オーバーローンでもマンションを売却できるのか、気になっていませんか。家を売却してローンが残ってしまっても、マンションを売ることは可能です。
この記事では、オーバーローンの概要や任意売却などのオーバーローンでも物件を売却するコツ等を解説します。オーバーローンでマンションを売却を検討している方は、参考にしてください。
オーバーローンとは？
オーバーローンは、家の売却価格よりもローンの残りが多い状態のことです。ここでは、オーバーローンの概要とオーバーローンになる原因を見ていきましょう。
オーバーローンの概要
オーバーローンは、家の売却価格だけではローンの残りを返済できない状態のことです。対して、売却価格でローンを完済できる状態のことを、アンダーローンと言います。
オーバーローンになってしまうと、原則、家を売却することは難しいです。ローンで購入した家には、返済できないときに備えて債権回収のために家を担保にする「抵当権」が設定されます。
ローンをすべて返済しない場合、抵当権を抹消できず、家が金融機関の担保になった状態であるため、売却できません。家を売却するためには、オーバーローンの解消を目指しましょう。
オーバーローンになる原因
オーバーローンになってしまう原因は、以下の3つが考えられます。
- 家の資産価値が下落し売却価格が低い
- ローンを借り入れたあとにすぐに売却
- ローンの借り入れ額が高い
築年数が経っている家は資産価値が落ち、高い売却価格になることは少ないため、オーバーローンになってしまう可能性があります。
また、ローンを借り入れたあとすぐは、ローンの残りが多額になっているため、家の売却価格で返済できないこともあるでしょう。もともと借り入れている金額が高い場合も、オーバーローンになりやすいです。
ただし、オーバーローンであっても家を売却することは可能です。詳しい方法は、後の章で見ていきましょう。
オーバーローンの調べ方
オーバーローンは、ローンの残りと家の売却価格を把握することでわかります。ローンは、借入先から届いている「ローン返済計画書」や「残高証明書」に金額が記載されています。金融機関によっては、ネット上でローンの状況を確認することも可能です。
家の売却価格を調べるためには、査定サイトを利用することがおすすめです。査定サイトに必要情報を入力すれば、不動産会社が査定額を算出してくれます。
家の売却価格がわかったら、そこからローンの残りを差し引き、家の売却価格のほうが高い場合、オーバーローンです。
オーバーローンでもマンションを売却するコツ
オーバーローンのマンションでも、以下の方法で売却することは可能です。
- 自己資金で一括返済する
- 住み替えローンを利用する
- 無担保ローンを活用する
- 任意売却を検討する
コツ①：自己資金で一括返済する
預貯金などの自己資金と売却価格によって、ローンを一括返済すればマンションを売却できます。売却価格だけではオーバーローンであっても、自己資金で不足分を補えればローンを完済できます。
ただし、預貯金や資産などがなければ補填できません。自己資金に余裕のある方は、売却価格と合わせてローンを一括返済できるでしょう。
コツ②：住み替えローンを利用する
今のマンションを売却し、住み替えを検討している場合、住み替えローンがおすすめです。住み替えローンとは、ローンの残りと新居の購入額を一緒に借り入れられるローンのことです。
住み替えローンを利用すれば、マンションのローンの残りを借り入れてすべて返済できるため、マンションを売却できます。ただし、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も高い傾向にあるため、注意が必要です。
コツ③：無担保ローンを活用する
無担保ローンで融資を受けて、ローンを完済する方法もあります。無担保ローンとは、抵当権のような担保がなくても借り入れできるローンのことです。
無担保ローンはすぐに利用できることもメリットですが、借り入れられる額が少ないデメリットもあり、ローンを完済できないかもしれません。また、金利も高めに設定されており、返済負担が重くなることも考えられます。
コツ④：任意売却を検討する
借り入れ先と相談して、ローンが残っている状態でもマンションを売却できる任意売却という手法もあります。ローンの借り入れ先から許可を得て抵当権を抹消し、マンションを売れるようになるのが任意売却です。ローンの残りは、無理のない範囲で月々返済します。
まずは他の方法を検討して、なかなか売れそうにない場合には任意売却を検討してみてくださいね。
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ローンの返済負担を少しでも減らす方法
マンションを売る際、ローンの返済負担を減らすためには、以下の方法がおすすめです。
- 仲介手数料を交渉する
- 必要経費を節約する
- できるだけ高く売る
- 不動産買取を避ける
方法①：仲介手数料を交渉する
マンションを売却するときに支払う仲介手数料を安くすることで、ローンの返済負担を少しでも減らすことが可能です。売却の成功報酬として不動産会社へ支払う仲介手数料は、上限のみ法律で定められているため、交渉次第では減額できる可能性があります。
マンション売却にかかる費用の中で、大きな割合を占めるのが仲介手数料になるため、交渉して減らしてもらうと、その分ローンの返済に費用をかけられるでしょう。
ただし、強引な交渉は印象が悪くなってしまい、売却活動に影響する可能性があるため、注意が必要です。
方法②：必要経費を節約する
仲介手数料以外にかかる経費をできるだけおさえることも、おすすめです。たとえば、以下の3つの経費は節約することが可能です。
| マンション売却にかかる経費 | 節約する方法 |
| 内覧のためのハウスクリーニング代 | すべてを業者に依頼するのではなく、一部のみ掃除してもらいコストをおさえる |
| 売却後の引っ越し費用 | 住み替え先が決まっていれば、仮住まいに必要な費用がかからない |
