マンションを売却しても本当に税金がかからないのかと疑問を持っている方もいるでしょう。マンション売却して利益が出なかったケースや、特例控除を利用したケースは、税金がかからないこともあります。
この記事では、マンションを売却するときにかかる税金や利用できる特例控除を説明しますので、ぜひ最後までお読みください。
マンションの売却で税金がかからない3つのケース
マンションを売却したときに税金がかからないケースが、3つあります。
- 売却して利益が出なかったとき
- 特例控除を利用したとき
- 不動産会社が買取をしたとき
順番に解説します。
売却して利益が出なかったとき
マンションを売却して、利益が出ずにマイナスになった場合、譲渡所得税は課税されません。譲渡所得税は、売却した利益が出た場合に課税されるためです。そのため、高額でマンションが売却できた場合でも、購入費用のほうが高く利益がマイナスの場合は、譲渡所得税はかかりません。
特例控除を利用したとき
特例控除を利用すると、税金を支払う必要がなくなるケースがあります。マンションの売却に利用できる特例控除は主に5種類あり、事前に確認しておくことがポイントです。たとえば、居住用財産の特例控除を利用する条件を満たしていれば、3,000万円まで控除されます。
不動産会社が買取をしたとき
不動産会社が買取をしたケースでは、消費税がかかりません。買主を探すための不動産会社との媒介契約を締結せず、仲介手数料がかからないためです。ただし、不動産買取は仲介手数料がない分、売却価格が相場の7割程度になることを頭に入れておきましょう。
マンション売却時に必ずかかる税金とは？
マンションの売却でかならずかかる税金が2種類あります。印紙税と登録免許税です。分かりやすい印紙税から説明します。
印紙税
印紙税は、マンションを売買するときの契約書に貼る印紙の費用です。印紙税は、マンションの売却価格によって異なり、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された売買の契約書には、印紙税が軽減されます。
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契約金額 |
本則税率 |
軽減税率 |
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100万円を超え500万円以下 |
2,000円 |
1,000円 |
|
500万円を超え1,000万円以下 |
10,000円 |
5,000円 |
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1,000万円を超え5,000万円以下 |
20,000円 |
10,000円 |
|
5,000万円を超え1億円以下 |
60,000円 |
30,000円 |
登録免許税
登録免許税とは、不動産の名義変更や抵当権の抹消などの登記を申請するときにかかる税金です。抵当権とは、マンションを住宅ローンを利用して購入したときに、金融機関がマンションに対して設定する権利のことを指します。抵当権は抹消の手続きをしないと、売却できません。
抵当権抹消の登録免許税は、1つの不動産につき1,000円です。
たとえば、土地とマンションにそれぞれ抵当権が設定されていると、抹消するために2,000円の登録免許税を納める必要があります。
売却するとマンションの名義が変更されるときにも登録免許税はかかりますが、一般的に買主が負担することが多い傾向です。
場合によっては発生する税金とは？
マンションを売却して利益が出た場合には、売却して出た利益の譲渡所得に課税されます。この譲渡所得にかかる税金は、譲渡所得税、住民税、復興所得税の3種類です。譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝収入金額ー取得費ー譲渡費用（ー特別控除額）
収入金額とは、マンションを売却して得た金額のことです。
取得費とは、マンションを購入したときにかかった費用を指します。たとえば、土地やマンションの購入代金や購入するときにかかった税金です。
譲渡費用とは、マンションを売却するためにかかった費用のことを指します。たとえば、売却するときの仲介手数料や税金です。
計算した譲渡所得に、所得税・住民税・復興住民税の税率をそれぞれかけて計算します。
譲渡所得税
所得税の税率は、売却したマンションを所有した年数によって異なります。
- 5年以内の短期所有の場合：30％
- 5年を超える長期所有の場合：15％
マンションの所有期間によって税率が下がるため、マンション売却のタイミングを判断するポイントになります。
住民税
住民税の税率は、所得税と同じく、売却したマンションを所有した年数によって異なります。
- 5年以内の短期所有の場合：9％
- 5年を超える長期所有の場合：5％
マンションを売却したときの住民税の納付は、売却した次の年の6月から1年間に渡って支払います。
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復興特別税
復興特別税（復興所得税）は、東日本大震災から復興するための税金です。個人の所得税に、所有年数に関わらず2.1％の税率を掛けて計算します。
【5年以内の短期所有の場合】
30%（所得税率）×0.021％=0.63%
【5年を超える長期所有の場合】
15%（所得税率）×0.021％=0.315%
