不動産の「囲い込み」という言葉をご存じでしょうか。
「囲い込み」とは、不動産会社が売却依頼を受けた物件を抱え込むことをいい、囲い込みをされると売主は大きな不利益を受けることになります。
本記事では、不動産の囲い込みについて詳しく説明していきます。対策や不動産会社の見分け方もご紹介していきますのでぜひ参考にしてみてください。
不動産の「囲い込み」とは？
不動産の「囲い込み」とは、売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み、故意に他社から買主の紹介をさせないことをいいます。
囲い込みは、1社のみに売却の仲介を依頼する「専任」「専属専任」の媒介契約を結んだ場合に起こる可能性があります。売主は、囲い込みされていることに気付かない場合が多いため、注意が必要です。
囲い込みをする理由とは？
囲い込みをする理由は、不動産会社が獲得する「仲介手数料」にあります。
売主と契約している不動産会社が買主を探し出した場合、不動産会社は売主側と買主側の双方から仲介手数料を得ることができます。これを「両手取引」といいます。
しかし、他の不動産会社から買主を紹介された場合、獲得できる仲介手数料は、売主側のみとなります。これを「片手取引」といいます。
両手取引に持ち込むことができれば、片手取引の2倍の仲介手数料を獲得できることから、不動産会社はなるべく買主も自社で探したいと考えます。
つまり、売主側からも買主側からも仲介手数料を手にしたいと考える不動産会社が、他社からの問い合わせを故意に受けないことで両手取引に持ち込み、自社の利益をあげたいという理由で囲い込みを行うことがあるということです。
囲い込みされたらどうなる？
囲い込みされた場合、売主が受ける可能性のあるおもな不利益は以下の2つです。
- 売却期間が長引く
- 販売価格が相場よりも低くなる可能性がある
それぞれ詳しくみていきましょう。
売却期間が長引く
媒介契約を結ぶと、売主側の不動産会社は自社での買主探しと平行して、レインズへの登録を行います。レインズを見ることにより物件情報を得た他社からの買主の紹介も可能となることから、通常の売却活動の場合は早期に売却できる可能性が広がります。
しかし、囲い込みをされると他社からの買主の紹介が一切なくなるため、売主側の不動産会社が買主を見つけるまで売却が進まなくなります。
つまり、囲い込みされた場合は、売却期間が通常よりも長引く可能性が高くなるということになります。
販売価格が相場よりも低くなる可能性がある
囲い込みをされると、他社からの紹介がない分、買主が見つけづらくなり、売却期間が長引きます。その結果、売主は不動産会社から販売価格の値下げを提案されることが多くなります。
不動産会社側は、両手取引ができれば売主・買主の両方から仲介手数料をもらえるため、値下げをしても、売却さえできれば十分な利益を得ることができます。
そのため、「買主が見つからないのは価格が高いからだ」という不動産会社の言葉通りに価格を下げてしまうと、本来、売れるであろう金額よりも販売価格が下がり、結果的に売主が損をする可能性が高くなります。
囲い込みをされているのかを知る方法は？
不動産会社は媒介契約を結ぶと、物件をレインズに登録する義務が生じます。その際には、登録証明書が発行されるので、必ず確認するようにしましょう。
もしも登録証明書を出してもらえないということがあれば、レインズに登録しておらず、囲い込みをされている可能性が高くなります。
また、レインズに登録はするもののすぐに削除したり、「紹介停止中」として、意図的に紹介を制限している場合もあります。
物件の公開状況は、レインズを見ることにより確認できます。レインズは不動産会社であれば自由に見ることができるので、囲い込みの不安がある場合は、他の不動産会社に公開状況の確認を依頼してみるのも方法の一つです。
その際は、「囲い込みをされていた場合は仲介業者を変える」などの条件を出すことによりスムーズに進む可能性もあるので、試してみましょう。
囲い込みに罰則はある？
不動産会社には「専任」や「専属専任」の媒介契約を結んだ場合はレインズに登録する義務があるため、もしも登録していない場合は宅建業法違反となります。
しかし、レインズに登録した物件に対して、問い合わせを受けないなどの対応をされた場合は、宅建業法違反の立証が難しくなります。
そのため、囲い込みに対して罰則が与えられる可能性が低いというのが現状となっています。
囲い込みを防ぐ方法とは？
売主が大きな不利益を受ける可能性の高い囲い込み。防ぐ方法として以下の2つがあげられます。
- 不動産会社の評判を調べる
- 一般媒介契約を結ぶ
それぞれ詳しくみていきましょう。
不動産会社の評判を調べる
囲い込みをされないためには、まずは信頼できる不動産会社に媒介契約を依頼することが重要です。
インターネットで評判を調べる、実際に足を運んで店や担当者の雰囲気を見るなどして、媒介契約を結ぶ前に不動産会社についてしっかりと調べておきましょう。
また、契約の前に「両手仲介にこだわりますか？」「他社からの紹介も引き受けてくれますか？」と確認しておくことも重要です。担当者に対して「囲い込みを警戒している」とアピールできるため、契約前に直接口に出して確認することも、囲い込み防止に有効といえるでしょう。
一般媒介契約を結ぶ
囲い込みは、ほとんどの場合、1社のみに売却の仲介を依頼する「専任」「専属専任」の媒介契約を結んだ場合に起こります。そのため、複数の不動産会社に依頼できる「一般媒介契約」を結べば、複数の不動産会社が買主捜しを行うため、囲い込みの危険性は少なくなります。
しかし、「一般媒介契約」は、レインズへの登録義務がないため、もしも1社のみに依頼した場合は囲い込みの状況が起こることもあるので注意しましょう。
囲い込みをしない誠実な不動産会社を見つける方法とは？
囲い込みをされないためには、誠実な不動産会社と媒介契約を結ぶことが重要です。
誠実な不動産会社を見つけるための方法として、査定を複数社に依頼することということがあげられます。
査定結果が他社に比べて著しく高い場合は、契約を結びたいがために相場よりも高い金額を出している可能性があるので注意が必要です。査定金額については、必ず根拠を聞いて納得できる説明をしてくれる不動産会社を選ぶとよいでしょう。
また、営業担当者の態度も契約を結ぶ不動産会社を選ぶうえで非常に重要です。売主側の話を聞かずに一方的に営業をしてくる、質問に真摯に答えてくれないなど、担当者に対して少しでも不信感を抱くようなことがあれば、契約は避けた方がよいでしょう。
誠実な不動産会社を見つけて囲い込みを防止しよう
囲い込みは、売主に大きな不利益をもたらします。しかし、囲い込みをされてしまうと、売主は気付くことが難しく、また、囲い込みがあったとしても不動産会社に対する罰則が与えられにくいというのが現状です。
そのため、不動産を売却する際は、信頼のできる誠実な不動産会社を選ぶことが何よりも重要です。
本記事を参考に囲い込みの知識を深め、不動産を売却する際は、囲い込みをすることがない誠実な不動産会社に依頼するようにしましょう。
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