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中古マンションを購入する際の注意点とは?購入時にかかる費用も解説

2022.07.21
2022.12.09
中古マンション購入の注意点

マンションの購入を検討していると、新築マンションがいいのか中古がいいのか悩んでしまうこともありますよね。

本記事では、中古マンションを選択した場合のメリット・デメリット、注意点や費用を詳しく説明していきます。新築と中古、どちらにすべきかお悩みの方は参考にしてみてください。

 

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中古マンションのメリットとは?

メリットに傾く天秤

新築ではなく、中古マンションを選ぶメリットはどこにあるのでしょうか。こちらでは、中古マンションの代表的なメリット4つをお伝えしていきます。

 

  • 価格が安い
  • 立地が良い場合が多い
  • 実際に物件を内見して決めることができる
  • リノベーションできる

 

それぞれ詳しくみていきましょう。

①価格が安い

まず挙げられるのは、新築の物件に比べて価格が安いということです。

一般的に、マンションは新築時が一番高く、中古になった時点で2割ほど価格が下がり、20年ほど経つと新築時の半分ほどに下落するといわれています。

つまり、同じ立地で同じ間取りであっても、中古マンションは新築マンションに比べ、2割から5割ほど安く購入できるということです。その価格の安さこそが中古マンションの最大のメリットです。

 

②立地が良い場合が多い

マンションは立地の良いとされるところから建設されるので、駅の近くなど生活の利便性が高いところには、すでにマンションが建っていることがほとんどです。

立地を重視するならば、新たにマンションが建設されるのを待つよりも、今現在経っている中古マンションから探した方が見つけやすいといえるでしょう。

 

③実際に物件を内見して決めることができる

新築マンションの場合、建物か完成する前に購入するのが一般的であるため、モデルルームやパンフレットを見て購入を決めることになります。

しかし、中古マンションの場合は、内見して、実際の部屋の雰囲気や日当たり、風通しなどをチェックすることができます。また、マンションの共用部分など、管理状況を見て判断できることは大きなメリットといえるでしょう。

 

④リノベーションできる

中古マンションは新築の物件に比べて価格が安い分、リノベーションに費用を充てることも可能となります。そのままの間取りではなく、リノベーションをして自分好みの住空間を実現できることも、中古マンションの大きなメリットです。

 

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中古マンションのデメリットは?

デメリットに傾く天秤

続いて、中古マンションの代表的なデメリット3つについてお伝えします。

 

  • 諸費用が高い
  • 経年による老朽化が進んでいる場合がある
  • 物件によっては資産価値が低く、将来売却できない場合がある

 

それぞれ詳しくみていきましょう。

①諸費用が高い

中古マンションの場合は、新築物件にはない「仲介手数料」がかかるため諸費用が高くなります。仲介手数料は「物件価格の3%+ 6万円」が目安なので、例えば3,000万円の物件の場合、96万円もかかることになります。仲介手数料が発生することにより、新築物件では物件価格の3〜6%が目安とされている諸費用が、中古マンションでは5〜8%ほどかかるといわれています。

 

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②経年による老朽化が進んでいる場合がある

マンションは経年によって老朽化していきます。とくに給排水や電気・ガスなどの設備は、外側からは分かりにくいですが、築年数が増えるにつれ劣化が進みトラブルが発生する可能性も高くなります。場合によっては、入居してすぐに経年劣化による何らかのトラブルが発生し、修繕が必要になるということも考えられます。マンションの場合、共有部の修繕は修繕積立金で行いますが、足りない場合は居住者から徴収することも少なくありません。

また、今後の修繕積立金が増える可能性もあるため、今までの修繕状況と修繕計画については購入前に確認しておいた方がよいでしょう。

 

③物件によっては資産価値が低く、将来売却できない場合がある

マンションは経年劣化により建物部分の価値が低くなることにより、築年数が増えるにつれ、新築時よりも資産価値が低くなっていきます。

立地などの条件にもよりますが、築年数が40年を超えると5割以上資産価値が低くなることも珍しくはありません。そのため、将来売ることを考えたとしても、思うように売却できないこともあります。

 

中古マンション購入時の注意点

下から見上げたマンション

中古マンションは、基本的に売主の意向に沿った価格が設定されています。そのため、相場よりも高い価格で売りに出されていることも少なくありません。気になっているマンションがある場合、その物件が適正な価格であるか、周囲の物件も調べて比較してみましょう