しかし、個人がマンションを売却しても、売却した代金に消費税はかかりません。
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マンション売却で利用できる特例控除
マンションを売却するときに利用できる特例控除が5種類あります。
- 居住用財産の3,000万円特例控除
- 居住用財産売却による軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買い換えの特例
- 取得費加算の特例
- 小規模宅地の特例
条件を満たしやすい特例控除から解説します。
居住用財産の3,000万円特例控除
居住用財産の3,000万円特例控除とは、マイホームとして所有していたマンションを売却した場合に、譲渡所得から3,000万円控除されることを指します。
控除を受ける主な条件は、以下の通りです。
- 自分で住んでいるマンションを売却すること
- 住まなくなった場合は3年以内に売却すること
- 売主と買主が夫婦や親子などの特別な関係でないこと
居住用財産売却による軽減税率の特例
居住用財産売却による軽減税率の特例とは、居住用財産の3,000万円特例控除を利用しても譲渡した利益がある場合に使える軽減税率のことです。
ただし利用するには、マンションの所有期間が10年を超えている必要があります。利用した場合の税率は以下の通りです。3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分と、6,000万円を超えている部分の2つに分けて、計算します。
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所得税 |
|
|
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分 |
10％ |
|
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円を超えている部分 |
15％ |
特定の居住用財産の買い換えの特例
特定の居住用財産の買い換えの特例は、マイホームを買い替えて出た利益分の税金を繰り越す特例です。利用するには、令和5年12月31日までにマイホームを売わなければなりません。新しいマイホームの購入金額が、マイホームの売却価格より上回ると、繰り越しされます。
ただし、課税の先送りのため、将来新しいマイホームを売却する場合は、今回の特例を受けた分を支払うことが必要です。
取得費加算の特例
取得費加算の特例は、相続したマンションを売却した場合に相続税の一定額をマンションの取得費に加算できる特例です。利用するには、3つの要件を満たす必要があります。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
- マンションを取得した人に相続税が課税されていること。
- マンションを相続開始の翌日から相続税の申告期限から3年経つまでに売却していること。
加算される金額は、以下の計算式で求められます。
加算される金額＝相続税額×売却したマンションの課税価格÷（相続財産の課税価格＋相続財産の債務控除額）
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例は、相続した不動産が条件を満たすと、評価額を最大80％下げられる特例です。以下の4つの条件のうち、いずれかに当てはまる必要があります。
- 特定事業用宅地等
- 特定同族会社事業用宅地等
- 特定居住用宅地等
- 貸付事業用宅地等
小規模宅地の特例では、相続税が軽減されますが、取得費の特例に加算できる相続税が少なくなります。どちらの特例を利用するとより節税になるか、よく検討しましょう。
参照：
国税庁 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
特例控除を利用するときの2つの注意点
特例控除を利用するときには、注意点が2つあります。
- 確定申告をする必要がある
- 併用できない特例控除・住宅ローン控除がある
順番に解説します。
確定申告をする必要がある
特例控除を利用したい場合は、確定申告をしなければなりません。申告することで控除の対象になっているか確認でき、節税になります。
マンションを売却してマイナスの利益が出た場合でも、特例控除が利用できることもあるため、確定申告をしたほうがよいでしょう。
併用できない特例控除・住宅ローン控除がある
特例控除と住宅ローン控除の併用はできない場合があります。住宅ローン控除は、10年以上のローンを組んだときに、最大10年間所得税から控除されることです。たとえば、居住用財産の3,000万円特例控除は、住宅ローン控除と併用できません。
マンション売却にかかる税金を理解しよう
特例控除の利用や不動産会社による買取を行った場合に、マンションの売却に税金がかからないケースがあります。
ただし、印紙税や登録免許税は必ずかかることを頭に入れておきましょう。
また売却して利益が出た場合のみ、譲渡所得税が課税されます。
マンションの売却で利用できる特例控除は、居住用財産の3,000万円特例控除や居住用財産売却による軽減税率の特例などです。ただし特例控除には、住宅ローン控除と併用できないものもあるので、注意しましょう。
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