住み替えを考えているけれど、自己資金がないから難しいと考えている人は多いのではないでしょうか。

この記事では、自己資金がなくても住み替えはできるのか、住み替えの際の具体的な方法や注意点を詳しく解説します。

住み替えを考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。 

自己資金なしでも住み替えはできる？

住み替えとは、現在居住している家を、売却などの方法で手放し新居を購入することをいいます。自己資金がない場合の住み替えは難しいと思われがちですが、実際には自己資金がなくても住み替えは可能です。

現在居住している家を売却して新居を購入するとなると、さまざまな費用がかかります。十分な自己資金がないと難しいと思うかもしれませんが、必要な知識や注意点を正しく理解すれば、住み替えは可能です。

通常、頭金はどのくらい用意するもの？

頭金とは、住宅購入代金の一部を先払いして、住宅ローンの総額から差し引くための費用のことをいいます。通常は、住宅購入価格の10〜20％が頭金の相場とされています。

頭金の金額が大きければ、住宅ローンの月々の返済額を下げられることに加え、住宅ローンの返済で必要になる利息を減らすことも可能です。同じ金額の物件を購入する場合でも、頭金の有無によって支払いの総額にも大きな差が生まれます。

住み替えの際に頭金を十分に用意できない場合、ローンの審査が厳しくなってしまったり、金利が高くなってしまったりする場合があることを理解しておきましょう。

自己資金がない場合の住み替え方法

自己資金がない場合の住み替え方法は、主に次の3つです。

• フルローンを利用する
• 住み替えローンを利用する
• つなぎ融資を利用する

それぞれ詳しく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

フルローンを利用する

フルローンとは、頭金なしで新居の購入代金の全額を金融機関から借り入れるローンのことです。

フルローンを利用するためには、まずは現在居住している家の住宅ローンを完済する必要があります。頭金がないことで借入金額が多額になるため、十分な返済力があるかなど、金融機関の審査も厳しくなる傾向にあります。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、新居の購入代金と現在居住している家の住宅ローン残債の返済費用をまとめて借り入れるローンのことです。現在居住している家を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合に利用できます。

フルローンと違って住宅ローン残債があっても借入可能ですが、借入金額が大きくなることで返済の負担も大きくなります。ローンを1つにまとめられるため返済計画を立てやすい反面、借入金額が大きいため審査も厳しくなるのが一般的です。

つなぎ融資を利用する

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行される前に発生する費用をまかなうために、一時的に借り入れる融資のことです。現在居住している家の売却にかかる仲介手数料や、新居の購入に必要な費用などを、売却代金が入る前に支払わなければならない場合に利用するのが一般的です。

家の売却代金や住宅ローンの融資実行でまとまったお金が入ったら、つなぎ融資の借入を一括返済します。借入期間は2ヶ月〜1年程度と短いため、家の売却や新規の住宅ローンの融資が確実な状況でないと、つなぎ融資は使えません。

住み替えたくても自己資金がない場合にやるべきこと

住み替えたくても自己資金がない場合にやるべきことは、次の3つです。

• 住宅ローン残債と売却価格を調べる
• 住み替えに必要な費用を計算する
• 売却と購入のスケジュールを考える

それぞれ詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローン残債と売却価格を調べる

まずは現在居住している家の住宅ローン残債がどのくらいあるのか、どのくらいの価格で売却できそうなのかを調べましょう。

家の売却価格が住宅ローン残債を上回る場合をアンダーローンといいます。アンダーローンの場合、家の売却代金で住宅ローンを完済できるため、問題なく住み替えが可能です。

家の売却価格が住宅ローン残債を下回ってしまう場合をオーバーローンといいます。オーバーローンの場合、家の売却代金では住宅ローンを完済できないため、原則としては家を売却することができません。住み替えローンを検討するなど、対策が必要となります。

住み替えに必要な費用を計算する

住み替えをする場合、「現在居住している家を売却するのにかかる費用」と「新居の購入にかかる費用」をそれぞれ計算しておくことが必要です。

「現在居住している家を売却するのにかかる費用」としては、住民票など必要書類の取得費、仲介手数料、印紙税、司法書士手数料などがあります。

「新居の購入にかかる費用」としては、住民票などに必要書類の取得費、仲介手数料、印紙税、不動産取得税、固定資産税などがあります。

物件の価格だけではなく、上記の諸費用もあらかじめ計算して資金計画を立てましょう。

売却と購入のスケジュールを考える

自己資金がない状態で住み替えをする場合は、先に現在居住している家を売却してから新居を購入しましょう。

自己資金がなく住宅ローン残債がある場合、家の売却代金を住宅ローンの返済に充てるため、先に売却をする必要があります。ただし売却するのが早すぎると、新居を購入して引っ越すまでの間に仮住まいが必要となってしまうことがあるため注意が必要です。

売却と購入は無理のないスケジュールを考えて計画しましょう。

住み替えの際に自己資金がない場合の注意点

住み替えの際に自己資金がない場合の注意点は、次の3つです。

• ローンの金利が高くなる
• 住み替えローンは審査が厳しい
• 住み替えローンの利用はスケジュールの調整が必要

それぞれ詳しく解説していくので、ぜひ参考にしてみてください。

ローンの金利が高くなる

住み替えの際に自己資金がない場合は頭金を用意できないため、新居購入のための住宅ローンの金利が高くなってしまいます。

頭金がないことで借入額が大きくなり利息が大きくなることに加え、一部の金融機関では、頭金の金額によって金利が異なるケースもあります。頭金が用意できないと滞納リスクが高いと判断され、金利が高く設定されることもあるため注意が必要です。

月々の返済額や返済期間などは現実的であるかをよく考え、無理のない資金計画を立てることが大切です。

住み替えローンは審査が厳しい

住み替えローンは、一般的な住宅ローンに比べて審査が厳しいケースが多いです。

住み替えローンは現在の住宅ローンと新居の住宅ローンを合算するため、購入する住宅の価値以上の借入額となります。借入総額が大きくなるため、ローンの返済が滞った際に、家を差し押さえたとしても融資額のすべてを回収できない可能性があります。

そのため住宅ローンの審査に通っていた人の場合でも、住み替えローンの審査では落ちてしまうケースもあり得ることを理解しておきましょう。

住み替えローンの利用はスケジュールの調整が必要

住み替えローンを利用する場合は、現在居住する家の売却日と新居の決済日を同日にする必要があります。

住宅ローンと一本化するためには、現在居住する家の抵当権を抹消することと、新居の抵当権設定を同時に行うことが必要です。

スケジュールを調整するために、売却価格を安く妥協しすぎたり、新居を高く購入してしまうことがないように注意しましょう。

自己資金なしでの住み替えの仕組みを正しく理解しよう

この記事では、自己資金がない場合の住み替えについて詳しく解説しました。

自己資金がない場合の住み替えは、ローンの選択や無理のない資金計画、スケジュール調整が大切です。

住み替えに関する知識を正しく理解して、理想の住まいを手に入れてくださいね。