マンションの売却を考えているけれど「税金が高いのでは？」と心配される方も多いのではないでしょうか。

そこで今回はマンション売却時にかかる税金の種類と計算方法、売却後の確定申告や節税対策について解説します。

マンション売却で損しないためにも売却検討中の方はぜひ参考にしてください。
   

マンション売却にかかる税金とは？

マンション売却時にかかる税金は大きく分けて、印紙税・登録免許税・譲渡所得税の3つです。ここでは、3つの税金を支払うタイミングと用途、どこに納めるのかについて、それぞれの特徴を解説していきます。

印紙税

印紙税は課税文書を作成する際、国に納める税金のことで、マンションの売却においては、売買契約書が課税文書にあたります。納税方法は、売買契約書に収入印紙を貼付し、印鑑または署名で消印することです。

印紙の貼付または消印のどちらかに不備があれば過怠税というペナルティの対象となり、原則、本来納めるべき印紙税の3倍の額の税金を納めなければならないため、注意しましょう。

登録免許税

登録免許税は、基本的に名義変更など登記の変更を行う際に納める税金で、マンション決済時に納めます。買主の場合は、所有権保存・所有権移転・抵当権設定のため徴収されますが、売主の場合は、抵当権抹消登記するために徴収されます。

そのため、住宅購入の際に金銭消費貸借契約（住宅ローンの契約書）をしていないなど抵当権が設定されていない場合は納税義務はありません。

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションを売却し利益がでたときに、その利益（譲渡所得）にかかる税金で、所得税・復興特別所得税・住民税の3つの総称です。

復興特別取得税は東日本大震災の復興のために利用される2037年までの期間限定の税金で、所得税とあわせて売却した翌年に確定申告し3月中旬頃までに国に納めます。

住民税は確定申告をした年の5月以降に地方自治体から納付書が郵送されるので、忘れずに納付しましょう。

関連記事：
家の売却にかかる税金とは？2,000万円の土地を売却したシミュレーションも解説！

各税金の計算方法

印紙税の計算方法

印紙税は取引される不動産の売買価格（契約書に記載のある金額）により、その金額が決定するため難しい計算は必要ありません。

令和6年3月31日までに作成される契約書については軽減措置が適用され、印紙税は以下の表の通りとなります。

参照：
国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

印紙税は文書にかかる税金のため、契約書の数だけ必要になります。売買契約書の場合多くが、売主と買主1部ずつ必要なので、売主と買主がそれぞれ負担するケースが多いです。

登録免許税の計算方法

抵当権抹消手続きに必要な登録免許税は「1,000円×不動産の数」で計算されます。ここで注意しなければいけないのは、マンションであっても土地が不動産に含まれることです。

基本的にはマンション1室と土地1筆の抵当権抹消が必要なため、マンションの抵当権抹消にかかる登録免許税は「1,000円×2」で計算され、2,000円になります。

ただし、マンションによっては土地が1筆でない可能性もあるので、マンション取得時の抵当権設定契約書で事前に確認しておくといいでしょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は「（譲渡所得－特別控除額）×税率」で計算します。譲渡所得は売却での利益のことで「マンションの売却価格 – （取得費ー減価償却費）＋譲渡費用」で計算可能です。

特別控除額と譲渡所得を求めるために必要な取得費については後ほど詳しくご説明します。税率は、そのマンションの所有期間により異なりますので以下の表をご覧ください。

※売却した年の1月1日を基準とする

参照：
国税庁「土地や建物を売ったとき」

譲渡所得税は所有期間が5年を境に倍近く税率が異なるため、売却のタイミングはよく考えておきましょう。

売却できなかった場合の税額は？

マンションを売却できなかった場合は、上記の税金はかかりませんが、マンションを所有し続けている限り、固定資産税と都市計画税の支払い義務は継続します。

固定資産税と都市計画税は1月1日にマンション所有者が支払う税金で、毎年5月前後に納税通知書が郵送されるので、払い忘れがないよう注意してください。

固定資産税は「固定資産評価額×1.3％」、都市計画税は「固定資産評価額×0.3％」で計算します。固定資産税評価額は、各自治体で取得したり閲覧したりすることができるので、確認しておくといいでしょう。

