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マンションを売るか貸すか悩んだら?判断基準を解説!お得なのはどっち?

2022.06.29
2022.10.17

マンションを購入したけど、転勤などさまざまな理由でそこに住めなくなることがあります。

ですがせっかく購入したマンションを住まずに持っているだけなのはもったいないので、売却や賃貸を考えることがあるでしょう。

どちらがいいのかは時期やその後の目的によっても変わってくるので、今回はその判断基準やメリットデメリットをご紹介します。

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マンションを売ることのメリットとデメリットとは?

メリットとデメリットの紙の上に家の模型

マンションを手放そうと考えたときに売却を考える人が多いのではないでしょうか。

実際にマンションを売却すると、どのようなメリットとデメリットがあるのかご紹介します。

 

売却する3つのメリット

<まとまった金額の現金を受け取れる>

マンションを売ることである程度大きな金額の現金を受け取ることができます。

受け取った現金はローンに当てたり、新たな住居の購入などに充てることも可能です。

 

<税制優遇される>

不動産目的で購入した物件ではなく住居用として購入した物件を売却した場合、譲渡所得税が軽減されたり、譲渡所得税の課税を繰り延べができたりと条件を満たしていればさまざまな優遇を受けることができます。​​

 

<ランニングコストがかからない>

マンションを所有していると固定資産税などの税金やマンションの管理費や修繕積立金など、毎月、毎年かかっていたコストがかからなくなり負担が軽減されます。

 

売却する2つのデメリット

<買い手がいつ見つかるかわからない>

不動産売買は売却する際、市場環境によって売れるか売れないか変わってきます。

売却のタイミングを誤るとなかなか買い手がつかず、売却できる時期を逃してしまうことがあります。

そうなるといつ買い手が見つかるか分からないため、今後の計画を立てたりすることが難しくなります。

 

<手数料や税金がかかる>

売却にもさまざまな手数料や税金がかかります。

売却時にかかる費用としては、仲介手数料、所有権移転登記にかかる費用、住宅ローン抵当権抹消費用、契約書印紙代​​などです。

 

マンションを売却し利益がでると、その譲渡益に対して譲渡所得課税と呼ばれる所得税や住民税がかかります。

そのため税金の支払いを行わなければなりません。

 

このように売却する側もさまざまな費用も発生するので、事前にかかる費用を知っておくことが大切です。

 

マンションを貸すことのメリットとデメリットとは?

メリットデメリットの紙の後ろに家の模型

マンションは売却以外にも賃貸として貸し出すこともできます。

ですが賃貸にする場合は知っておかなければならないポイントもいくつかあるので、賃貸に出すことでどのようなメリットやデメリットがあるのかご紹介します。

 

貸し出す2つのメリット

<家賃収入がある>

入居者が決まれば毎月安定した家賃収入を得ることができます。

またローンの支払いが終わっていない場合、ローンの返済額よりも家賃収入が多ければ不動産所有者としての利益があります。

 

<節税が受けられる>

費用をできるだけ経費として計上すると、所得税や住民税が下がり節税することができます。

経費として固定資産税や減価償却費、火災保険料などの損害保険料​​を計上することで不動産所得が減るため納税額を少なくすることができます。

 

貸し出す3つのデメリット

<空室の場合、収入が発生しない>

もちろん入居が決まらず空き家の場合は、家賃収入が発生しません。

賃貸管理会社などに委託したからといってすぐに入居が決まらず、空室になってしまうリスクがあることを理解しておく必要があります。

 

<管理や維持にコストがかかる>

そして家賃収入はもちろんですが、住んでいない間も維持費や管理費は発生してしまいます。

まず賃貸として貸し出すのにリフォームしたり、マンションの修繕をしたりする場合などがあるときは貸主が支払うことがあるのです。

 

<売却時、売りづらくなる>

一度賃貸に出してしまうと、その後高く売ることが難しくなります。

それは居住用マンションから投資用マンションへと変わってしまうためです。

一度貸出したマンションには住宅ローンが使えないため、購入する買い手が投資家や不動産会社になるため高く売れない原因の一つです。

 

売るか貸すか決める判断基準とは?

(家を持って悩む人)

売るか貸すかメリットやデメリットを見てもまだ決められない、どちらも良いなと思って迷うという方は今からご紹介する判断基準を中心に考えてみてください。

 

住む予定がないなら「売る」

今後住み替えなどを考えていて今の家に戻ってくることを考えていないのであれば、売ることを優先して考えましょう。

実際に住み替えなどを考えている人は売却をする人が半数を超えていて、その資金を住宅ローンの返済や次の購入に充てる人が多いです。

 

参照:国土交通省 令和2年住宅市場動向調査

 

住む予定があるなら「貸す」

今後、転勤が終われば戻ってくる場合や老後にはここで住みたいと考えている場合には賃貸にしましょう。

ただし貸主の都合で賃貸契約を解消することはできないので、いつ戻るか決めている場合には借家期間を決めて定期借家契約を結ぶようにしましょう。

 

住宅ローンの残高で決めるのも一つの手

どちらにするのか決めかねている場合は、現時点での住宅ローンの残高を考えて決めるのも一つの判断基準になります。

マンションを売却するときには残っている住宅ローンを一括で返済しなければなりません.。そのためまだローン額が多く残っている場合には、賃貸で家賃収入を得ながら少しずつ返済していく方が良いでしょう。



借り手・売り手が見つかりやすいマンションの特徴とは?

