家の売却を検討した際に、どのような売買契約を結ぶのがよいのか不安に感じたことはないでしょうか？実は、売買契約の内容によっては囲い込みなどで売却側が損をしてしまう場合があります。
本記事では、不動産売却における専任媒介と囲い込みについて紹介します。自宅の売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください！
不動産における専任媒介契約とは？
不動産における専任媒介契約とは、売却する物件の売買契約を1社の不動産会社のみと結びます。そして、契約期間が3ヶ月以内となっていることや契約後1週間以内にレインズ(指定流通機構)に登録が義務づけになっているので安心です。
それに加えて、不動産会社側は売却の業務状況の報告などを2週間に1度、売主に報告する必要があります。そのため、専任媒介契約で売却を行うと他の不動産会社で売買契約が決まることがないので、契約をした不動産会社は物件を売却するために最善を尽くしてくれます。
専任媒介契約のメリットは？
不動産の売却における専任媒介契約のメリットとしては、1社の不動産会社と契約することで物件の内覧対応がしやすいことや、売却活動を一生懸命にしてくれるので買主が決まりやすいことです。
そのため、何社もの不動産会社と契約を行うのが苦手な方や、こまめに連絡を取り合うのが難しい方には専任媒介契約で売却を行うのがおすすめです。
専任媒介契約のデメリットは？
専任媒介契約のデメリットとしては、自分で物件の買主を見つけた場合でも、契約した不動産会社を介さないと売却することができないことです。
さらに、1社の不動産会社に売却活動を任せるため不動産会社の実績などによっては売却価格に大きな差が出るケースもあります。
そのため、的確な判断で専任媒介契約の結ぶ不動産会社を決めることが大切です。
専任媒介には囲い込みなどもある
売買契約の1つである専任媒介契約は、1社のみの不動産会社と契約を結ぶので、囲い込みなどのデメリットがあります。この囲い込みは、不動産の売却と購入を契約した不動産会社が成約するようにわざと調整をすることです。
具体的な囲い込みとしては、他の不動産会社から物件の内覧をはじめ、購入希望などについて嘘をついたりします。それに加えて、自分の顧客で買主が見つかるまで物件を売れないようにするなど、さまざまな迷惑行為を行うので注意が必要です。
囲い込みによる3つのデメリット
専任媒介契約をした後、物件の購入者がなかなか見つからない場合には、不動産会社が囲い込みをしているケースもあります。さらに、囲い込みにはさまざまなデメリットがあるので注意が必要です。
囲い込みによるデメリットは以下の3点です。
- 物件の購入者が減ってしまう
- 売却期間が長引く
- 売却価格を下げないと決まらなくなる
以下に、1つずつ紹介していきます。
物件の購入者が減ってしまう
まず、囲い込みによるデメリットとしては物件の購入者が減ってしまうことです。囲い込みがしやすいとされている専任媒介契約は、1社のみの不動産会社と結ぶため物件の売却活動や内覧なども全てその不動産会社が行います。
不動産会社としては、売却も購入も自社を介す方が報酬も倍以上になるため買主を選ぶ可能性があります。そのため、実際には内覧できる状態であっても日程を先延ばしにさせるなど嘘をつき購入希望者を減らすことに繋がります。
売却期間が長引く
2つ目の囲い込みのデメリットとしては、売却期間が長引くことです。一般的に、不動産を売却する際には不動産情報サイトをはじめ、さまざまな情報をもとに全ての不動産会社で購入者を探します。
そして、その情報を見た不動産会社が顧客の探している条件に合わせて紹介します。ですが、専任媒介契約を結びなおかつ囲い込みをされると売却を依頼した不動産会社でしか購入者を見つけることができません。
そのため、物件の購入者を探す窓口が1箇所となってしまうので売却までに時間がかかります。
売却価格を下げないと決まらなくなる
3つ目の囲い込みのデメリットとしては、不動産の売却価格を下げないと購入者が決まらなくなることです。不動産会社による囲い込みにより、なかなか購入者が決まらず長期化すると売れ残りの物件として扱われます。
その場合には、再度その不動産に注目してもらうために売却活動の1つとして物件の売却価格を下げる必要が出てきます。そのため、囲い込みにより売主の利益が減ってしまうリスクも出てきます。
専任媒介の囲い込みを防ぐには？
専任媒介契約を結んだ後、なかなか買主が見つからない場合には、不動産会社によって、囲い込みをしている可能性があるので注意が必要です。
専任媒介の囲い込みを防ぐ方法は、以下の2点です。
- 囲い込みなどの行為を禁止する契約書を作成する
- 複数の不動産会社に査定をしてもらう
以下に、1つずつ紹介していきます。
囲い込みなどの行為を禁止する契約書を作成する
専任媒介の囲い込みを防ぐ方法の1つとしては、囲い込みなどの行為を禁止する契約書を作成することです。まず、専任媒介契約を結ぶ前に契約書の内容をきちんと理解し把握しておくことが大切です。
そのため、契約書に囲い込みの行為についての記載がない場合には別途として囲い込み行為を禁止する契約書を作るようにしましょう。また信頼できる不動産会社は、あらかじめ囲い込み行為をしないと契約内容に記載されています。
複数の不動産会社に査定をしてもらう
2つ目の専任媒介の囲い込みを防ぐ方法としては、複数の不動産会社に物件の査定をしてもらうことです。まずは複数の不動産会社に売却依頼が可能な一般媒介契約を結ぶようにしましょう。
そうすることで、売却する物件の情報が拡散されて物理的に不動産会社が囲い込みの行為ができない状態にすることができます。さらに、複数社から査定してもらうので、市場価格の相場も安心できます。
信頼できる不動産会社を選ぼう！
今回は、不動産売却における専任媒介と囲い込みについて紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。
不動産の売却で、1社のみと契約を結ぶ専任媒介契約をした場合には、囲い込みなど売主にデメリットがない信頼できる不動産会社を選びましょう。
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