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賃貸中のマンションを売却する方法は?必要な書類や注意点も解説

2022.11.10
2023.01.16
売却予定のマンションの画像
admin-avt-23
宅地建物取引士
庄司優世
大学卒業後、大手戸建分譲会社に新卒入社し、自社の新築戸建の仲介を担当。 今までの実績と経験を活かしながら、住宅購入の最 ...続きを読む

賃貸中のマンションを売却できるのか不安になっている大家さんも多いのではないでしょうか?

本記事では、入居中のマンションを売却する方法や手順を解説します。賃貸中のマンションを高値で売却するポイントや、売却時の注意点もまとめているので、参考にしてください。

 

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賃貸中のマンションは売却できる?

入居者がいるマンションが立ち並ぶ様子の画像

賃貸中のマンションであっても売却可能です。賃貸中のマンションを売却し、所有者が新オーナーに代わったマンションをオーナーチェンジ物件といいます。

 

賃貸中のマンションを売却する方法

スマホを片手にメモをする人

まずは、賃貸中のマンションを売却する方法を解説します。賃貸中のマンションを売却する方法は3通りあるため、条件に合った方法を選びましょう。

 

方法①賃貸中のまま売り出す

マンションは賃貸中のまま売り出すことが可能です。入居者のいるマンションを賃貸中のまま売却することを、オーナーチェンジといいます

オーナーチェンジの場合、マンションは投資用物件として登録されることを覚えておきましょう。ネット広告にも投資用物件として掲載されているため、投資家などをターゲットとして販売することになります。

 

方法②空き家にして売り出す

入居者に立ち退いてもらい空室の状態にして、マンションを売り出すことも可能です。空き家の場合、購入者が自由にリフォームや建て替えができるため、すべての購入希望者をターゲットに販売できます。

リフォームや建て替えを自由に行えますが、購入費用とは別に初期投資が必要となるため注意が必要です。また、築年数が古い場合は、買い手が付かない可能性があります。

 

方法③入居者に売却する

マンションを気に入っているため、家賃を払うよりもマンションを購入したいと考えている方も多いでしょう。この場合、マンションの入居者にマンションを販売することも可能です。

売主は立ち退き交渉や立退料、不動産会社への仲介手数料を支払う必要はありません。買主にとっても、マンションが資産となるだけではなく、引っ越しせずにマイホームを手に入れることが可能です。

 

賃貸中のマンションを売却するときに必要な書類

マンション売却に必要な書類を揃えている人の画像

ここからは、賃貸中のマンションを売却するときに必要な書類を紹介します。スムーズに売却を進めるためにも、不動産会社に査定を依頼する前に書類を準備しておきましょう。

 

書類①管理委託契約書

マンションの管理を管理会社に委託している場合は、管理委託契約書を準備しなければなりません。管理委託契約書で管理会社との契約を解約できるか、利回りがどれくらいなのか確認しておきましょう。

 

書類②賃貸借契約書

オーナーチェンジの場合は、入居者との賃貸契約書が必要です。新しいオーナーに、家賃や敷金、現在の入居者の状況などを伝える必要があります。

 

admin-avt-23
宅地建物取引士
庄司優世
家賃滞納には注意してください!
入居者に家賃滞納がある場合は注意が必要です。オーナーチェンジの時に家賃滞納がある場合、前オーナーの際に滞納した家賃については、新オーナーが家賃滞納者に請求することができません。売却前に家賃滞納の清算を行ってくださいね。
>>プロフィールはこちら

 

書類③修繕の履歴がわかる資料

オーナーチェンジの場合は、入居者がいるため十分な内覧対応ができません。そのため、修繕の履歴が分かる写真や図面などの資料を用意して、マンションの状況を詳細に説明する必要があります。

 

賃貸中のマンションを売却するときの手順

マンションを売却している夫婦

ここからは、賃貸中のマンションを売却するときの手順を解説します。売却手順を確認してスムーズ売却活動を進めましょう。

 

手順①入居者に意思確認を行う

賃貸中のマンションを売却する場合、入居者にマンションの購入意思や退去予定がないか確認してください。賃貸借契約期間満了の6ヶ月~1年前に、入居者に契約終了の意思を伝えましょう。

