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築30年マンションは買ってから何年住めるのかをご紹介!メリットやデメリットも

2022.07.15
2022.07.15

築30年マンションの購入を考えているけど、購入してから何年住めるのか疑問に思っている方も多いでしょう。そこで、今回は築30年マンションがどれくらい住めるのか、メリットやデメリットも合わせてご紹介します。

マンションを選ぶ時のポイントや、住宅ローンについても解説しているので、ぜひ参考にしてください。

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購入してから何年住める?

鍵を持つ人

築30年マンションの場合、最低でも30年は住めますなぜなら、マンションの平均寿命は60〜70年と言われているからです。マンションの耐用年数が46年なので、残り16年と考えている方もいるかもしれません。しかし、鉄筋コンクリートで造られている建物の物理的寿命は117年です。なぜ、物理的寿命より平均寿命が短いのでしょうか。

 

平均寿命は60〜70年

一般的に鉄筋コンクリートで造られているマンションの寿命は60〜70年だと言われていますが、中には100年を超えても使われているマンションもありますということは築30年で購入した場合、最低でも30年は住めるということです。寿命はあくまで平均なので、必ずこの期間と決まっているわけではありません。

それに、マンションの建て替えや取り壊しは住民の賛成がないとできないため、あまり現実的ではないのです。これらの理由から30年以上は住めると考えていいでしょう。

 

耐用年数と物理的寿命は別物

マンションの耐用年数は物理的寿命に関係がありません。耐用年数とは、マンションの減価償却ができる期間のことで、耐久性などといった意味ではないため、寿命には関係しないのです。

反対に、国土交通省はコンクリート建物の物理的寿命を117年としているため、100年を超えたマンションが現役で使われていることがあります。平均寿命が物理的寿命より短いのは、壁紙や配管に支障が出てくるためです。つまり、修復さえしていれば築30年マンションを買った場合でも70年以上住み続けることができます。

 

築30年マンションにメリットはある?

虫眼鏡で建物を見る

築30年マンションには5つのメリットがあります。

  • 安く買える
  • 新耐震基準をクリアしている
  • リッチがいいものが多い
  • 管理状態を把握しやすい
  • 資産価値が下がりにくい

これら5つのメリットについて解説していきます。

 

安く買える

築30年マンションの1番のメリットは価格が安いことです。マンションは築30年も経つと、資産価値が下がっているのでとても安く買うことができ、新築時の4割程度とも言われています購入後にリノベーションすることを考えても、新築購入よりは安く済ませられるはずです。

 

新耐震基準をクリアしている

耐震基準は1981年に改正され、新耐震基準となりました。つまり、それ以降に建てられた築30年マンションは基準をクリアしているのです。新耐震基準では震度6以上の地震でも建物が倒壊しないこととされています。

 

立地がいいものが多い

マンションは立地のいい場所から建てられますよね。マンションの建設ラッシュがあったのが1960年代後半〜1970年代、その時期より少し遅れて建てられたものが現在の築30年マンションです。立地の良さはそこまで変わらないので、現在も立地がいいマンションが多いということになります。

 

建物の管理状態を把握しやすい

壁や屋上の亀裂への対応など建物自体の管理がされていないと亀裂からの雨漏りで内部の腐敗が進みマンションがダメになってしまいます。

そのため、築30年となると、購入までに何度か修繕工事がされているはずです。その際に、住民が出した金額は積立にプラスがあったか、作業がスムーズに進んでいたかが不動産会社に議事録を見せて貰えば確認できます。これらの管理実績が確認できるのは年数が経っているマンションの強みです。

 

資産価値が下がりにくい

築30年も経つと、マンションの資産価値はほとんど下がっています。そして、この先下がることもあまりないため、数年後に売ろうと思った時に購入時とあまり変わらない金額での売買が可能です。もし手放すことがあっても、価値が変わらないため、大きな損失にならずに済みます

 

築30年マンションのデメリットは?

リノベーション中の部屋

メリットもたくさんありますが、その分デメリットもあります。

  • 内装のリノベーションが必要
  • 35年ローンが組めない場合がある

これらのデメリットについて詳しく解説していきます。

 

内装のリノベーションが必要なことも

築30年も立っていると、当たり前ですが、建物伊賀の部分には支障が出てきます。大きな問題としては配管設備です。

配管設備の寿命は25年〜30年なので、タイミングが良ければ修繕後ということもありますが、そうでない場合は購入時に修繕の必要があります

また、壁紙等も劣化していると思うので交換が必要です。

 

35年ローンが組めない場合がある

建物が古くなっているため、15年〜20年以内の返済を求められたり、借りれる額自体が少ない場合があります。他にも審査が厳しかったりと、マンションの担保価値が低くなっていることから、これらの制限があるのです。

全部の金融機関というわけではありませんが、金融機関を選ぶ際は注意してください。

 

物件を選ぶ時のポイントは?

内覧をしている夫婦

築30年マンションを購入するときのチェックポイントは、3つです。

  • 修繕履歴や修繕計画の確認
  • 立地条件
  • 管理費等の金額

これら3つをしっかり確認しておくことで、入居後のトラブルを防げます。

 

修繕履歴や修繕計画を確認

マンションの寿命を延ばすために必要な修繕工事ですが、基本的には10年〜15年に一度大規模な修繕工事が行われます。そのため、築30年マンションだと1回は絶対に行われており、入居後もしくは入居前に2回目が行われるはずです。

そのときの工事内容や今後の計画がきちんとされているかは、入居後の思わぬ出費をなくすためにも必ず確認してください。

 

立地条件はライフスタイルに合っているか

これは、マンションを選ぶ上で必ず優先させるべきことです。いくら立地がいいものが多いと言っても、全てが生活スタイルに合っているわけではありません。

職場からの距離やスーパー、公共交通機関など必要なものとの距離を考え、一度実際に経路を確認することをおすすめします。

 

管理費等の金額は適切か

マンションは毎月「管理費」と「修繕積立金」が徴収されます。平均的にはこれらを合わせて2〜3万円程度です。

管理費は、日常的なマンションの管理に充てられ、修繕積立金は大規模修繕工事の時に使われます。この修繕積立金が少ないと、工事の時に追加で支払いが発生するので、過去の工事費用などを確認し追加で必要になるかを確認しておきましょう。



築40年未満の物件なら住宅ローン控除が利用できる

携帯とパソコンを見て笑っている女性

2022年の税制改正により、以前までは築25年以内だった住宅ローン控除が受けられるようになりました。

全てのマンションで受けられるのではなく、新耐震基準をクリアしている1981年1月1日以降に建てられたものは適用されます。それより前のものは控除が受けられないので注意してください。



リノベーションで理想のお部屋に!

築30年マンションが残り何年住めるのかや、メリット、デメリットを紹介してみました。まだまだ現役のマンションが多いので、安心して購入を検討してみてはいかがでしょうか。

マンションを安く買うことで、リノベーションも必要にはなりますが、その分自分の理想のお部屋作りがしやすくなると思います。ご自身の生活スタイルにあったお部屋作りを楽しんでださいね。

 

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