地震が多い日本で家探しをする際、建物の耐震性はチェックしておきたいポイントです。
耐震性の有無を判断するひとつに、新耐震基準に則り建てられたかどうかで確認する方法があります。
今回は、新耐震基準の内容と旧耐震基準との違い、見分け方について紹介。中古不動産の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
新耐震基準とは？
新耐震基準とは、震度6強〜7程度の地震が発生した場合でも、倒壊を免れられる建物をつくることを義務づけるためのものです。
なお耐震基準とは、建築物の構造が地震に耐えられるかどうかの指標となるもの。建築物を設計する際に、重視されている基準のひとつといえるでしょう。
ここからは、新耐震基準はいつから適用されているのか、また2000年に改正された耐震基準についてご紹介します。
新耐震基準は何年から？
新耐震基準は、1981年(昭和56年)6月1日に制定されました。つまり昭和56年6月以降に建てられた家の多くは、新耐震基準に則っているといえるでしょう。
なお、それ以前の建築物に要求されていた基準法は「旧耐震基準」といいます。
耐震基準の改正は珍しいことではなく、大きな地震が発生するたびに見直し強化されてきました。
新耐震基準も、1978年（昭和53年）に発生した宮城県沖地震をきっかけに大幅に改正され、現在においても引き継がれている基準法です。
2000年の改正内容とは？阪神・淡路大震災の影響？
1995年（平成7年）に発生した阪神・淡路大地震の住宅被害をきっかけに、2000年（平成12年）6月にも大幅な改正が行われ「現行耐震基準」が施行されました。
「新耐震基準」に加えて、以下の改正内容が記されています。
- 地盤が重さを支える力に応じて基礎を設計
- 筋交いと土台、接合部の種類を指定
- 耐力壁のバランス配置の見直しより頑丈な家を目指す
これらの改正は、とくに木造住宅において非常に重要であり、現行耐震基準により建てられた家の耐震性は大きく向上。
その後、2017年に発生した熊本地震においても、「現行の耐震基準に基づいた建築物の倒壊率が低くなった」という結果が報告されています。
参照：【熊本地震】木造の建築時期別の被害状況（国土交通省 住宅局）
旧耐震基準との違いは？何が変わった？
新耐震基準と旧耐震基準との大きな違いとしては、耐震性能です。
旧耐震基準では、震度5程度（中規模地震）でも建物が倒壊しないことを基準とし、震度6強以上の大規模地震については想定されていませんでした。
一方、新耐震基準では「おおよそ震度6強の地震に対して倒壊・崩壊しない」ことを建築時の条件としているため、旧耐震基準の建物よりも耐震性能が高く頑丈であるといえるでしょう。
このように、旧耐震基準の違いとしては、耐震性能の基準が厳格化されたことが挙げられます。
新耐震基準の確認方法は？
家を購入する際には、新耐震基準を満たしているかどうか知ることが大切です。確認方法は「適合証明書の有無」や「築年数」からチェックできます。
それ以外にも新耐震基準の見分け方や、木造住宅の場合の注意点も併せて見ていきましょう。
適合証明書があるか
適合証明書（耐震基準適合証明書）を発行してもらうには、建物が耐震基準を満たしていることが条件です。そのため適合証明書があれば、その家が新耐震基準に基づいていると判断できるでしょう。
また、売主が「耐震基準適合証明書付きの物件」として売るために、あらかじめ申請していることがあります。
しかし、証明書がないまま売却するケースも多く、その場合は購入者が申請しなければなりません。
適合証明書の申請方法については、後述します。
築年数でいうと？
築年数でいうと、2022年現在で「築年数40年未満」の建物であれば、新耐震基準を満たしている可能性があります。
しかしながら、築年数で確認すると実際に建物が完成したタイミングによって、旧耐震基準の建物が混在している場合もあるので注意しましょう。
また、マンションは着工から完成まで2年程度かかるのが一般的です。そのため、築38年を超えているマンションは、旧耐震基準で建てられている可能性があります。
確実に新耐震基準であるか否かを判断したい場合は、次で紹介する「見分け方」でチェックしましょう。
見分け方はある？
新耐震基準の見分け方としては、建築確認申請が受理された日付である「建築確認申請日」を確認することです。新耐震基準か旧耐震基準かの境目になるのは、建物が完成した日ではなく、建築確認申請が受理された日だからです。
そのため、物件の「建築確認日が1981年6月1日以降」であれば、新耐震基準であると判断できるでしょう。建築確認日は、不動産会社や物件の所有を通して見ることができる「確認済証」または「建築確認通知書」からチェックできます。
確認済証または建築確認通知書は、建物の名称・用途・面積・階数などの情報や、建物が合法であるかどうかをみるために、建築前に役所に提出する書類のことです。
