マンション売却にかかる諸費用をご存知ですか？
売買契約前にかかる費用、売買契約に必要な費用など、たくさんの項目がある上、支払うタイミングも違います。
そこで、今回はマンション売却時にかかる諸費用について詳しく解説！いつ発生する費用なのかも把握し、余裕をもって対応しましょう。
マンション売却した際の利益の計算方法
マンション売却には諸費用がかかります。
売却益を相続人で分割しようと考えている場合や、売却した利益で新しい家を購入しようとしている場合、マンション売却にかかる諸費用は結局いくらになるのかについて注意しましょう。
かかる諸費用の目安は？
一般的にいわれているマンション売却にかかる諸費用は、売却価格の5〜7％といわれています。
例えば、5,000万円で売却できた場合の諸経費は250万〜350万円となり、決して小さい金額ではありません。
支払うタイミングを覚えておこう
売買契約成立時にまとめて支払いができれば楽ですが、支払うタイミングは各費用項目により異なります。
また、売却した翌年にかかるものもあるので、「いつ、どのタイミングで支払わないといけないか」を知っておくことも重要です。
実際に売却できるまでに掛かる費用
不動産会社に相談し、実際に売却できるまでにかかる主な費用は以下の3つです。
- 水道光熱費
- リフォーム費用
- ハウスクリーニング費用
購入希望者が内覧にきますが、その際により不動産をより魅力的にみせるための費用です。項目ごとに解説します。
水道光熱費は解約しない
既に引っ越しをするなどして、売却したいマンションにだれも住んでいなくても解約しないほうがおすすめです。昼間であれば室内を内覧するのに不都合はなさそうですが、夕方や夜の場合、電気がないと部屋の様子が全くわからなくなります。
また、昼間でも部屋の方角や時間帯によっては薄暗くなり、内覧者にマイナスの印象をあたえかねません。
水道も解約しないほうがよいでしょう。長期間水を流さないと排水管から臭いが上がってくることがあり、内覧に訪れた際にマイナスポイントになります。
また、水回りの汚れも内覧者にとってはマイナスポイントです。トイレも使用していなくても定期的に流すようにしましょう。
リフォーム費用の目安
居住期間が長いマンションの場合、壁紙やフローリングが傷んでいることもあるでしょう。その他、設備が古い場合新しくしたほうが購入希望者を見つけやすくなる場合もあります。
【リフォーム費用の目安】
| フローリングの張り替え | 10万円前後 |
| システムキッチンなどのリフォーム | 50万円～ |
| 浴室 | 60万～120万円 |
| トイレ | 10万～30万円 |
確かに設備が新しく、フローリングがきれいなほうが内覧に訪れた人にいい印象を与えやすく、購入希望者をみつけやすくなる可能性はあります。
ただ、リフォームしたからといってマンションの価値が上がるかは別問題です。リフォームしたコストに見合うだけ売却価格が上昇すればよいですが、コストのほうが高くつくこともあります。
詳細はこちらのコラムでも解説しています。
関連記事：『マンション売却前にリフォームをしてはいけない理由とは？インスペクションについてもご紹介』
ハウスクリーニング費用の目安
やみくもにリフォームをするのであれば、ハウスクリーニングのみにするほうがおすすめです。
新しいフローリングにしなくても、綺麗に掃除をしてワックスをかけるだけでも印象はかわります。
【ハウスクリーニング費用の目安】
| マンション全体（3LDK） | 5万～10万円 |
| 浴室のみ | 1万5,000円～2万円 |
| 換気扇・レンジフード周辺 | 1万5,000円～2万円 |
※ハウスクリーニングの価格は業者によってもかなり異なりますので、見積書でしっかりと確認しましょう。
※空室か居住中なのか、汚れの具合でも料金は変わります。
マンション売却契約が成立した際にかかる費用
売買契約が成立するとさまざまな書類の準備や手続きが必要になります。その際に、かかる費用は以下の3つです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 住宅ローン返済手数料
仲介手数料の残り半分
仲介手数料は不動産会社に成功報酬として支払うお金です。半分を売買契約が成立した際、残り半分を引き渡しする際に支払うことが多いです。
仲介手数料は売却価格によっても変わりますが、400万円以上で売却できた場合、以下の式で仲介手数料の上限額を計算できます。
| （物件価格（税抜）×3％＋6万円）＋税 |