退去予定の入居者がいる場合、入居者が退去して空室になったタイミングで売却するとトラブルを避けられます。

 

手順②不動産会社に査定を依頼する

入居者への意思確認が完了したら、不動産会社に査定を依頼しましょう。賃貸中のマンションは、将来的にどれくらいの収益を得られるかなどを見込んで査定額を算出します。

不動産会社へ査定を依頼するときは、最低でも3社に依頼しましょう。複数の不動産会社に依頼することで、価格の相場が明確になり、良い条件で売却できる可能性が高くなります。

 

■wednesdayの簡易査定

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不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

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手順③媒介契約を結び売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を締結したら、売却活動を開始しましょう。不動産会社が主に売却活動を行いますが、担当者に任せてばかりではなく、適度に連絡を取るようにしてください。

 

手順④入居者にオーナー変更通知をする

マンション売却でオーナーが代わった場合は、入居者にオーナー変更告知をしなければなりません。オーナー変更した理由や変更日、家賃口座の変更先などを告知します。

オーナーチェンジした際も、前オーナーが入居者の敷金を受け取っている場合は、前オーナーが敷金を返還しなければなりません。

 

賃貸中のマンションを高値で売却するためのポイント

マンションの売却方法を検索する女性の画像

マンションをなるべく高く売却したいと考える方がほとんどです。ここからは、賃貸中のマンションを高値で売却するためのポイントを解説します。

 

ポイント①複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションを売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の不動産会社に依頼することで、マンションの売却価格の相場を掴むことができます。

 

ポイント②マンション売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社の中でも得意なエリアやジャンルは大きく異なります。賃貸中のマンションを売却する場合は、投資用のマンション売却が得意な不動産会社を選びましょう

投資用マンションの売却実績のある不動産会社を選ぶことで、高値で売却できる可能性が高くなります。

 

ポイント③売却価格の相場を調べる

不動産会社に査定依頼する前に、あらかじめマンションの売却価格の相場を調べておきましょう。相場を把握しておかなければ、不動産会社や買主のペースで交渉が進んでしまう可能性があります。

売却価格の相場は、不動産情報サイトの類似物件の家賃収入と表面利回りから計算可能です。売却価格相場=年間の家賃収入÷表面利回りで相場を計算しておきましょう。

 

admin-avt-23
宅地建物取引士
庄司優世
売却理由を買い手に説明するのもおすすめです
賃貸中のマンションをなぜ売却するのか、売却理由を気にして購入を躊躇する買い手も少なくありません。
買い手に売却理由を尋ねられた場合は、「投資に興味がなくなった」、「投資の対象を変更する」などといった買い手が納得できる理由を説明しましょう。
>>プロフィールはこちら

 

賃貸中のマンションを売却するときの注意点

マンションの媒介契約を締結した様子の画像

賃貸中のマンションを売却する際は、いくつかの注意点を確認しなければなりません。ここでは、賃貸中のマンションを売却するときの注意点を解説します。

 

注意点①入居者は強制的に退去させられない

賃貸中のマンションを売却する場合であっても、入居者を強制的に退去させることはできません。入居者は、借地借家法によって入居の権利が保護されています。そのため、オーナーからの正当な理由がある場合でないと、入居者の退去は認められません。

しかし、入居者との交渉次第で退去してもらうことは可能です。入居者とトラブルになりそうな場合は、弁護士に依頼しましょう。

 

注意点②すでに受け取った家賃は新オーナーに渡す

マンションの売却後に入居者から受け取った家賃は、新オーナーに渡さなければなりません。所有権移転登記の日以降は、マンションの所有者は新オーナーになります。

所有権移転登記の日以降に家賃を受け取っている場合は、家賃を日割り計算をして新オーナーに渡しましょう。

 

賃貸中のマンションも売却できる!

賃貸中のマンションを売却する方法について、詳しく解説しましたがいかがでしたでしょうか。

賃貸中のマンションであっても売却は可能です。マンション売却の流れや、高く売却するためのポイントを参考に、賃貸中のマンションの売却活動を進めましょう。

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