離婚時に家を売らないという選択肢を取る方もいますよね。
そこで、ここでは家を売らずに財産分与をする方法を紹介していきます。住宅ローンが残った状態で名義人の夫が住む場合や、妻が住む場合の名義変更についてです。
他にも共同名義やペアローンの場合などについても詳しく紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
財産分与とは？
財産分与とは、婚姻期間中に築いた財産を分けることを言います。結婚以前から保持していたものや、親からの贈与は財産分与に該当しないので注意してください。
また、財産分与には3つの種類あるので紹介していきます。
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扶養的財産分与 |
収入がない方への離婚後の扶養 |
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清算的財産分与 |
夫婦で得た財産を分ける |
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慰謝料的財産分与 |
慰謝料として支払う |
これらは、離婚の理由や離婚後の状況で判断します。
離婚による財産分与は、専業主婦でも受け取れるのでしっかり話し合いをする様にしましょう。
家を売らないで財産分与する方法
離婚をしても子供がいたり、職場との関係で家を離れたくないという方もいますよね。その場合には、家を売らずに住み続けるという選択ができます。
それは、家の評価額を算出して、財産を分けるという方法です。このためには必要な書類が複数あるので、それについても紹介していきます。
家の評価額を算出して、財産を分ける
家を売らない場合でも、財産分与するためには家の評価額を調べなければなりません。
そのためには、不動産会社に査定を依頼する必要があります。
また、一社だけでは正確な金額とはいえませんので複数の不動産会社に査定を依頼する様にしましょう。それらの結果をもとに、半分の財産を相手に渡すことで家を財産分与することができます。
家を査定するのに必要な書類は、6種類です。
- 身分証明書
- 印鑑証明書
- 建物の図面
- 登記識別情報
- 公図
- 登記証明書
以上です。
不動産会社によっては不要なものや他にも必要なものがあるので、事前に確認しておきましょう。
住宅ローンが残っている状態で財産分与するには？
住宅ローンは負債と同じで、財産分与されません。そのため、ローンの残っている家を財産分与する場合には、家の評価額がとても重要です。
「アンダーローン」と「オーバーローン」で対応が大きく変わります。それぞれの場合について紹介していきます。
アンダーローンの場合
「アンダーローン」とは、家の評価額が住宅ローン残高よりも高い場合のことをいいます。
この場合、家の評価額から住宅ローン残高を引いて残った金額が財産分与の対象です。そのため、住む方が相手に該当金額を支払うことで完了します。
住宅ローンは負債のため、財産分与には該当しません。なので、住宅ローンを完済して残った金額分を分けるというようになります。
オーバーローンの場合
「オーバーローン」とは、家の評価額が住宅ローン残高よりも低い場合のことを言います。
住宅ローンは負債のため財産分与されません。そのため、家は財産分与に該当しなくなり、それ以外の財産を分けると言うことになります。
住む方が名義人の場合は、特に必要な手続きはありませんが、名義人でない場合は、名義変更が必要です。
名義変更をするにはローンを完済しなければならないので、そのための費用を準備しておく様にしましょう。 この場合については下記で詳しく紹介していきます。
ペアローンの場合はどうしたらいい？
ペアローンの場合は、後々のトラブルを避けるためにも住む側にローンをまとめるようにしましょう。
トラブルとして多いのは、住まない方がローンの支払いを滞ることです。こうなると最悪の場合、家を競売にかけられることがあります。これを避けるためにも、住宅ローンは一包化することが大切です。
財産分与の方法としては、アンダーローンの場合、評価額から家のローン残高を引いた金額の半分を住まない方に渡すことで完了します。
オーバーローンの場合は、住む側にローンを一包化しなくてはなりません。住まない方が契約していた金額の残高分を新たに借り、その金額を相手に渡すことで成立します。
どちらかが住み続ける場合は名義変更をしよう
どちらかが住み続ける場合は、必ず名義変更をするようにしましょう。元々の名義人が住み続ける場合は、特に必要な手続きはありません。
しかし、名義人でない側が住むのであれば名義変更をするのがおすすめです。もちろん、しなくても法律上の問題はありませんが、後々トラブルに発展することもあるので、名義変更をしておくことをおすすめします。
家の住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている状態でも家の名義変更は可能です。しかし、家の名義とローンの名義は別物なので、家の名義を変更しただけではローンの名義は変更されません。
また、ローンが残っている状態で名義変更をすると、銀行との契約違反となり残高の一括完済を求められることがあります。
このようなことを防ぐためには、ローンの借り換えが必要です。住む側が新たにローンを組むことで、家の名義変更が可能となります。収入が少なく、全額借り換えることが難しいという場合も、様々な条件をつけることで、借りれることもあるので金融機関に相談してみましょう。
家の住宅ローンが残っていない場合
住宅ローンが残っていない場合は、簡単に名義変更ができます。
家の名義には、登録免許税や各種必要な書類を用意し司法書士に依頼することで、手続き完了です。
司法書士に依頼すると、4〜15万円の費用がかかるため、自分でするという方もいます。この場合、必要書類を用意して役所に提出するようになるので、事前に必要な書類を役所に確認しておくようにしましょう。
リースバックの選択肢もある
リースバックとは、家を売却して賃貸として住み続けることです。一度不動産会社に売却するので、手元に現金ができます。そこからローンの返済をし、足りない分は補い余った分は財産分与します。
リースバックは名義人の同意が必ず必要です。そのため、共同名義の場合は両者の同意が必要となります。どちらかが反対している場合はできませんので注意してください。
財産分与は離婚から2年以内にしなければならない
財産分与は離婚が成立した日から2年以内にしなければなりません。よく間違われるのが、別居した日からですが、そうではありませんので注意してください。
2年を過ぎると、財産分与するための権利がなくなります。そのため、いくら申し立てても財産分与はできません。
このようなことにならないためにも、離婚が決まったらすぐに財産分与の話し合いをするようにしましょう。
家を財産分与するにはまずは不動産査定を
家を財産分与するためにはその家の評価額を知る必要があるので、不動産査定を依頼します。
依頼する際には、必要な書類は何か、どれくらいの期間で査定が終了するか、を調べておくようにしましょう。
財産分与を離婚から2年以内で終わらせられるように離婚が決まったらすぐに準備を始めるのがおすすめです。名義変更やローンの借り換えにも時間がかかります。
余裕を持って動けるように、冷静に話し合いを進めてくださいね。
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