マンションの売却はタイミングによって数十万円、時には数百万円の売却価格差が生まれるということをご存知ですか？
マンションの価格は、社会情勢やマンションの状況などさまざまな要因が影響しています。どうせマンションを売るなら、ベストなタイミングを見極めて売りたいですよね。マンションのベストな売り時を判断するためのポイントをご紹介します。
マンションの売り時とは？
価格を左右するのは需要と供給のバランス、というのは世の中の常識です。不動産も然りで、昨今の不動産バブルとも言われる状況は、中古マンションの価格を押し上げています。
今なら高く売れるからと不動産会社に任せて売却しよう、と考える人もいるかもしれません。しかし、任せっきりでは業者によっては足元を見られて、不利な取り引きをさせられる可能性もあります。不動産の売買は高額な取り引きだからこそ、できるだけ知識を増やして上手に交渉することが大切です。
上手な交渉の第一歩となるのが、今回のテーマである「売却タイミングの見極め」です。現在の不動産バブルを味方に付けて、さらに有利に売却できるよう知識を増やしましょう。
売却のタイミングの判断ポイントは？
マンションの売却価格は、売主が自由に決められるものではありません。売主がいくら「このマンションを〇〇〇万円で売りたい」と主張しても、その希望価格では売れないことがほとんどです。なぜなら不動産の価格は、社会情勢やマンションの状況など様々な要因が影響しているからです。
マンション売却のタイミングに影響する以下3つのポイントを解説します。
- 経済情勢
- マンションの状況
- 売主の状況
ポイント1.「経済情勢」から考える
不動産価格は社会情勢に大きく影響を受けます。基本的に景気が良い時は不動産価格が上がります。2022年現在は決して景気が良いというわけではありませんが、不動産市況は活況を見せています。アベノミクスから続く金融緩和による不動産投資の過熱や、歴史的低金利などが原因として挙げられます。
また社会的な情勢としては、コロナによるリモートワークの促進や住宅ローン減税などの制度の充実も、不動産需要を高めて価格が高騰することを後押ししています。
経済や社会の状況をじっくり見極め、その大きな波に上手く乗って取引きを行うことが大切です。
ポイント2.マンションの状況から考える
マンションの状況によっても売り時かどうかが判断できます。3つの判断ポイントをご紹介します。
①築年数
中古マンションの場合は、築年数が売却価格に大きく影響を与えます。当然のことながら築浅のほうが高く売れます。築10年以内だとまだまだ綺麗で需要も高いため、売却価格の下落率は低くなります。一方、築10年を超えると急激に価格が下がり、25年を超えると購入時の半分以下になると言われています。
住宅ローン控除も築25年以上のマンションは適用条件が厳しくなるため、購入希望者が急激に減る原因となります。
②大規模修繕のタイミング
マンションの大規模修繕の時期も、売却タイミングを決める際の重要ポイントとなります。通常、多くのマンションが10〜15年くらいのスパンで大規模修繕を行い、修繕を行う度に修繕積立金が高くなっていきます。
修繕積立金の高さがネックになりそうなら、修繕工事の前に売却してしまうのも一つです。工事後の場合は、外観や共用部が綺麗になるため、見た目的には魅力が増して売却しやすくなる可能性があります。
③周辺環境
スーパーや駅、病院、学校など、周辺環境の充実度合いも、中古マンションの価格設定に影響を与えます。近隣に新たな施設が近年作られる予定であれば、資産価値が上がる可能性もあるので時期を見計らうと良いでしょう。
ポイント3.売主個人の状況から考える
社会的な状況やマンションそのものの状況はさておいて、売主個人の状況が価格を左右する場合も多々あります。転勤や経済的事情などで一刻も早く売却してお金を手にしたいとなると、仲介に入る不動産会社や購入希望者からも足元を見られて、満足いく価格で売れない可能性が高まります。売却期間には余裕を持って、進められると良いでしょう。
経済状況から売り時を見極めるには？
先程は不動産市況や社会的状況が中古マンションの売却価格に大きなインパクトを与えることをご紹介しました。続いて、ピンポイントでチェックすべき内容を具体的にお話していきます。
「今は不動産市況が良いと言われているけど、私の地元はそうでもなさそう」と感じている方もいるかもしれません。不動産市況を判断するには、売却したいマンションがあるエリアの地価と不動産価格指数が重要になってきます。
市況の判断材料となる「地価」
国土交通省が毎年個別の地点の地価を評価したものを地価公示価格と言います。毎年大体３月後半に国土交通省のホームページで発表されます。地価公示価格の評価基準日は、その年の1月1日です。
都道府県、市町村、地域の順に絞り込んでいくと、個別エリアの地価を調べることができます。社会情勢や利便性などが判断基準となって評価されるので、売却したいマンションが建つ土地のおおよその基準価格がわかります。
地価が上がっているタイミングであれば、売却価格を上げるポジティブな理由付けになるでしょう。
「不動産価格指数」も大きなポイントとなる
不動産価格指数は国土交通省が公表する指数で、2010年の不動産価格を基準の100として、増減が数字で表されます。住宅用不動産と商業用不動産の動向をチェックできる数字です。
土地、一軒家、マンションなど不動産の種類別で指数が出ます。また全国、都道府県、エリア別でもデータが出るので、周辺エリアの中古マンション相場チェックに役立ちます。
地価公示価格は1月1日の価格であるのに対し、不動産価格指数は3カ月ほど前のデータを参考にして毎月公表されるため、現在の価格を把握するなら不動産価格指数のほうがおすすめです。
個人の事情で見る売り時は？
マンションの売却を検討する理由には、子供の進学や定年などのライフイベントなどがあります。
家族の人数の増減や転勤、介護などを理由とした間取りの不便さ、ご近所トラブルの悪化などさまざまなケースがあります。
我慢して住み続けるよりも高く売れるタイミングで見切りをつけて売却するのも賢い選択となる場合があります。
売却時の2つの注意点
注意点①売却には時間がかかる
マンションの売却は、よほどの好条件が揃った物件でなければすぐには売れません。価格や売り方を決めたり、内見希望のお客様とスケジュールを合わせて部屋を見せたりを繰り返す必要があるため、平均で3〜4ヶ月は時間を要します。
また売却相手が決まってからも、売買契約の手続きには時間がかかります。必ずスケジュールには余裕をもって、準備をするようにしましょう。
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注意点②売却時にも税金が発生する
マンションを売却する際はお金が入ってくるだけではなく、出ていくお金もあることを忘れてはいけません。印紙税、登録免許税、譲渡所得税が主なもので、いずれもそのマンションを所有していた年数(5年以上か以内か)によっても税率は変わります。前者2つの負担は軽微ですが譲渡所得税は金額が大きくなるため要注意です。
■関連記事：
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マンション売却でこれらの税金を節税をしたい人は、「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例」などの制度の適用条件に自身の状況が当てはまるか否か、不動産会社やファイナンシャルプランナーなどのプロに相談してみましょう。
タイミングを見極めて売却を
いかがでしたか。売却価格を決める際には、様々なタイミングの見極めが重要になることがお分かりいただけたと思います。
タイミングを決めたら、いくつかの不動産会社に査定依頼をして、情報収集をすることをおすすめします。
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