例えば、5,000万円の物件であれば、171.6万円（税込）の仲介手数料がかかります。
| 仲介手数料：5,000万円×3％+6万円＝156万円（税込171.6万円） |
不動産会社に物件を売る場合や個人間で直接やり取りする場合は仲介手数料は発生しません。
また、仲介手数料を無料にしたり、割引にしたりするサービスを提供している不動産会社もあります。
ただし、仲介手数料が無料でも他の名目で費用を請求されることもあるので、仲介を依頼する前に確認をしっかりとしましょう。
印紙税は売却価格によって異なる
不動産売買契約では印紙税が必要になる場合が多いです。
印紙税は売却価格によって変わり、高額になればなるほど印紙税も高くなります。
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 |
| １億円超～５億円以下 | 10万円 |
なお、令和6年3月31日までに作成した契約書に限り、軽減税率が適用されます。
【軽減税率を適用した印紙税】
| 500万円超～1,000万円以下 | 0.5万円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | １万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | ３万円 |
| １億円超～５億円以下 | 6万円 |
住宅ローン返済手数料がかかる
住宅ローンが残っているマンションを売却したい場合、残っているローンを返済し、抵当権の抹消をしなければ売却できません。正確にいうと法律上は売却は可能ですが、買い手がつかない可能性がかなりあります。
住宅ローンを組んでマンションを購入すると抵当権が設置されます。
万が一住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関がローンの支払いにマンションを売却し、得られたお金をローンの支払いに充てるためです。
ローンが完済できていない、抵当権がついたままの物件は、持ち主が変わっても金融機関は抵当権を行使することが可能。そのような物件を購入したいという人はほぼいないでしょう。
そのため、残りのローン返済と抵当権を抹消する手続きが必要となります。
ローンを一括で前倒しで返済する場合、手数料がかかるのですが、金融機関によって違うので、正確な金額は住宅ローンを組んだ金融機関に確認しましょう。
| ローン一括返済の手数料の目安：5,000円～20,000円 |
抵当権を抹消する手続きに関しては後ほどご紹介します。
決済時（引き渡し時）にかかる費用
次に決済時（引き渡し時）にかかる費用を見てみましょう。
- 仲介手数料の残り半分
- 登記費用
仲介手数料の半分
仲介手数料の残り半分はこのタイミングで支払います。
登記費用の目安
実は住宅ローンを完済しても自動では抵当権は消えないので、手続きが必要です。
抵当権抹消手続きは自身で行うことも可能で、その場合の費用は以下の通りです。司法書士に依頼する場合は別途費用が必要です。
|
抵当権抹消手続き費用の目安：3,000～4,000円 ※司法書士に依頼する際は、目安として別途5,000～10,000円かかります。 |
マンション売却契約が成立した翌年にかかる費用
マンションを売却し、利益があった場合は翌年確定申告をし、税金を支払わないといけません。
3つの税金がかかる
支払わないといけない税金は以下の3つです。
- 譲渡所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
利益があるかどうかは下記の計算式を使うとわかります。
| 売却価格ー（売却にかかった費用＋購入価格＋購入する際にかかった費用）ー特別控除（3,000万円）＝譲渡所得 |
特別控除については後ほど解説いたしますが、「売却にかかった費用」と「マンション購入価格とそれにかかった費用」よりも、売却価格が低かった場合は赤字になるので、税金の支払いは必要ありません。
譲渡所得がある場合は、譲渡所得に税率をかけると税金額がわかります。
| 譲渡所得 × 税率（下記表参照）＝ 支払う税の金額 |
なお、各税金の税率は下記の表の通りです。
税金ごとに計算しなくても、合計の税率を使い計算すれば、3つ合計でいくら税金がかかるかわかります。
【税率一覧】
| 所有期間 | 5年未満 | 5年以上10年以下 | 10年越（6,000万円以下部分に適用） | 10年越（6,000万円越え部分に適用） |