万が一、不動産会社や物件の所有者が建築確認書を紛失もしくは把握していない場合は、都道府県庁や市区町村の役所で確認しましょう。
新耐震基準に基づいて建築されていても、2000年6月以前に建てられた木造建物の場合、十分な耐震性がないという調査結果が発表されています。
そのため、木造の場合は「2000年6月以降」の建物であれば、震度6強〜7に達する程度の大規模地震でも倒壊・崩壊するおそれのない、耐震基準に満たしている建築物と判断してもよいでしょう。 >>プロフィールはこちら
参照：新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法（国土交通大臣指定耐震改修支援センター）
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耐震基準を満たしていない建物はどうなる？
耐震基準を満たしていない旧耐震基準の建物は、大規模地震が発生した際、大きな被害を受ける可能性が高いといえます。
そのため、旧耐震基準の家を購入した場合は、耐震リフォームが必要であったり、長くその家に暮らしたりすることが難しいかもしれません。
例えば、中古マンションは集合住宅には共有部分と占有部分に分かれるので、個人の意思でリフォームを進めるわけにいかず、将来的に家を売却し引っ越しを考えることになるでしょう。
また、中古戸建ての場合は、購入後に耐震リフォームを行うことを考える必要があります。
部屋選びの際に新耐震基準であるメリットとは？
新耐震基準であるメリットは、以下のとおりです。
- 住宅ローン減税を受けられる
- “震度6以上の地震に耐えられる”ので安全性が高い
- 売却しやすい
それぞれのメリットを理解し、部屋選びをする際の参考にしてみてください。
メリット1：住宅ローン減税を受けられる
新耐震基準の物件であるメリットは、住宅ローン減税が受けられることです。
住宅ローン減税とは、住宅ローンを組む際に一定の要件を満たすことで、10年間所得税の控除が受けられる制度。
その要件の1つに、「築年数」があります。
- コンクリート造（マンションなど）：築25年以内
- 木造（戸建てなど）：築20年以内
しかし「耐震基準適合証明書」または「既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書」を取得することで、住宅ローン減税を受けられますよ。 >>プロフィールはこちら
メリット2：“震度6以上の地震に耐えられる”ので安全性が高い
新耐震基準に基づいて建てられた部屋を選ぶことで、“震度6以上の地震に耐えられる”安全性の高い暮らしが送れるでしょう。
新耐震基準の特徴は、「震度6〜7程度（大規模地震）の地震が起きても、人の命に危害を及ぼすほどの倒壊や崩壊の被害がない」という基準を設けています。
壁にひびが入る、建物の一部が壊れるなどの可能性はありますが、人が住めなくなるほどの大規模な被害ではないレベルです。
新耐震基準に則り建てられた家であれば、今後発生するかもしれない大地震に備える事ができるでしょう。
メリット3：売却しやすい
新耐震基準は、「住宅ローン減税」以外にも「すまい給付金」などの住宅控除も受けられるため、売却しやすいといえるでしょう。
また前述の通り、新耐震基準以前に建てられた物件は、大地震が発生した際に安全性の不安が少なからずあることから、売りに出しても買い手が付きにくいのが実情です。
しかし、新耐震基準の物件であれば、購入者側は住宅控除を受けられるメリットがあったり、安心安全な暮らしが送れるという理由から売却しやすいといえます。
耐震基準適合証明書を取得する方法は？
「耐震基準適合証明書付きの物件」ではない限り、証明書は自動的に発行されるものではないため、取得方法を把握しておくことが大切です。
＜耐震基準適合証明書の申請先＞
- 指定確認検査機関
- 登録住宅性能評価機関
- 建築士事務所に所属する一級建築士
- 住宅瑕疵担保責任保険法人
＜耐震基準適合証明書申請の必要書類＞
- 建物登記事項証明書写し
- 物件状況等報告書
- 台帳記載事項証明書、または検査済証写し
- 間取り図
申請先担当者が提出書類をもとに対象物件を調査したのち、耐震基準適合物件であることを認められた場合のみ取得可能です。
また、耐震基準適合証明書の申請には、おおよそ5〜10万円の費用が発生します。
新耐震基準かどうか確認することが重要
新耐震基準とは、震度6強〜7程度の地震が発生した場合でも、倒壊を免れられる建物をつくることを義務づけたものです。
耐震基準を満たしていない建物であると耐震性への不安が残り、大地震が起きた場合、大きな被害を受ける可能性が高いといえます。
そのため、地震の発生が多い日本で家を探す際には、新耐震基準を満たしているか否かが非常に重要なポイントです。
家を購入する際は、今回ご紹介しました見分け方を参考に確認するようにしましょう。
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