| 登記手続きのための司法書士への報酬 | 登記手続きは自身でもおこなえるため、司法書士に依頼しない |
小さな出費が積み重なり大きな費用になる可能性もあるため、節約できそうな部分は工夫して節約しましょう。
方法③：できるだけ高く売る
今のマンションを高く売却できれば、ローンの返済負担を少しでも減らせます。高額の売却を目指すためには、不動産売却を依頼する不動産会社の選定が重要です。
自身でも売却活動できますが、売却相場やニーズ、売り方のコツがわからなければ、安い価格で売ってしまうリスクがあります。売却のプロである不動産会社に依頼することで、適正な価格設定を行い、購入希望者に物件をアピールできるでしょう。
■Wednesdayの簡易査定
不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。Wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。
こんな方におすすめ：
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
方法④：不動産買取を避ける
不動産会社にマンションを買い取ってもらう方法は、避けるようにしてください。不動産買取は、すぐに売却できるメリットがあるものの、仲介での売却より買い取ってもらえる金額が低くなります。
リフォームして再販することが目的になっており、リフォーム費用分などを差し引いているため、高額買取は難しいでしょう。オーバーローンを避けるためにも、信頼できる不動産仲介会社に売却を依頼することがおすすめです。
マンションを高く売れる不動産会社の選び方
マンションをできるだけ高く売るためには、以下の方法で不動産会社を見つけましょう。
- 複数社を比較する
- 担当者の実力をチェックする
- 得意なエリア・分野を確認する
- 相談会・セミナーに参加する
選び方①：複数社を比較する
マンションを高く売れる不動産会社を選ぶ際は、複数の会社に査定依頼し、査定額を比較しましょう。1社だけに査定依頼しても、査定額が妥当なのかわからず、安い価格でマンションを売却してしまうリスクがあります。
また、高い査定額になっているという理由だけで、不動産会社を選ぶのは危険です。契約するためには意図的に高い査定額にしている可能性もあるため、査定額の根拠も説明してもらうことが大切です。
査定額とその根拠をチェックして、複数社を比較し、信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。
選び方②：担当者の実力をチェックする
不動産会社の担当者についても確認してから、売却を依頼しましょう。担当者の対応スピードが早ければ、別の物件の購入に迷っている購入希望者と密に連絡し、売却できる可能性が高まります。
担当者の対応スピードだけではなく、不動産知識があるのかどうかや、丁寧な対応はできるのかも併せて確認しましょう。売却に関するノウハウがなければ、適切に売却活動できません。また、不親切な対応は購入希望者から信頼されず、マンション売却が遠のいてしまいます。
不動産会社の担当者がどのような人物なのかは、実際に会ってコミュニケーションして判断してください。
選び方③：得意なエリア・分野を確認する
不動産会社の得意としているエリアや分野もチェックポイントです。たとえば、東京にあるマンションを売りたい場合、東京のニーズや相場、競合物件を知らなければ、スムーズな売却を目指せません。
また不動産会社ごとに、売却だけではなく賃貸や事業用不動産など、得意としているジャンルが異なるため、どのジャンルでどのような実績があるのか公式サイトなどで確認しておきましょう。
マンションの売却実績が豊富にあれば、高く売るコツを把握しているため、実績を公式サイトなどで確認しておきましょう。
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選び方④：相談会・セミナーに参加する
不動産会社によっては、無料で相談会やセミナーを実施しています。相談会やセミナーでは、イチからマンション売却に関することを学べるだけではなく、不動産売却のプロに直接相談することが可能です。
「はじめてのマンション売却で不安」「売却に関する知識がほとんどない」という方は、相談会・セミナーに参加し、悩みを解決しましょう。
■個別相談
不動産の購入や売却、リノベーションに関することなどを個別でご相談いただけます。
こんな方におすすめ：
・住み替えを検討中の方
・理想の物件・間取りが見つからない方
・リノベーションに興味がある方
オーバーローンでもマンションの売却を諦めないことが重要
オーバーローンでも、自己資金での一括返済や住み替えローン・無担保ローンの利用、任意売却という方法によって、マンションを売却することは可能です。ただし、任意売却の場合、マンションの売却価格が低くなるため、注意が必要です。
できるだけローンの返済額を減らすためには、マンションを高く売る必要があります。マンションの高額売却を目指すためには、マンション売却の実績が豊富な信頼できる不動産会社に依頼しましょう。
不動産に関するお悩みを解決！
中古マンション・リノベーションを得意とする「wednesday」。物件の購入や売却、リノベーションのサービスを提供しています。
不動産の売買は人生において、とても大きなイベントです。だからこそ、「よくわからない」を無くして、安心して理想の暮らしを手に入れていただくためにセミナーや個別相談を実施しています。
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■不動産売却についての相談
不動産の売却についてのご相談は、個別相談のフォームよりお申し込みください。
■LINEで気軽に相談
WednesdayのLINEアカウントを友だち追加していただくと、コンシェルジュにLINEのメッセージ上でいつでも気軽にご相談いただけます。
