家の買い替えは難しい？住宅ローン返済中でも住み替えできる！

家の買い替えをしたいと考えている人の中には「家の買い替えはなんだか難しそう」「住宅ローンがまだ残っているけれど、家の買い替えはできる？」と悩む方もいらっしゃると思います。

そこで今回は家の買い替えを検討している方に向けて、流れや住宅ローン返済中でも受けられる融資について解説します。ぜひ参考になさってください。

家の買い替えの流れは？

鍵と家のキーホルダー
家の買い替えはどのような流れで行うのでしょうか。

家の買い替えは主に、家を売ってから新居を購入する「売却先行」と、新居を先に購入してから家を売却する「購入先行」、また売却と購入を同時進行で行うパターンがあります。

それぞれの具体的な流れを見ていきましょう。

売却先行の流れ

家の買い替えを売却先行で行う場合、まず現在の家がいくら位で売れるか物件の価格査定を行い、査定結果をもとに新居購入の資金計画を立てましょう。

そして、不動産会社と媒介契約を結び売却活動を開始します。その間に、予算に合った新居用物件を探し始めると後がスムーズです。売出し中の物件に買い手が見つかったら、売買契約を結び売買代金を受け取り、物件を引渡します。

その後、新居用の物件の売買契約を結び、支払いや手続きを済ませ新居用物件の引渡しをするという流れです。

売却先行では、今の家を売却して新居が見つかり入居するまでの間、仮住まいを用意して引っ越しが必要になります。

購入先行の流れ

家の買い替えを購入先行で行う場合も売却先行と同様、まず現在の家の価格査定を行い新居購入の資金計画を立てます。予算にあった物件の内覧をし、候補を絞り込みましょう。新居物件の目処がたったら今の家の売却活動を開始します。

新居用物件の売買契約を結んだらローンの申込み、購入代金の支払い、物件の引渡しなどを済ませて新居に引っ越します。

その後も売却活動を続け、今まで住んでいた家に買い手が見つかれば売買契約を結び、代金を受け取り物件を引き渡すという流れです。

同時進行の流れ

家の買い替えを同時進行で行う場合、まず、今の家の査定をし新居購入の資金計画を立てます。

新居探しをしながら今の家の売却活動を行い、新居の売買契約、今の家の売買契約を結びます。

その後、今の家を引渡すのと同じタイミングで新居に引っ越す流れです。売却と購入のタイミングを合わせる必要があるので難易度は高くなりますが、ダブルローンを回避できたり、引っ越しが一回で済むなどのメリットがあります。

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資金が足りない場合、家の買い替えは難しい？

家の模型の前に積まれたコイン

家の買い替えをする際、特に購入先行で進める場合、新居の購入代金や引っ越しにかかる諸費用をどのように捻出するかは大きな問題です。

そのため、十分な資金がないと家の買い替えは難しいと思う方は多いでしょう。

そんなときには下記のローンを利用すれば資金繰りが解消できます。

つなぎ融資
住み替えローン

それぞれどのようなものか、解説していきます。

つなぎ融資を利用する

つなぎ融資とは、住み替えや買い替えにおいて、本来の融資を受ける前の不足している必要な資金を一時的に補う融資のことです。家の買い替えの際、今の家を売却したお金を新居購入費用に充てるケースが多いと思います。

しかし、購入先行で進める場合、今の家の売却代金の受け取りよりも先に、新居購入代金の支払いをしなければなりません。

そこで、つなぎ融資が必要が活躍します。

つなぎ融資の借入期間は6ヶ月〜1年ほどで、借り入れをしてから返済までの間は利息分だけを返済し、家の売却代金を受け取ったら元金一括で返済するのが一般的です。

住み替えローン

住み替えローンとは、今の家を売却しても住宅ローンが残ってしまい全額返済しきれない時に、住宅ローン残債と次に購入する新居の購入資金分を併せて借りられるローンのことです。

金融機関によっては買い替えローンと呼ばれることもあります。

例えば、住宅ローンの残債が2,800万円で、今の家の売却額が2,300万円の場合、ローン返済しきれず残った500万円と、新居購入資金を併せて融資が受けられ、住宅ローンの残債があっても家の住み替えができるというものです。

つなぎ融資のメリット・デメリットは？

2つの家の間を移動するコイン
一時的にまとまった額の融資を受けられるつなぎ融資ですが、事前にメリット・デメリットをあらかじめ把握しておくことは大切です。

そこで、つなぎ融資のメリット・デメリットはどのようなものか説明していきます。

つなぎ融資のメリット

家の買い替えを購入先行で進める場合、今の家の売却代金を新居購入の費用に充てることができません。

そのため、家の買い替えに必要となる十分な資金の確保が必要です。

しかし、新居購入に必要な自己資金を用意するとなると膨大な時間がかかってしまいます。つなぎ融資を利用すれば家の買い替えに必要な資金を確保でき、自己資金を用意しなくてもスムーズに家の買い替えができるのがメリットです。

つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資のデメリットの一つが、一般的に住宅ローンの金利と比較して金利が高いことです。つなぎ融資は無担保で契約できますが、その分のリスクがあるため一般的な住宅ローンの金利が0.5〜1.5%なのに対し、つなぎ融資の金利は約3%と高い金利になっています。

また、つなぎ融資は住宅ローンの借入先と同じ金融機関で利用するのが一般的ですが、つなぎ融資を取り扱う金融機関は少なく、借入先が限られてしまう点も注意しましょう。

住み替えローンのメリット・デメリットは？

家の模型とメリット・デメリットの吹き出し

家の買い替えの際、つなぎ融資の他にも、住み替えローンを利用する方法もあります。

次に、住み替えローンのメリット・デメリットがどのようなものか見ていきましょう。

住み替えローンのメリット

住み替えローンを利用すれば、住宅ローンの残債があり自己資金が足りなくても家の買い替えができます。自己資金がなくても希望のタイミングで住み替えができるのは大きなメリットでしょう。

また、住み替えローンは今まで支払っていた住宅ローン残債と新居購入の住宅ローンを一本化するため、手間や費用が減り返済計画が立てやすくなるのもメリットです。

住み替えローンのデメリット

いっぽう、住み替えローンのデメリットはつなぎ融資同様、一般の住宅ローンと比べて金利が高いことです。金利の高さと高額な借り入れのため、一般の住宅ローンに比べて審査が厳しい傾向にあるので注意しましょう。

また、住み替えローンでは、今の家の抵当権の抹消と新居の抵当権の設定を同時に行うため、売買の決済を同じ日にしなければなりません。そのため今の家の売却と新居購入のスケジュールがシビアになり売買に妥協が生じやすくなる可能性があることもデメリットと言えるでしょう。

家の買い替えでよくある失敗とは？

家の買い替えを購入先行でする際、新居の購入を急いだけれど、なかなか今の家が売却できないということがあります。

その際、現在のローンと新居のローンを二重で支払うダブルローンになってしまうことを避けるため、焦って今の家を売却しようと売却額を下げすぎるというのがよくある失敗の例です。売却金額で住宅ローンの完済ができず担保割れしてしまうというケースもあるので注意しましょう。家の売却を成功させるには、家の相場を調べておくことは重要です。

焦って売買をしないよう、事前の資金計画はしっかり練っておきましょう。