マンションを売却しても、消費税がかからないのかと疑問に感じている方も多いのではないでしょうか？実は、個人がマンションを売却しても消費税は売却した利益に課税されません。しかし、仲介手数料や司法書士への手数料には、課税されます。
この記事では、消費税が課税されるケースや消費税の計算方法を解説しますので、最後までお読みください。
マンション売却で消費税は課税される？
消費税とは、事業者が商品やサービスの販売などの取引に課税される税金です。そのため、土地の売却では課税されません。しかし、マンションなどの建物には課税されます。
マンションを売却するときに消費税の課税がされるかの基準は、売主が事業者に当てはまるのかで判断されます。原則的に売主が個人の場合は、事業者ではないため、消費税は課税されません。一方で、個人事業主や法人は、事業者とみなされるので課税されます。
個人の場合は課税されない
個人がマンションを売却した場合は、売却で得た利益に消費税は課税されません。しかし、投資用マンションは、事業用の不動産として判断されるため、課税される可能性があります。
また、仲介手数料や司法書士への手数料には、個人でも消費税を払わなければなりません。
法人・個人事業主は課税される
法人・個人事業主は、マンションを売却すると消費税が課税されます。
たとえば、個人事業主が、オフィスとして利用しているマンションを売却した場合は、消費税を払わなければなりません。
ただし、個人事業主がマイホームとして住んでいるマンションを売却した場合は、課税されません。
個人事業主とは、法人を設立せずに個人で事業をしている人です。個人事業主は、税務署に開業届を提出する必要があります。
法人とは、会社として事業を行っている団体のことです。会社として登記の申請をしなければ、法人として運営できません。
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個人の場合でもかかる消費税の項目
個人でマンションを売却する場合でも、消費税がかかる項目は以下の3つです。
- 仲介手数料
- 司法書士への手数料
- 住宅ローンを一括繰り上げ返済する手数料
それぞれ一つずつ解説していきます。
仲介手数料
マンションが売却できたときには、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料にも、消費税が10％課税されます。
上限額が決められており、仲介手数料を求める計算式は以下の通りです。
| 仲介手数料の上限金額(税込)＝（売却価格×3%+6）+消費税 |
3,000万円のマンションを売却すると仮定して、仲介手数料の上限を計算します。
仲介手数料の上限金額：3,000万×3%+6＝96万
仲介手数料の消費税額：96万×10％＝9.6万
消費税を含めた仲介手数料の上限金額：96万+3.6万＝105.6万
3,000万円のマンションには、105.6万円(税込)の仲介手数料がかかります。ただし、この金額で計算した仲介手数料は、上限金額です。詳しい金額は、不動産会社に見積もりを依頼しましょう。
司法書士への手数料
司法書士に依頼する抵当権を抹消する手数料にも、消費税が課税されます。
抵当権とは、住宅ローンなどを借りたときに、金融機関が購入したマンションの土地とマンションの建物に設定した権利です。抵当権を抹消しないと、売却はできません。
司法書士に抵当権抹消を依頼する費用は、日本書士会連合会のアンケートによると、全国平均で15,495円です。消費税を含めて計算すると、17,044円(税込)になります。司法書士の報酬は平均値のため、費用の目安として考えましょう。
参照：日本司法書士会連合会 報酬アンケート結果
住宅ローンを一括繰り上げ返済する手数料
住宅ローンが残っている場合は、全て支払ってからマンションを売却します。残りのローンを一括繰り上げ返済をするには、手数料がかかるケースも。この一括繰り上げ返済の手数料にも、消費税が10％課税されます。
固定金利期間の場合は30,000〜60,000円、変動金利期間の場合は3,000〜6,000円が相場です。消費税を含めて考えると、固定金利期間には、33,000円〜66,000円、変動金利期間の場合は3,300〜6,600円となります。
法人・個人事業主で課税されないケース
