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中古マンションを購入するなら確認すべき16のポイントを徹底解説!

2021.12.08
2022.11.01
マンションを購入する人

マンションの購入では大きなお金が動くため、契約時や住宅ローン手続きで気をつけるべきポイントをを把握しておくことも大切です。また、中古マンションを選ぶなら、新築マンションに比べ、築年数や物件の状態など、チェックすべきポイントがたくさんあります。

今回は、物件の選び方や内見時の確認すべきポイント、資金計画に関してなど、シチュエーション別に注意点を解説していきます。中古マンションの購入を考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

 

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物件選びで注意すべき5つのポイント

中古マンションの購入を検討しているなら、まずは物件選びから始めるでしょう。しかし、ほとんどの人にとって中古マンションの購入は初めてのこと。どんなところに気をつければいいのかわからない人も多いはず。

ここでは、物件を選びで失敗しないための注意点を5つご紹介します。

  1. 築年数にとらわれないようにする
  2. 資産価値が落ちない物件を選ぶ
  3. 立地・周辺環境は自分の目で確かめに行く
  4. 周辺にある物件と比べて市場価値を確認する
  5. ハザードマップで災害のリスクを確認する

 

それぞれ詳しく解説していきます。

ポイント1:築年数にとらわれないようにする

中古マンションを選ぶ際、築年数を考慮することは大切です。しかし、「築年数が浅ければきれいだから良い」「古い築年数だが安いからここにしたい」と安易に考えてしまうのは危険。

築年数が浅くても建物の構造上に問題があった場合、安心して住むことは難しくなるでしょう。だからといって、価格の安さだけで築年数が古すぎる物件を購入してしまうのも考えもの。万が一、売りに出すとき「売れにくい」というデメリットが生じやすいからです。

そのため、中古マンションは築年数だけにとらわれ過ぎず、マンションの基本構造や資産価値など、将来を見越してさまざまな角度から建物をチェックする必要があります。

ポイント2:資産価値が落ちない物件を選ぶ

中古マンションを購入してもライフスタイルの変化があれば、引っ越しをする可能性もあるでしょう。その際、マンションを売りに出したとき希望価格で売れるか否かは資産価値の有無にかかっています。

中古マンションの資産価値を落とさない要件に、「築年数」「管理状況」「立地エリア」などがありますが、なかでも重要視されているのは「立地エリア」です。マンションが建っている場所に、ひと気が多く商業施設も栄え、交通アクセスの利便性も高ければ、資産価値は下がりにくいといわれています。

関連記事:
【2022年最新】資産価値が落ちない街ランキングTOP5|見極めポイントもご紹介

ポイント3:立地・周辺環境は自分の目で確かめに行く

快適に生活するためには、安全性や利便性が優れている立地・周辺環境であるのが望ましいでしょう。それには、実際にマンションまで足をはこび、自分の目で確かめることが大切です。

物件情報には、周辺の施設や交通アクセスについて情報が記載されていますが、街の雰囲気や騒音などの情報は、自分で体験してみなければわからない部分が多々あります。可能であれば、朝昼晩で時間帯を変え、立地や周辺環境に気になる点はないか確認しておくのがいいでしょう。

ポイント4:周辺にある物件と比べて市場価値を確認する

中古マンションを購入する際、お買い得なのか?はたまた割高なのかは、市場価値から判断可能です。市場価値はマンションの立地や広さや築年数などから決まります。

そのため、気になるマンションの周辺エリアに立地している築年数や間取りが同等のマンションとも価格と比べて、どのくらい差があるのかチェックしてみましょう。

ポイント5:ハザードマップで災害のリスクを確認する

自然災害が多い昨今、マンションに災害リスクがないかチェックしておきましょう。災害リスクの有無は、各自治体で公開されている「ハザードマップ」から確認することが可能です。

「ハザードマップ」は、災害が起きる可能性のあるエリアや、避難場所を見やすくした地図のこと。マンションが土砂災害や洪水、河川の氾濫、津波など災害リスクを受けやすいか否かを判断できます。

 

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内覧する時の4つの注意点

候補となる物件が見つかれば、内覧にいくことになりますが、中古マンションにはチェックするべきポイントがいくつかあります。ここでは、なかでも内覧時に見落としがちな注意点を4つご紹介します。

