マンション売買契約の際、手付金が買主から売主に支払われることをご存知でしょうか？手付金についての知識がないままだと、トラブルに発展しかねません。
本記事では、手付金の意味合い、費用相場や、メリットについてご紹介します。
金額が大きいのでしっかりと手付金の役割を学びましょう。
マンション売却時の手付金とは？
不動産会社にもよりますが、一般的に売買契約が成立すると買主は売主に対して手付金の半額を支払います。そして引き渡しの際に残りの金額を売主に支払い、売買が完全に終了します。
手付金は何のためのお金か
手付金はいわば保険のような役割を果たします。売主からすると、手付金を払った買主に対して「この人は本当に買う気があるのだな。」という判断ができます。
一方、買主からすると、手付金を受け取った売主に対して「あなたの不動産は私以外の人に売らないという約束をいただきましたよ。」という念押しになります。
手付金は、売買契約における互いの意思確認や契約履行の約束ができる非常に重要なお金なのです。
支払われるタイミング
先述のように手付金は、売買契約時に一時金として買主から売主に対して支払われます。
売買契約時には宅地建物取引士が売主と買主に対して重要事項説明書や売買契約書について説明を行います。そして各種書類に署名捺印を行って、最後の方で手付金の受け渡しが行われるのが一般的です。その際は売主は買主に領収書を渡し、手付金を受け取ったことを証明します。
手付金は本来先に支払って代金が全額支払われる際に買主に返されるお金ですが、それが面倒なため、後に売買代金の一部として充当されるのが一般的です。 >>プロフィールはこちら
手付金の種類
手付金には3種類あり、ひと言「手付金」と言っても時と場合によっては全く異なる意味合いのお金になります。「証約手付」「解約手付」「違約手付」の3種類について、順にご紹介します。
＜証約手付＞
売買契約時に受け渡しされる手付金が証約手付で、一般的に手付金と聞くとイメージされるのがこちらになります。口約束だけでは危険なので、不動産売買契約書にこの証約手付の金額が明記されます。
＜解約手付＞
売買契約をした後、つまり証約手付の受け渡しをした後に何かの事情が発生し、売主買主のどちらかが解約を申し出ることが稀にあります。その解約の際に非が無いほうが受け取るのが解約手付です。
＜違約手付＞
もしも売買契約書の記載事項に従わない動きをどちらかがした場合に発生するのが、違約手付です。不誠実な対応により相手に大きな損害を与えることになるため、契約違反した側が違約手付のペナルティを負います。
手付金の金額はどうやって決める？
手付金の金額は実は決まっていません。販売価格に対するパーセンテージや割合に規定はないため、多くの人が悩むところです。
時には相手の経済状況や心理的なもので決まることもありますが、基本的には一般的な相場に合わせて金額が決められる場合が多くなっています。
売主と買主、それぞれの立場によって金額の差異がメリットにもデメリットにもなり得るため、金額を決める際は慎重に検討することをおすすめします。
手付金の相場はいくら？
不動産売買契約における手付金には、規定の計算式などはありません。一般的に売買価格の5～10％になることが多いと言われています。もし3,000万円の物件であれば150～300万円くらいのお金が手付金として先に支払われることになります。
売主と買主の事前の話し合いによっては、極端な場合だと手付金0円や購入金額の50％ということもあり得る話ですが、手付金の金額によって後々トラブルが発生することも十分考えられます。
ここでは手付金が高すぎても安すぎてもリスクがあるということについてご紹介します。
手付金が高すぎる時のリスクは？
売主が買主に対して提示した手付金が高すぎると、後に契約解除をする可能性がゼロではない買主の場合は、「解約手付」の負担が大きくなってしまいます。買主が購入をためらって交渉が進みにくくなってしまうことにもなりかねません。このため、買主側が手付金の値下げ交渉を持ちかけてくる可能性もあるでしょう。
手付金を高くすると、売買契約に至るまでに非常に長期間がかかってしまうと覚悟する必要があります。
手付金が安すぎる時のリスクは？
逆に手付金を安く設定してしまうと、解約手付や違約手付のペナルティが少なくなるため、買主が気軽に解約できる状況を生み出してしまうことになります。
売買のためにせっかくたくさんの時間やエネルギーを費やしてきたのに、わずかな解約手付、違約手付で全て白紙にされてしまっては、売主のダメージも甚大です。
売主と買主の双方がスムーズに契約できるよう、妥当な手付金額を設定することを心掛けましょう。
契約解除になったら手付金はどうなる？
「もっと好条件の取り引きができる相手が見つかった」「他に良い物件を見つけてしまった」など、様々な事情によって売買契約が解除になってしまうことが稀にあります。そんな時、手付金はどうなってしまうのでしょうか。
上記でも触れた解約手付と違約手付に焦点をあて、売主と買主、どちらが契約を解除したかのパターン別に、手付金の扱われ方を確認してみましょう。
売主から契約を解除した場合
売主が解約を希望する際は、買主から既に受け取った手付金を解約手付として倍額返還します。
また売主が契約違反を行った場合、既に受け取った手付金を買主に返却し、更に同額の違約金を支払わなければならなくなります。3,000万円の売買代金で手付金が300万円だった場合は、600万円を買主に渡すことになります(実質的に売主の持ち出しは300万円)。
買主から契約を解除した場合
買主側が解約を希望する場合は、既に支払った手付金を放棄することで、契約を解除することができることになっています。これが解約手付です。
また買主が契約違反をした場合は、支払った手付金は放棄しなければなりません。これが違約手付です。
いずれにしても、契約解除の原因を作ってしまった方が手付金と同額の金額を失うということになります。
手付金を設定するときに注意すべきポイントは？
紹介してきた通り、もしもスムーズに売買契約が進まずに破談となった場合、手付金の金額が売主買主に経済的にも精神的にも大きな影響を与えることがお分かりいただけたと思います。
他にも注意したいのが、買主が「ローン特約」を使って不動産を買おうとしている場合です。契約を希望しているものの住宅ローンが通らない場合もありますが、その際はローン特約のお陰で手付金をそのまま返還して貰えることになっています。このため、売主側は受け取った手付金をしばらく使わずに取っておくことをおすすめします。
手付金で確定申告は必要？
不動産売買は大きなお金が動くイレギュラーな出来事で、確定申告が必要であることをご存知の方も多いことでしょう。では、確定申告をする際に手付金はどのような扱いになるのでしょうか。
状況によって扱いが異なってくるので、売主の立場で詳しく見てみましょう。
手付金も確定申告が必要
手付金は基本的に譲渡代金の一部であるため、譲渡所得として残りの売買代金と合算して確定申告の計算を行います。手付金だけ項目を別にする必要はありません。
しかし、前述のように解約や違約があった場合は扱いが異なってきます。買主の都合で契約が成立せずに受け取ることとなった手付金の場合は、売主の一時所得として確定申告する必要があります。
その分は所得から差し引くことができるため、多少節税にはなります。
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トラブルを避けるためにも手付金はしっかり設定しよう
いかがでしたか。手付金が不動産取引のリスクを抑える砦になっているということをご紹介しました。
マンションを売却する際は不動産仲介業者や宅建士、ファイナンシャルプランナーなどのプロにもしっかり相談しましょう。売主がしっかり知識を付けていることを知れば、取引相手も売主にとって不利な手付金条件を持ちかけて来たり、気軽に解約することがなくなります。
不動産取引は一種の駆け引きであることも忘れず、上手く誠実に契約を進めましょう。
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