また、中古マンションは新築マンションよりも諸費用が高くなります。リノベーションも考えている場合はその費用も発生するので、資金計画はしっかりたてておきましょう

 

中古マンション購入時にかかる費用

家の模型と電卓をたたく女性の手

中古マンション購入時には、物件の本体価格以外に以下の費用が必要となります。

 

  • 手付金
  • 仲介手数料
  • 融資事務手数料
  • 住宅ローン保証料
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税

 

これらすべてを含め、中古マンションでは物件の本体価格の5〜8%の諸費用がかかるといわれています。


関連記事:
中古マンション購入にかかる諸費用はいくら?いつ払う?シュミレーションで徹底解説!

 

中古マンション内見時のチェックポイント

内覧をしている男女

中古マンションは、購入前に内見することができます。こちらでは、内見時にチェックすべきポイントについてお伝えします。

 

  • 建物の管理状態
  • 部屋の間取りやリフォームの有無
  • 周辺環境

 

それぞれ詳しくみていきましょう。

①建物の管理状態

内見時は、つい目的の部屋だけを見てしまいがちですが、廊下やエレベーター、ゴミ置き場などの共用部の確認も非常に重要です。

掃除が行き届いていない、設備が壊れたまま修理されていないなど、共有部に気になる点があった場合は注意が必要です。建物がきちんと管理されていないということは、管理組合が機能していないことも考えられ、将来的に何らかのトラブルが起こる可能性もあり得るので、共有部の状態もしっかりと確認しておきましょう。

 

②部屋の間取りやリフォームの有無

部屋の間取りやリノベーションの履歴も大きなチェックポイントです。そのまま住めるのか、リノベーションが必要なのかもチェックしましょう。購入後のリノベーションが必要な場合は、どのほど行うのかを考えることも資金面を考えるうえで重要になります。大幅な間取り変更を考えている場合は、水回りなど移動が難しい箇所はどうするのかなど、細かくチェックしましょう。

 

③周辺環境

長く住む住居を決めるには、周辺の環境も重要です。実際にマンションの周りや駅までの道を歩いてみて、街の雰囲気や治安を確認しておきましょう。日中と夜で雰囲気が変わることもあるので、時間を変えて何度か行ってみるのをおすすめします。

 

中古マンション購入時のチェックポイント

家の模型とペンを持つ男性の手

続いて、中古マンションを購入する際のチェックポイントをお伝えしていきます。

 

  • 築年数
  • 耐震性能
  • 修繕計画
  • 災害リスク

 

それぞれ詳しくみていきましょう。

①築年数

中古マンション購入時は、やはり築年数も重要なチェックポイントとなります。中古マンションは、築年数が経つにつれて価格も下がっていきますが、築25年で価格は下げ止まるといわれています

つまり、築25年前後のマンションであれば、この先も価格が大きく下がる心配が少ないため、一番買い時といわれています。

 

②耐震性能

地震大国の日本では、マンションの耐震性能も非常に重要です。新しいマンションは新耐震基準に基づいて建てられているので、震度6強~震度7でも倒壊しない耐震性がありますが、1981年以前に建てられたマンションは旧耐震基準に基づいて建てられているため、耐震性が劣っている場合があります

ただし、旧耐震基準のマンションも、耐震補強工事を行っている可能性もあるので、購入予定のマンションが1981年以前に建てられている場合は、過去に耐震補強工事をしているか確認してみましょう。

 

③修繕計画

マンションには必ず修繕計画があるので、購入前に必ず確認しましょう。もしも、修繕計画が設定されていなかったり履行されていない場合は、管理組合が機能していない可能性があるので注意が必要です。

 

④災害リスク

地震や水害も多い現代では、災害リスクの確認も欠かせません。各自治体がハザードマップを公開しているので、購入を考えているマンションのエリアにはどの程度の災害リスクがあるのかを事前に確認しておきましょう

 

 

最適な中古マンションを探そう

中古マンションの購入についてお伝えしました。

中古マンションには、価格が安い、立地が良い場合が多いなどのメリットもたくさんありますが、建物の老朽化や耐震性など、心配な点も多くあります。

ただし、それらの心配な点は、購入前にしっかりと確認することで解消できるものばかりです。内見時などに気になる点をしっかりとチェックして、自分にぴったりな中古マンションを探してみてくださいね。

 

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