  1. 住みやすい間取りか
  2. 快適な暮らしができることを想像できるか
  3. 共用部分が管理されているか
  4. 周辺環境が気にならないか

 

それぞれ詳しく解説していきます。

 

ポイント1:住みやすい間取りか

内覧時には、部屋数や空間の広さ以外の部分からも、住みやすい間取りか否かをチェックしましょう。それには、部屋の中に家具を置いた状態をイメージし、生活動線にストレスを感じることなく暮らせるかを確認することです。

また、収納スペースは広く設けられているか?設備の配置場所に不便さはないか?なども、住みやすい間取りかどうかを判断するのに重要なポイントになります。

ポイント2:住んでいることをイメージできるか

快適な暮らしができる住まいを見つけるためには、内覧時に住んでいるイメージができるかどうかが大切。イメージができない場合は、暮らし始めてから家具の配置で迷ったり、間取りが使いにくかったりと、さまざまな部分で不便に感じる可能性があります。

その反対に、快適に生活している様子を思い浮かべられたら、入居後の部屋づくりがスムーズにいき、希望する暮らしが実現しやすくなるでしょう。

ポイント3:共用部分がちゃんと管理されているか

「内覧」にいくと、間取りの広さや室内きれいさばかりに気を取られてしまいがち。しかし、集合住宅であるマンションは、共用部分がきちんと管理されているかもチェックしましょう。

たとえば、エントランスや共同廊下、ゴミ置き場などは最低限整っていてほしいところです。また、共同部分が管理されていないとマナーの悪い住人がいたり、管理会社の管理体制が疎かになっていると見て取れるため、そのマンションは避けるのが無難かもしれません。

ポイント4:周辺環境が気にならないか

内覧の行き帰りには、マンションの周辺環境に気になるところはないか確認しましょう。

  • 交通量や人通りの多さ
  • 歩道の街灯有無
  • ゴミのポイ捨て

これらから、道路の安全性や治安の善し悪しがわかるでしょう。また、住み心地に関わる部分では、付近にスーパーマーケットがあるかもチェック。マンションの周辺環境をみることで、安心して暮らせるかどうか判断できます。

 

契約時におさえておくべき2つのポイント

 

中古マンションの購入にあたり、物件探しから暮らし始めるまでには、さまざまなステップがあります。なかでも「契約時」は、書類関係やお金が絡んでくるため、あらかじめ知っておかないと、その時になって混乱してしまうことも。

ここでは、契約時に押さえておくべきポイントを2つご紹介します。

  1. 重要事項説明書を確認する
  2. 手付金を用意する


それぞれ詳しく解説していきます。

 

ポイント1:重要事項説明書を確認する

契約時には動産会社の担当者から「重要事項説明書」を前にして説明を受けますが、この書類には、建物に関する情報や契約をキャンセルした場合の規定など、マンション購入に関する重要なことが記載されています。

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宅地建物取引士
小林輔
不明点は必ず担当者に確認をしましょう!
書類を見ただけでパッと理解するのは難しい部分もあるかもしれません。しかし、重要事項説明書を理解したうえで契約しないと、トラブルに巻き込まれたり、損失を乞うことに。そのため、重要事項説明書はしっかり確認するようにし、不明点があればこの時点で、担当者に確認するようにしましょう。 >>プロフィールはこちら

 

 

ポイント2:手付金を用意する

中古マンションは契約締結時に、手付金が必要になることを頭にいれておきましょう。手付金とは「証約手付金」「解約手付金」「違約手付金」など、買主から売主に対して支払うお金のこと。この手付金を支払うことにより、売買契約が成立します。

中古マンションの手付金相場は、物件価格の5~10%ほどですが、契約内容や物件を購入するタイミングによって手付金の割合は変わるため、事前に不動産会社に確認しておくのが安心です。

 

決済する時の2つの注意点

 

決済時は高額なお金が動き、また中古マンション購入を締めくくる重要なステップです。ここでは、中古マンション購入の決済時における2つの注意点をご紹介します。あらかじめ把握しておけば、物件の引き渡しまでスムーズに進めれられるでしょう。

 

