。費用や税金でわからないことは、一度不動産会社や税理士に確認しておくとよいでしょう。

不動産売却を成功に導く不動産会社の選び方

不動産売却を成功させるためには、不動産会社の選び方が重要です。ここでは、不動産会社選びのコツをご紹介します。

選び方①：中小企業も選択肢に入れる

不動産会社を選ぶ際は、大手ではなく中小企業を選ぶほうがよいケースもあります。中小企業は地域に密着しているため、エリアの特性に合わせて販売活動してくれます。

ただし、人気エリアの場合は、資金力のある大手の不動産会社のほうが効率よく売却できる可能性が高いでしょう。

所有している不動産の立地によって、大手を選ぶべきか中小に依頼するのか検討することが大切です。

選び方②：査定価格の根拠を聞く

査定結果の根拠を聞くことも、不動産会社選びには欠かせないことです。相場よりも高い査定価格を提示してくる会社もありますが、高くても売却できなければ不動産の維持費などがかかるだけです。

不動産会社は、宅地建物取引業法によって査定の根拠を伝える必要があるため、査定価格が自身で調べた相場と大きく異なるときは、必ず聞くようにしましょう。こちらが納得できる根拠があれば信頼できる担当者だと判断できます。

選び方③：得意分野や実績を確認する

不動産会社の得意としている分野や過去の実績をチェックすることも大切です。売却を得意としている会社でなければ、スムーズに不動産を売れないリスクがあります。また、相場よりも低い価格で取引してしまう可能性もあるでしょう。

不動産会社の売却実績も確認すべきポイントです。豊富な実績があれば、売り方のノウハウもあるため、不動産売却に失敗することが減ります。不動産会社の売却実績は公式サイトなどで確認しておくとよいでしょう。セミナーなど開催していれば、そこに参加することもおすすめです。

不動産売却は信頼できる会社に依頼しよう

不動産売却の初心者は、損をしないためにかかる費用や流れ、不動産会社の選び方について理解を深めておきましょう。売却の流れがわかれば、スムーズに不動産を売れる可能性が高まります。

不動産売却でもっとも重要なのは、不動産会社選びです。不動産会社の力量によって、売却価格なども変わるため、入念に選ぶ必要があります。複数社に査定依頼し信用できる会社を見つけて、不動産売却を成功させましょう。

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