離婚調停中に家を売却したい場合、そもそも売れるのか、どうやって売るのかなど疑問が浮かんでいる人も多いでしょう。
離婚調停中の家の売却は、正しい知識をもって行動しなければ予期せぬトラブルが発生するリスクもあります。
本記事では離婚調停中に家を売りたい場合の売却方法や注意点を詳しく解説していきます。ぜひ参考にしてみてください。
離婚調停中に家を売るのは可能？
離婚調停中でも、基本的には夫婦の意見が一致していれば家を売却することは可能です。しかし共有名義なのか単独名義なのかによって必要な手続きや注意点が異なります。
ここでは共有名義と単独名義のそれぞれの場合について、詳しく解説していきます。
共有名義の場合
夫婦で共有名義になっている場合は、それぞれが家を売ることに同意すれば売却が可能です。逆をいえば、どちらかが売却を拒否している状態では家を売ることはできません。
夫婦で売却に同意している場合、売却活動は2人で行うのが原則ですが、委任状があればどちらか一方で行うこともできます。
お互いに家を売ることに同意していれば、共有名義の場合はトラブルに発展するケースは少なく、スムーズに売却活動が行えます。
単独名義の場合
家が夫婦どちらかの単独名義の場合、売却そのものは名義のある人が単独で行うことができます。
結婚後に購入した家であれば、単独名義でも夫婦の共有財産としてみなされるため財産分与の対象になります。しかし売却自体は名義人だけでできてしまうため、財産分与や売却に関する話がまとまる前に勝手に売却されてしまうこともあるため注意が必要です。
ローンの残債による売却方法の違い
家を売却する際に、住宅ローンが完済できるかどうかによって、売却方法が異なります。ここでは住宅ローンが完済できるケースと完済できないケースのそれぞれについて、販売方法を解説していきます。
アンダーローンは買取or仲介で売却可能
家の査定額よりも住宅ローンの残債が下回っている状態を、アンダーローンといいます。この場合は売却代金を使って住宅ローンを完済できるため、問題なく売却が可能です。
アンダーローンの場合は、買取または仲介で売却ができます。どちらにもメリットがありますが、早く売りたい場合は買取、高く売りたい場合は仲介を選択するのが一般的です。優先したい事項に応じてどちらを選ぶこともできます。
■離婚前の売却もお任せください
オーバーローンは任意売却
家の査定額よりも住宅ローンの残債が上回っている状態を、オーバーローンといいます。この場合は家の売却代金を返済に充てても住宅ローンを完済できないため、売却が困難になります。
基本的に、家を売却するためには住宅ローンを完済した状態でなければなりません。売却代金と自己資金を充てても完済できなければ、しばらくはローンを返済しながら夫婦のどちらかが住み続けることになります。
しかしどうしても売却したいという場合には、任意売却という方法もあります。任意売却とは、住宅ローンを組んでいる銀行の許可を得て抵当権を解除してもらい、一般市場で不動産を売却する方法です。
離婚調停中に家を売るときの売却手段
離婚調停中に家を売るときの売却手段は、基本的に買取または仲介になります。ここではそれぞれの売却手段についてメリットやデメリットを含めて詳しく解説します。売却手段を選択する際の参考にしてみてください。
買取のメリットとデメリット
買取とは物件を不動産会社に直接買い取ってもらう方法で、とにかく早く売りたいという人に向いています。不動産会社に算出してもらった査定金額や条件に納得できればすぐに売却できるため、早く売らなければならない事情がある場合でもスピーディーな手続きが可能です。
ただし仲介に比べると、売却金額が低くなってしまうというデメリットもあります。買取の売却金額は、相場価格の7〜8割程度になるのが一般的です。
多少安くなってもいいから早く売りたいという人は、買取を選ぶのがおすすめです。
仲介のメリットとデメリット
仲介とは売主と買主の間に不動産会社が入って売買取引を行う方法で、なるべく高く売りたいという人に向いています。売出し価格は売主が設定できるため、仲介は買取に比べて物件を高く売りやすくなります。
ただし仲介は買い手が現れるまでは物件が売れないため、いつ売れるかわからないという点がデメリットです。家が売れてから離婚を成立させたい場合は計画が立てにくく、場合によっては売り出してから売却できるまでに長い時間を要することもあるため注意が必要です。
たとえ時間がかかったとしてもなるべく高く売りたいという人は、仲介を選ぶのがおすすめです。
離婚調停中に家を売る際の注意点
離婚調停中に家を売る際の注意点は次の3つです。
- トラブルを防ぐために公正証書を作成しておく
- 財産分与の期限に気をつける
- 勝手に売却されないように対策をする
それぞれについて解説するので、トラブルを回避してスムーズに売却するためにもぜひ参考にしてみてください。
注意点①：トラブルを防ぐために公正証書を作成しておく
離婚調停中に家を売る際は、後から「約束と違う」というトラブルが発生しないためにも公正証書を作成しておくと安心です。
公正証書とは、権利や義務に関する契約を、法令に定めた方式で公文書として残しておくための証書です。各都道府県に数カ所ある公証役場という場所で作成できます。
公証人手数料はかかりますが、後から大きなトラブルに発展するリスクを回避するためにも、離婚前に作成しておくことをおすすめします。 >>プロフィールはこちら
注意点②：財産分与の期限に気をつける
離婚前に財産分与を行うと贈与税の課税対象となってしまうため、離婚後に財産分与をするのがおすすめです。ただし財産分与を請求できるのは、離婚が成立した日から2年以内なので注意しましょう。
ただし持分割合が50％ずつの共有名義の場合は、家に関する財産分与はそもそも発生しません。配偶者名義の家を離婚調停中に家を売る場合は、離婚が成立した日から2年以内に必ず財産分与の意思表示をすることを忘れないようにしましょう。
注意点③：勝手に売却されないように対策をする
単独名義の場合は名義人のみで家の売却が可能なため、勝手に売却されないためにも事前の取り決めを文書化しておく必要があります。
「家を勝手に売却しない」「勝手に売却した場合は売却代金の半額を支払う」といった内容を、口約束だけではなく文書として残しておきましょう。万が一勝手に売却されたとしても、財産分与に基づく請求権が維持されます。
事前に何の取り決めもなく勝手に売却されてしまうとあとから取り戻すことは困難であるため、必ず対策をしておきましょう。
正しい知識を持ちトラブルを回避しよう
この記事では離婚調停中に家を売る際の売却方法や注意点を紹介しました。
離婚調停中は名義人が誰なのか、住宅ローンの残債はあるのか、早く売りたいのか高く売りたいのかなど、さまざまな条件によって売却方法や注意すべきポイントも異なります。正しい知識をもって行動し、トラブルが発生するリスクを回避して、スムーズに売却や財産分与ができるようにしましょう。
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