注意点1:残金決済完了の1週間前までに住宅ローンの手続きを終わらせておく

「残金決済」とは、物件価格から手付け金を差し引いた金額を一括で払うことをいいます。ほとんどの場合、決められた期日までに残金を入金しなければならないため、遅くとも残金決済完了の1週間前までに、住宅ローンの手続きを終わらせおく必要があります。

万が一、住宅ローン審査が長引いたり、審査が通らなかった場合、売主とのトラブルに発展し契約が破綻するケースもあるため、住宅ローンの手続きは滞りなく終わらせておきましょう。

注意点2:リフォーム・リノベーションの予算を含めて費用を計算する

中古マンションは、購入後に修繕や改修などのリフォームやリノベーションを必要とするケースが多々あります。その場合、リフォーム・リノベーションの予算を含めた費用を計算しましょう。

もちろんリフォーム済みのマンションであればかからないお金ではありますが、それらが必要になった際、大きな金額が必要になります。そのため、物件の購入費用にリフォーム・リノベーションにかかる費用も含め、予算計画を立てることが大切です。

 

 

ローンや資金に関する3つの注意点

 

ここまでは、物件探しから決済時までの注意点を解説していきました。その他、中古マンション購入にあたり注意すべき点を3つご紹介します。これらを知っておけば、あとから慌てることなく済むでしょう。

  1. 資金計画はしっかりと立てる
  2. 住宅ローンは加入タイミングが大切
  3. 初期費用を把握しておく


それぞれ詳しく解説していきます。

 

注意点1:資金計画はしっかりと立てる

中古マンションを購入するにあたり、資金計画はしっかり立てることが大切です。将来を見据えて今後のライフプランや、家計の収支から無理なく返せる返済額を把握し、どのくらいの価格の物件を購入しても支払っていけるのか計画しましょう。

また、マンションを購入すると「購入後」にも固定資産税や管理費など、住宅ローン以外の費用がかかります。そのため、マンション「購入時」と「購入後に必要な金」があることを把握し、ゆとりのある資金計画を立ておくと安心です。

注意点2:住宅ローンを組むタイミングが大切

金融機関が住宅ローン審査をするうえで、「契約者の勤続年数」を重視する傾向にあります。安定して支払いが可能かをはかる指標として、勤続年数が長ければ審査が有利になるといわれています。

そのため転職を考えている人は、転職前後では住宅ローン審査の通りやすさが大きく変わるため、転職前の勤続年数が長いタイミングで住宅ローンを組むことをおすすめします。

注意点3:初期費用を把握しておく

中古マンション購入する際に必要な初期費用として、「頭金」と「諸費用」がありますが、おおよそ物件価格の5~8%が目安です。例えば、4000万円の中古マンションを購入する場合、初期費用の目安は約200~320万円となります。

基本的には、頭金や諸費用は現金での支払いとなるため、前もって準備するためにも初期費用は把握しておくのがいいでしょう。

 

信頼のおける不動産会社を選ぶのが大切

住宅のデータを見せている人

 

中古マンションを購入する際、物件だけに重きをおいてしまいますが信頼のおける不動産会社を選ぶことも大切です。中古マンションは安い買い物ではありません。満足いくマンションを購入するためにも、物件探しから暮らし始めるまで滞りなくスムーズにいきたいもの。しかし、信頼関係のない不動産会社を選んでしまうとさまざまな部分でトラブルが生じてしまい時間だけが消耗してしまうかもしれません。

そうならないためにも、中古マンションの物件探しから購入までをしっかりサポートしてくれる信頼のおける不動産会社を選ぶのが大切です。

 

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宅地建物取引士
小林輔
納得のいく中古マンション購入のために
中古マンションは新築マンションに比べ、築年数や物件の状態など見るべきポイントはたくさんあります。しかし、それらを見落としてしまうとお金の面や暮らし始めてからの不便さなどから後悔することになるかもしれません。

そうならないためにも、今回ご紹介したポイントや注意点に気をつけて、物件探しを始めることをおすすめします。 >>プロフィールはこちら

 

 

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広報やWEBメディアのライター・編集・運営担当を経て、2022年にMUSUBUに入社。MUSUBUのメディア、wednesdayとTSUNAGUのコンテンツ企画や制作、ディレクションを務める。趣味は散歩とドライブ。犬猫と暮らす家を建ててしまうほどの犬猫好き。

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