(東京の住宅街の写真)

売却したときに買い手がついたり、賃貸に出したときに貸し出ししやすいマンションにはいくつかの特徴があります。

 

特徴1:築年数が浅いマンション

築年数は古くなればなるほど売れにくくなります。

そのため売りに出したりするのであれば出来るだけ築浅の物件の方が高く売れやすいです。

参照:東日本不動産流通機構 首都圏中古マンション・中古戸建住宅の地域別・築年帯別成約状況

 

特徴2:人気の間取りのマンション

間取りは居住人数によって、どんな間取りがいいか変わってきます。

マンション需要のメインはファミリー層が多いため3LDKが人気の間取りです

他にも場所によっては2LDKや1LDKも人気がありますが、逆に4LDKの間取りは買い手が付きにくいです。

 

特徴3:利便性が高い

生活に必要となるスーパーマーケット、ショッピングモール、病院や学校などの施設が半径500m以内にあればとても生活が便利になります。

このように利便性がいいマンションも借り手や売り手が見つかりやすいです。

 

特徴4:立地が良いマンション

駅から近かったり、都心やビジネス街へのアクセスが良かったりすると通勤時間や利便性を求める人が多いので、アクセスの良い物件は借り手や売り手が見つかりやすくなります。

 

マンションを貸す時の3つの手順

(家の模型を持って鍵を渡す画像)

では、マンションを賃貸にすると決めたとき、どのような手順で貸し出すのでしょうか。

手順を簡単にご紹介します。

 

1.不動産会社を探して契約する

マンションを貸し出すために、まずは賃貸物件を扱っている不動産会社を探して貸出方法などを相談します。

このときに実際やり取りを行なって信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

貸出方法を相談し納得すれば不動産会社と契約をします。

 

2.入居者を募集する

契約後は、賃料や入居条件など細かなところまで決まれば入居者を募集していきます。

どのくらいの賃料が相場なのか分からない場合は不動産会社に相談してみましょう。

また入居条件を絞りすぎてしまうと、なかなか入居者が見つからないなんてことにもなるので必要最低限の条件だけをつけるようにします。

 

3.賃貸契約を結ぶ

入居したい借主が見つかれば賃貸契約を結んだら、実際に家を貸します。

 

マンションを売る時の3つの手順

(MYHOMEの模型を手渡す)

では、マンションを売ると決めたらどのような手順が必要なのでしょうか。

マンションを売却していく流れを簡単にご紹介していきます。

 

1.価格査定をする

まず今持っているマンションがいくらくらいの価値があるのか知る必要があるため、不動産会社に査定を行なってもらいます。

ただしこのとき1社ではなく複数の不動産会社から行なってもらいましょう。

査定には簡易査定と訪問査定があるので、まずは簡易査定を行なってもらい比較して、気になった不動産会社に訪問査定を行なってもらうようにします。

 

2.売出し活動開始する

価格の相場を知ったら、実際に売却活動を始めていきましょう。

不動産屋が広告を出したり、希望者に物件を紹介したりしてくれます。

また売主は内覧前に部屋を掃除します。内覧では清潔感が大事になってくるので、定期的に掃除しておくようにしましょう。

 

3.契約・引き渡し!

購入希望者が見つかれば不動産会社を通して契約できます。

契約を行うときには、まず買主から買主から手付金を受け取ることが一般的です。

売買契約が終われば、引き渡し日を購入者と相談し日程を決めて引き渡しを行い、それまでに引っ越しを済ませます。

 

自分の環境に合った選択を♪

マンションを売るか貸すか迷った場合は、そこにまた戻ってくるのかどうかを考えると良いでしょう。ローン残高や賃貸にするとかかるコストなどもあるため、負担にならないかもしっかりと考えます。

マンションを売ったり貸したりしたらどのようなメリット、デメリットがあるのかご紹介しましたので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

航空業界に2年間勤めた後、不動産が好きすぎて2021年にMUSUBUに入社。月間90本MUSUBUメディアのwednesdayとTSUNAGUの構成考案と執筆を務める。絶賛宅建勉強中のライター兼編集者。趣味はルームツアーのYouTube動画を見ること。

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