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不動産売却の流れを解説!費用や必要書類、注意点もご紹介

2023.02.08
2023.02.09
「お金と家」

はじめての不動産売却で、売るときの流れがわからないと困っていませんか?

不動産売却の流れを事前に把握しておけば、スムーズに売ることが可能です。

そこでこの記事では、不動産売却の一般的な流れや必要書類、売却にかかる主な費用、注意点などを取り上げます。

不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却の一般的な流れ

「メモをとる人」

不動産を売るときは、以下の流れでおこなうことが一般的です。

  1. まずは相場を調べる
  2. 不動産会社に査定依頼
  3. 媒介契約を締結する
  4. 販売活動のスタート
  5. 内覧の準備・対応をする
  6. 売買契約を締結する
  7. 決済と引き渡し
  8. 確定申告をする

 

流れを掴み、スムーズな不動産売却を目指しましょう。

 

ステップ①:まずは相場を調べる

最初にやることは、不動産の相場を調べることです。相場を把握しておけば、不動産会社からの査定価格は妥当なのか判断することが可能です。

相場を調べる際は、以下の3つのサイトを利用しましょう。

 

  • 不動産の成約事例がわかる「レインズマーケットインフォメーション」
  • 不動産の取引価格を調べられる「土地総合情報システム」
  • ある程度の売買価格を把握できる「不動産会社のポータルサイト」

 

不動産会社からの査定価格が適正であるかを判断するために、査定前に調べておきましょう。

 

ステップ②:不動産会社に査定依頼

相場を把握できたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定によって、不動産がどれくらいの価格で売却できるかの目安がわかります。また、査定には以下の2種類があります。

 

  • 不動産の面積や築年数などの情報から算出する「簡易査定」
  • 不動産を内覧して査定価格を計算する「訪問査定」

 

簡易査定の結果を見て不動産売却を決めた後、担当者に物件を確認してもらう訪問査定を受けることが一般的です。

査定依頼をするときは、必ず複数社に依頼しましょう。不動産会社によって査定方法が異なるため、査定価格に大きな差がでることもあります。事前に調べた相場価格と複数社からの査定結果を比較して、売却を仲介してもらう不動産会社を決めましょう。

 

ステップ③:媒介契約を締結する

不動産会社を決めた後は、不動産売買の仲介をしてもらうときに必要な「媒介契約」を結びます。媒介契約には、以下のように「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類があります。

 

媒介契約の種類

特徴

一般媒介契約

・複数社と契約でき、自分でも買主を探せる

・売主への業務報告の義務はない

専任媒介契約

・1社のみと契約し、自分でも買主を探せる

・2週間に1回以上売主への業務報告の義務がある

専属専任媒介契約

・1社のみと契約し、自分では買主を探せない

・1週間に1回以上売主への業務報告の義務がある

 

一般媒介契約は、「1社だけに依頼するのが不安」「自分でも買主を探したい」という人におすすめです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、一般媒介契約よりも積極的に売却活動をおこなう傾向にあるため、「手厚いサポートを受けたい」「確実に売却したい」という人に向いています。

それぞれの特徴を比較して、自分に合った媒介契約を選択しましょう。

 

ステップ④:販売活動のスタート

不動産会社と媒介契約を結んだ後、販売活動がはじまります。販売活動は不動産会社が中心となっておこなうため、売主側でやることはほとんどありません。

販売活動では、不動産会ポータルサイトやチラシなどに掲載し、購入希望者の問い合わせに対応します。売却実績が豊富にある不動産会社であれば、販売活動のノウハウがあるため、安心して任せられるでしょう。

 

ステップ⑤:内覧の準備・対応をする

購入希望者が現れたら、内覧があります。内覧とは、実際に不動産を見学することです。内覧で好印象を与えることにより、購入につなげられます

内覧前には部屋の中を整理整頓し、クリーニングすることが重要です。特に水回りなどは汚れが目立ちやすいため、入念に掃除する必要があります。

内覧当日は、不動産会社に対応をすべて任せることも可能ですが、立ち会って説明や案内をおこなっても問題ありません。内覧は購入の決断において重要なプロセスなので、掃除や片づけを怠らないようにしましょう。

 

ステップ⑥:売買契約を締結する

不動産の購入が決まったら、売買契約を結びます。売買契約の前には、値引き交渉なども多いので、値引きできる金額を事前に決めておきましょう

交渉がまとまったら、不動産会社が買主と売主の間に入り、売買契約を交わします。契約するときには、買主から手付金を受け取ります。

 

ステップ⑦:決済と引き渡し

売買契約締結後、契約のなかで定められた日時で決済と引き渡しをおこないます。手付金を除いた売却代金を受け取り、住宅ローンの残りがある場合はすべて返済しましょう。

引き渡しは、不動産登記の手続きなどもあるため、売買契約を締結してから約1ヵ月かかります。決済や引き渡しで準備する物などわからないことがあれば、不動産会社に相談してみてください。

 

