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マンションは売るつもりで買う!売れる物件の条件とは?

2022.06.29
2022.06.29

マンション購入を検討している皆さん、売却を前提に物件探しをしていますか?

一昔前までは、多くの人が何十年も同じマンションに住み続けるというのが一般的でした。

しかし現代はマンションを一種の資産として捉える人が増え、社会情勢や立地などを考えて計画的に売買する時代になっています。

本記事でマンションについて知識を深めましょう。


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マンションは売るつもりで買った方が良い?メリットとは?

「マンションと棒グラフの画像」

マンションは非常に高額な買い物です。だからこそ、失敗したくないですよね。失敗しないためにも、マンションは売るつもりで買うことをおすすめします

 

「マンションを買う前から、売る時のことなんて考えられない!」という方もいるかもしれません。しかし、あらかじめ意識しておくことで後から多くのメリットを享受できるようになるのです。

 

売ることを前提にマンションを購入するとどんなメリットがあるのか、以下でご紹介しましょう。

 

売るつもりで買うメリット1:生活の環境の変化に対応できる

人生には様々な変化が付きものです。家族の人数の増減によって、マンションが狭すぎたり広すぎたりすることがあるでしょう。転職や転勤によって、今のマンションに住み続けることが非効率になることがあるかもしれません。ご近所トラブルに巻き込まれて引っ越したくなったり、間取りが気に入らなくなる場合もあるでしょう。

 

そんな時に気楽に売りやすいマンションに住んでいれば、ストレスが少なくフットワークの軽い人生を送ることができます

 

売るつもりで買うメリット2:資産になる

かつてのマンションは間取りや耐震強度の面でも劣っており、価値を保ちにくいものが多くありました。しかし近年のマンションは様々な面で洗練され、資産として非常に価値あるものとして見られるようになってきました

 

時代の流れや社会情勢、立地などによっては、購入した時とさほど変わらない価格で売却できる場合もあります。このため、自分で住むのではなく投資の題材として、マンションを複数所有する人も増えています。

 

売るつもりで買うメリット3:収入の変化にも対応できる

もし転職や離職によってローンが払えなくなった場合、マンションを臨機応変に売ることができれば経済的な困難を乗り切ることができます元々売るつもりで購入したという意識があれば、精神的にも売却のハードルは低くなります。

 

売却したお金で現状に合った不動産に買い替えたり生活費を賄うことができるので、売りやすいマンションは生活を立て直す保険としての側面があるとも言えるでしょう。



売るつもりで買うメリット4:大切に綺麗に住むようになり、生活が整う

将来的にそのマンションを売却するつもりで住むので、自然と綺麗に掃除したり大切に使おうという意識が働くようになります

 

当然ながら傷や劣化が多い物件は、売却前にその分の修繕が売り主に求められます。余計な負担を増やさないためにも上手に綺麗に住むので、生活そのものが快適になったり家事能力が上達するなど、良いことづくめになります。

 

買ったときより高く売れるマンションの条件

「マンションのベランダでワインを飲む女性」

マンションは購入時が一番高いという考え方は、過去のものになりつつあります。特に不動産バブルのような状況になると、その価値は一気に上がります。購入した時よりも高い売却見積価格が付くことも夢ではありません。

 

不動産バブル以外でも高く売れる条件は複数ありますその後の人生をスムーズに軌道に乗せられるような上手なマンション売却を目指して、購入前の心構えをしっかりと押さえておきましょう。

 

資産価値が下がりにくい立地にあるマンション

不動産の価値はその立地によって決まると言っても過言ではありません。街の中心部や駅近、観光地、大型ショッピングモールの近くなど、利便性の良いエリアにあるマンションは坪単価が非常に高く算出されます

 

狭くても部屋数が少なくても築年数が経っていても、問い合わせが殺到する優良物件となります。便利さと時短が叶うという点が、価格に大きく反映されていきます。

 

人気の間取りのマンション

最近はマンションの間取りもどんどん進化しています。リモートワークの普及により、ワークスペースやオフィスがある物件が増えてきました。玄関に手洗い場がある物件、買い溜めしたたくさんの食料を保管できるパントリー(食品庫)や収納を備えた物件も増えています。

 