確定申告は必要？

マンションを売却して利益が出た場合、翌年に確定申告をしなければなりません。売却時の売買契約書だけでなく、仲介手数料や印紙税の領収書、購入当時の売買契約書を用意しておきましょう。

確定申告を怠ると、延滞税・無申告税・重加算税といった罰則が課せられるので、利益が出た場合は忘れないようにしてください。

関連記事：
都市計画税とは？概要と軽減されるケースなどをわかりやすく解説

証券外務員一種,2級ファイナンシャル・プランニング技能士

大里貫寛

損失が出た場合は、必須ではありません

マンション売却により損失がでた場合は、確定申告は必須ではありませんが確定申告することで税制優遇が適用されるケースがあります。
確定申告は面倒だと感じる方も多いですが、マンション売却後の1回のみなので、損失が出た場合も挑戦してみましょう。
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消費税はかかる？

マンション売買においては、2年前の課税売上高が1,000万円を超えている個人事業主および売主が法人の場合を除き、消費税はかかりません。

しかし、マンション売買に付随する、仲介手数料や役所から発行する書類（住民票など）は課税対象となりますので、消費税はかかります。

また、土地は課税対象ではないため、個人事業主・法人関係なく消費税はかかりません。

減価償却とは？

築年数が経過したマンションは購入当時よりもその価値は下がっています。減価償却とは現在のマンションの価値を求める際に必要な考え方です。ちなみに土地は減価償却の対象ではありません。

各税金の計算方法でご説明した、譲渡所得の計算方法に利用するマンション取得費を求める際は、マンション購入時の購入価格から減価償却費を差し引く必要があります。

減価償却費は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」で計算され、耐用年数による償却率は国税庁のホームページで調べることが可能です。

関連記事：
マンションの減価償却とは？計算方法と注意点について解説

控除で節税は可能？

まず、マンション売却における節税としては、譲渡所得税の計算の際に差し引ける特別控除があります。投資などの事業用マンションではなくマイホームに限り、条件を満たすと譲渡所得から3,000万円が控除可能です。

ただし、売却後に住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン控除は適用されないため、3,000万円控除と住宅ローン控除のどちらが得なのかよく検討し利用しましょう。

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大里貫寛

損失した場合の特例もあります

マンション売却により損失が発生した場合に利用できる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例もあります。
損失した分を給与所得や事業所得などから控除でき、控除しきれない場合は、最長3年間翌年以降の所得から差し引くことが可能です。
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計算シミュレーション（2,000万円で売却した場合）

マンション1室と土地1筆を7年間所有後、2,000万円で売却した場合にかかる税金について実際に計算してみましょう。ここでは譲渡所得400万円、節税無しで計算します。

印紙税は、各税金の計算方法で記載した表のとおり、2,000万円での売却であれば10,000円、登録免許税は「1,000×不動産の数」なので1,000×2（土地1筆とマンション1部屋）で2,000円です。

譲渡所得税は「（譲渡所得－特別控除額）×税率」なので「（400－0）×20.315％」で81万2600円になります。

印紙税・登録免許税・譲渡所得税の合計額は、82万4600円です。高く感じるかもしれませんが、条件を満たすと節税対策も可能なので確認してみると良いでしょう。

マンション売却時にかかる税金を理解しよう

マンション売却時の税金は、印紙税・登録免許税・譲渡所得税の3種類あります。譲渡所得については、マンションの所有期間が長いほど税負担は軽くなるので売却するタイミングは重要です。

また、3,000万円の特別控除や譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例もあるので、住宅ローン控除が利用できないなどの条件に注意し、活用していきましょう。

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