| 譲渡所得税 | 30％ | 15％ | 10.21％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ | 4％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 0.63% | 0.315% | 0.214% | 0.315% |
| 合計 | 39.63% | 20.315% | 14.424% | 20.315% |
税金を抑えられる制度
譲渡所得に関しては控除が受けられるようになっています。ただし、居住用の住宅であることなど条件があるので、適用できるかは確認をしましょう。
1、3,000万円の特別控除
居住用の物件であることが前提です。諸条件については『No.3302マイホームを売ったときの特例』*¹も確認しましょう。
2、所有期間が10年以上の場合に受けられる特例
1と併用可能。適用条件は『No.3305マイホームを売ったときの軽減税率の特例』*²も確認しましょう。
3、買い替え特例
譲渡所得税課税を先送りにできます（将来支払う必要は有）
3種類の特例については下記のコラムでもくわしく紹介していますので、是非ご覧ください。
関連記事：『相続した家の売却にかかる税金はいくら？節税する方法もご紹介』
一度計算してみましょう。
|
≪条件≫ ・売却価格＝7,000万円、売却時の諸費用＝490万円 ・購入時の価格＝3,000万円、購入時の諸費用＝150 万円 ・所有期間：11年 ・適用可能な特例控除：「3,000万円の特別控除」 「所有期間が10年以上の場合に受けられる特例（税率14.424％）」 譲渡所得：7,000万円 ー（490万円＋3,000万円＋150 万円）＝3,360万円 |
| 両方の控除あり |
控除なし （税率20.315％） |
「3,000万円の特別控除」のみ適用 | |
|
譲渡所得 ＋住民税 ＋復興特別所得税 |
（3,360万円ー3,000万円）×14.424％ ＝51.9万円 |
3,360万円×20.315％ ＝777.8万円 |
（3,360万円ー3,000万円）×20.315％ ＝73.1万円 |
控除を受けられるかどうかで、税金に大きな差があることがわかります。
*¹『No.3302マイホームを売ったときの特例』
*²『No.3305マイホームを売ったときの軽減税率の特例』
その他の費用
その他にも以下の費用が必要になる場合があります。
- 引っ越し費用
- 家財等処分費用
引っ越し費用の目安
マンションを購入したい人が現れてから引っ越しをしようと考えている人もいるでしょう。
その場合、遅くても引き渡し日の前日までに引っ越しを済ませ、清掃まで完了させなくてはいけません。
引っ越しにかかる費用は、シーズン、曜日、時間帯、マンションに荷物を搬出できるエレベーターがあるかどうかで変わります。特に3月・4月は引っ越しシーズンでかなり込み合うので、直前に引っ越しの申し込みをしても、希望する日がとれないかもしれません。
引き渡し日が決まったらすぐ引っ越し業者に連絡しましょう。
【引っ越し費用目安：3人家族・平常時の場合】
| 同都道府県内での引っ越し | 3人家族：約8万円 |
| 同一地方内での引っ越し | 3人家族：約10万円 |
家財等処分費用の相場
新居に持って行かない大型の家具や電化製品がある場合、処分方法を考えましょう。
自治体の粗大ごみ回収を利用する場合は電話かネット経由で引き取り日を予約し、指定の場所まで運び出さないといけません。
搬出が難しい場合は不用品回収業者に依頼し、まとめて処分することもできます。
| 不用品回収業者に依頼する場合の相場：1㎥あたり5,000～15,000円 |
諸費用にはたくさんの項目がある！
マンション売却時にかかる諸費用の各項目の詳細をお伝えしました。
手元に残るお金がいくらなのかを計算するには、諸費用について知っておくことが大切です。
今回記載した費用はあくまでも目安の金額になります。見積書などで確認し、実際にいくらかかりそうなのかを確認しましょう。
■Wednesdayの簡易査定
不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。Wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。
こんな方におすすめ：
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
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