法人・個人事業主でも課税されないケースがあります。法人・個人事業主が、以下の条件を満たして、免税事業者となる場合は、消費税が課税されません。
| 法人の場合 |
事業を開始してから2年以内 前々年度の課税売上高が1,000万円以下 前事業年度開始の日から6ヶ月間の課税売上高が1,000万円以下 |
| 個人事業主の場合 |
事業を開始してから2年以内 前々年の課税売上高が1,000万円以下 前年の1/1〜6/30の間の課税売上高が1,000万円以下 |
課税売上高とは、消費税の課税対象となる売上のことを指します。
マンション売却でかかる消費税の計算方法
マンション売却で課税される消費税は、以下の順番で計算します。
- 建物の評価額を調べる（建物部分と土地部分を分けて考える）
- 建物部分の金額から減価償却費を差し引く
- 建物部分に消費税10%をかける
順番に解説します。
①建物の評価額を調べる（建物部分と土地部分を分けて考える）
土地の売却には、消費税が課税されません。そのため、土地部分と建物部分を分けて計算することが必要です。
建物の評価額の調べ方は、固定資産税課税台帳を見るか、固定資産税評価証明書を取得する2つの方法があります。固定資産税課税台帳は、マンションがある市役所で見ることが可能です。固定資産税評価証明書も、市役所で発行できます。
②建物部分の金額から減価償却費を差し引く
マンションの評価額は、年数を重ねるごとに建物部分の価値が減少します。まずは、価値が減少した価格の減価償却費を求めます。
減価償却費は、以下の式で計算します。
| 減価償却費＝建物の取得金額×0.9×減価償却率×経過築年数 |
減価償却率を調べるには、マンションの耐用年数を調べる必要があります。法定耐用年数は、下記の国税庁のHPから調べられます。
中古マンションの場合、法定耐用年数に一定の割合を掛けて耐用年数を求めます。
| 法定耐用年数の一部を経過した場合 |
| 耐用年数＝(法定耐用年数ー経過年数)＋(経過年数×0.2) |
| 法定耐用年数を全て経過した場合 |
| 耐用年数＝法定年数×0.2 |
次に、国税庁の償却率等表から、計算式で求めた耐用年数を探し、売却するマンションの減価償却率を計算します。
減価償却率が分かったら、計算式にあてはめて減価償却費を求め、建物部分の金額から差し引きます。
③建物部分に消費税10%をかける
最後に、マンションの建物部分に消費税率10％をかけます。
| 消費税額＝建物の減価償却後の金額×10％ |
以下の条件の鉄筋コンクリート造マンションを売却すると仮定して、消費税を計算します。
- 売却金額4,000万円
- 建物部分2,200万円、土地1,800万円
- 築年数10年
【減価償却した建物の金額】
建物の価格2,200万×0.9×減価償却率0.022×10年＝435.6万
【消費税の計算】
435.6万×10％＝43.56万
4,000万円のマンション売却でかかる、消費税は43.56万円です。
消費税の納税方法とは？
マンション売却で発生した消費税は、以下の流れで納付します。
- 消費税について確定申告を行う
- 自身で消費税を納付する
順番に解説します。
消費税について確定申告を行う
個人事業主はマンションを売却した次の年の3月末まで、法人は課税期間末日の翌日から2ヶ月以内に確定申告を行う必要があります。
確定申告を行わないと、延滞税などの税金がかかってしまう可能性があるため、注意が必要です。
自身で消費税を納付する
確定申告後に、自身で消費税を納付する必要があります。納付書などが送られてこないため、気を付けましょう。納税方法は、窓口や口座引き落とし、クレジットカード決済などで納めます。
マンションを売却してから2年後に支払うことを忘れないように、リマインダーなどの設定をしましょう。
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消費税についても理解して、安心して売却しよう！
個人がマンションを売却しても消費税はかかりませんが、法人や個人事業主は課税されます。
ただし、事業を開始してから2年以内などの法人や個人事業主は、免税事業者となるため課税されません。消費税が課税されるケースでは、支払いが2年後になるため、注意が必要です。
消費税について理解して、安心してマンションを売却しましょう。
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