また、対面キッチンやアイランドキッチンも最近のトレンドで、多くの女性が希望しています。リビングを一段下げたり、数段上がったところにスペースを作ったスキップフロアなど空間に変化を持たせた間取りもお洒落で人気となっています。

 

築年数が浅いマンション

ごく一部の歴史的価値のある建物以外は、不動産は基本的に築浅のもののほうが価値があります特に築年数5年以内であれば、注目度、価格共に大いに期待できます。経年劣化や修繕個所が増えてくるのは5年以上経ったマンションで、買い手にとっては経済的にも気持ちの面でも大きなマイナスとなります。

 

築年数が浅いほど何人も持ち主が入れ替わったという履歴がなく、綺麗で最新の設備が整っていることが多いため、必然的に価値が高まり売却価格も上がります。

 

管理会社がしっかりしているマンション

ほとんどのマンションには管理会社が入り、住人に代わって管理をしてくれています。ところが、しっかりした管理会社が入っていないマンションは、様々なトラブルが発生しやすくなります

 

管理会社の質を見極めるためにも、以下のような点に注意しながら物件をさがしましょう。

 

  • 共有スペースの掃除や整備、修繕は定期的に行われているか
  • 事件や事故、盗難などは発生していないか
  • 住人同士のトラブルは発生していないか
  • 管理組合の総会などが定期的に開催され、住人にきちんと報告がなされているか

 

買うなら新築より中古マンションがおすすめ!

「少し古そうなマンションの室内」

どんなものでも基本的に新しいものに価値があると考えられているのが世の常で、マンションも同様です。最近ではホテルのように美しいインテリアや設備を備えた新築マンションが高額で販売されています。

しかし、余程一等地や駅前に建っている利便性の良いマンションではない限り、新築マンションの価値は中古になった途端に急降下してしまいますここでは新築より中古をおすすめする理由をご紹介します。

 

値下がり幅が小さいから

新築というプレミアは、購入者が一日でも住んだ瞬間に失われます。不動産会社やディベロッパーは広告宣伝費やモデルルーム運営費を回収すべく、新築物件にそれらの費用を上乗せした価格を付けています。

 

一方で中古マンションは、それらの上乗せはなく、経年劣化などを加味して販売価格は安く設定されます最初からリーズナブルな価格が設定されているため、購入後も値下がり幅が少なくなり無駄がありません。

 

物件数が多いから

新築マンションは中古マンションに比べて絶対数が少ないため、需要と供給のアンバランスにより倍率が高くなっています。欲しいと思っても売約済みで、断念せざるを得ないという経験をする人が少なくありません。

 

一方、中古マンションは次々と新しい売却情報が出てくるため、購入希望者が分散されて買いやすくなります倍率が高い新築の購入に時間を費やすよりも、中古に狙いを定めてリーズナブルに購入したほうが、時間的にも経済的にも一石二鳥です。

 

価格が低いから

不動産は人生において一番高い買い物と言っても過言ではありません。当然新築マンションよりも中古マンションのほうが安く購入できるので、経済的負担が少ないことは大きな魅力となります。

 

最近では中古マンションでも、間取りや設備面で非常に状態の良い物件が多く出回っています。またリノベーションやリフォームの技術も上がっていることから、中古マンションを新築同様に綺麗に直して住むことも可能です。まるで新築に住んでいるような生活が、中古マンションでも叶う時代になっているのです。



購入したマンションを売る流れ

「握手して契約をする人たち」

購入したマンションを売る際は、不動産会社に売却を依頼するのが一般的です。

まずは不動産会社に連絡をし、訪問査定をしてもらいます。そこで出た売却価格の目安に基づいてマンションの価格を決め、数回の打ち合わせで価格や条件などに納得した上で不動産会社と媒介契約を結びます。

購入を検討している人からの複数回の内覧希望に応じ、互いに条件が合致したら購入者と売買契約を結びます。

売買契約は銀行などの金融機関で行われることが多く、その場で代金の精算と鍵の受け渡しをして終了となります。

 

マンションを高く売る方法とは?