ステップ⑧:確定申告をする

不動産を売却したあとは、確定申告をおこなう必要があります。確定申告によって不動産売却の利益に課される税金を納付する必要があります。

確定申告の時期は、不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の間です。利益が出なった場合も、3,000万円特別控除などの特例を利用するために確定申告が必要となるため、基本的に不動産売却では確定申告が必要と認識しておきましょう。

 

不動産売却にかかる主な費用

不動産売却で必要な主な税金と費用は、以下の表をご覧ください。

 

不動産売却に必要な税金と費用

内容

費用目安

印紙税

売買契約書に収入印紙を貼り付けて納付する

売却価格1,000万円超5,000万円以下で10,000円

抵当権抹消登記費用

不動産の抵当権抹消手続きをおこなう

不動産1件につき1,000円

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼したときの手数料

売却価格400万円超えで売却価格×3%+6万円

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出たときに納める税金

譲渡所得×税率(保有期間5年超え20.315%、保有期間5年以下39.63%)

印紙税は、売買契約書に貼り付ける収入印紙のことです。売却価格が高いほど印紙税も増えますが、令和6年3月31日までの契約書は軽減税額が適用されるため、節税することが可能です。

抵当権抹消費用は、住宅ローンが残っている不動産の売却に必要です。司法書士に依頼することが多く、登録免許税と15,000円〜20,000円程度の司法書士への報酬の支払いがあります。

 

仲介手数料は、仲介を依頼した不動産会社に支払う費用です。宅建業法により仲介手数料の上限は定められていますが下限の決まりはないため、仲介手数料の安い不動産会社もあります。

譲渡所得税は、不動産売却の利益にかかる税金です。以下のように、不動産の保有期間によって税率が異なります。

  • 保有期間5年以下(短期譲渡所得):39.63%
  • 保有期間5年超え(長期譲渡所得):20.315%

 

ほかにも、人によってはローン完済時の手数料や引っ越し代、測量費、解体費などが必要です。



不動産売却で用意する書類

「ハンコを押す人」

不動産売却では、査定前と決済で準備する書類が異なります。ここでは、査定準備に必要な書類と決済当日に必要な書類をご紹介します。

 

査定準備に必要な書類

査定を依頼する前に揃えておく書類を、マンションを例に見ていきましょう。

  • 登記簿謄本・登記事項証明書
  • 不動産購入時の重要事項説明書
  • 不動産購入時の売買契約書
  • 登記済権利証・登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
  • 土地測量図・境界確認書
  • 公図
  • 物件の図面
  • 設備仕様書
  • マンション管理規約・使用細則 など

 

登記事項証明書などの種類は、法務局で取得することが可能です。ただし、これらの書類をすべて用意する必要はありません。不動産会社によって必要書類が異なるため、訪問査定前に準備する書類を確認することが大切です。

 

決済当日に必要な書類

決済当日は、以下の書類を準備しましょう。

  • 本人確認書類
  • 住民票
  • 実印
  • 印鑑証明書

 

住宅ローンが残っている場合、ローン関連の書類も必要です。スムーズに決済できるように、事前に不動産会社に必要な書類を聞いておくと安心です。

 

不動産売却における3つの注意点

「木のリスク」

不動産売却で注意すべきことは、以下の3つです。

  1. タイトなスケジュールにしない
  2. 状況に合った媒介契約を選ぶ
  3. 不動産会社選びをおろそかにしない

 

スムーズに不動産を売れるように、ぜひ参考にしてください。

 

注意点①:タイトなスケジュールにしない

不動産を売るときは、スケジュールに余裕を持つことが大切です。不動産売却は、短くても3ヶ月以上かかります。購入希望者が現れない場合、数年かかってしまうことも珍しくありません。

また、タイトなスケジュールにしてしまうと、焦って相場よりも安い価格で売ってしまう可能性もあります。高値売却のためには、スケジュールに余裕をもって売却活動しましょう。

 

注意点②:状況に合った媒介契約を選ぶ

先述した媒介契約は、状況に合わせて選択するようにしましょう。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類それぞれ特徴が異なり、適切なものを選ばないとスムーズに売却できない可能性があります。

できるだけ早く不動産を売りたい人や初めて不動産を売却する人は、専属専任媒介契約がおすすめです。専属専任媒介契約であれば、業務報告も多く、安心して売却を任せられます。

 

注意点③:不動産会社選びをおろそかにしない

不動産会社を選ぶときは、実績や担当者の質を確認しましょう。不動産会社によって「マンションの売却が得意」「売却よりも買取の実績が多い」など、特徴が異なります。

売りたい不動産の売却実績が豊富にある不動産会社を選べば、早く、そして高く売却できる可能性が高まります。あわせて担当者の対応力なども確認して、信頼できる人なのか判断するとよいでしょう。

 

不動産売却の流れを知って高く売ろう!

不動産売却は最低でも3ヶ月以上かかるため、売るときの流れを事前に把握しておけば、スムーズに売却することが可能です。必要書類や支払う費用なども併せて確認しておきましょう。

早期売却や高値売却を目指すためには、売却を得意としている不動産会社に依頼することが重要です。売却の実績が豊富にあれば、これまでのノウハウを活かし、想定以上に高く売れる可能性もあります。

 

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