「計算機を見せて喜ぶ女性」

不動産会社に依頼する際は、面倒でも事前に複数の不動産会社とやり取りをすることをおすすめします。いろいろな不動産ポータルサイトがあるので一括査定サービスを利用して相見積もりを取り、価格の違いやその会社の営業レベルを探ってみると良いでしょう。

 

同時に、不動産ポータルサイトを使って自分のマンションの周辺にある物件の相場や、同じような間取りの物件の価格をチェックして相場感をつかんでおきましょう。そうすることで、自分のマンションのアピールポイントや事前の修繕個所が見えてきます

 

マンション住み替え時の税金と諸費用について

「TAXの文字と計算機」

マンションを売買する際にも、各種税金や諸費用が発生することを忘れてはいけません。購入代金と売却代金のことだけ考えていては、後で予算が足りなくなってしまいます。

 

ここではマンションを売買する際にかかる税金と、住み替え時にも必要になる税金や諸費用についてご紹介します。しっかりと予算計画の中に組み込んで検討しましょう。

 

売却時に発生する税金は「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」

マンション売却時に発生する税金は主に譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税の3つです。

 

譲渡所得税は売却によって利益が出た場合に払う税金で、「譲渡所得=譲渡価格(売却価格)ー取得費(減価償却費を控除)ー譲渡費用(仲介手数料など)」の計算によって算出されます。およその目安としては譲渡所得の20~30%くらいと覚えておきましょう。3,000万円の特別控除制度もあるため、ほとんどの人が譲渡所得税がかからないと考えて良いでしょう。

 

印紙税は契約価格によって差があり、500万円以下だと2,000円、500万~1,000万円だと1万円、1,000万~5,000万だと2万円が一律でかかります。

 

登録免許税は不動産1件につき1,000円です。

 

税金以外では、不動産会社への仲介手数料があります。

 

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購入時に発生する税金は「不動産取得税」「登録免許税」「消費税」「印紙税」

マンション購入時にかかる税金は不動産取得税」「登録免許税」「消費税」「印紙税が主です。

 

<不動産取得税>

固定資産税をベースに土地の持ち分と家屋が別々に算出され、都道府県から納税通知書が届きます。住居用で50㎡~240㎡の新築マンションを購入した場合は、固定資産税評価額から1,200万円の控除が受けられます。

 

土地

固定資産税評価額×1/2×3%

建物

固定資産税評価額×3%



<登録免許税>

登記にかかる費用で、不動産取得税同様に固定資産税評価額をベースに計算されます。

 

土地

固定資産税評価額×2%

建物

固定資産税評価額×0.4%(新築)

固定資産税評価額×2%(中古)

 

建物に関しては、新築の方が税率が低いという特徴があります。

 

<消費税>

不動産会社を介してマンションを購入した際は、消費税10%が課せられます。個人間の取り引きの場合はかかりません。

 

<印紙税>

購入価格によって税額が変わります。

 

購入額

印紙税

500万円以下

2,000円

500万~1,000万円

10,000円

1,000万~5,000万円

20,000円

 

税金以外でも、不動産会社への仲介手数料や住宅ローンの手数料、中古の場合は売主への手付金(約1割)の支払いも事前に必要です。営業担当者に確認しましょう。

 

住み替え時に発生する税金は「固定資産税」と「都市計画税」

マンションの住み替えを行うと固定資産税」と「都市計画税が課せられます。

 

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して、4月以降に請求書が送られてきます。年の途中で売買を行った場合は、日割り計算で精算を行うのが通例です。

 

都市計画税は都市整備のために使われる市町村税で、全ての市町村が徴収しているというわけではありません。

 

住宅ローンの残債がある場合はその清算が必要で、抵当権を抹消するための手続きなどで司法書士に依頼して報酬を支払う必要もあります。

 

中古マンションを売るつもりで購入しよう!

いかがでしたか。マンションを「住むためだけの場所」という価値観で考えていた方は、視野が広がったのではないでしょうか。マンションはローンを完済するまで住み続けなければいけないと考える時代は終わりました。不動産に縛られずに、選択肢の多い身軽な人生を目指しましょう。

将来的なマンション売却の時のためにも、資産価値を保ち続けるべく手入れや修繕を怠らないことが大切です。上手なマンション売買で豊かな人生を送っていきましょう。

 

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航空業界に2年間勤めた後、不動産が好きすぎて2021年にMUSUBUに入社。月間90本MUSUBUメディアのwednesdayとTSUNAGUの構成考案と執筆を務める。絶賛宅建勉強中のライター兼編集者。趣味はルームツアーのYouTube動画を見ること。

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