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マンションオーナーになるには?資格はいる?費用は?オーナーになるメリット・デメリット

2022.02.11
2022.11.01
マンション鍵を渡すオーナー

不動産投資としてマンション経営に興味を持つ人が増えた一方、マンションオーナーと聞くとすぐになれるのか疑問に思う方も多いと思います。

本記事ではマンションのオーナーの仕事内容に加え、具体的な収入例についても紹介します。マンションを経営するうえでのメリット・デメリットについても解説するので、オーナーを目指す方はぜひ参考にしてみてくださいね。 

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マンションのオーナーになるには?

家を契約している様子

マンションのオーナーになるには、一般的に次のようなステップを踏みます。

  1. 予算を決めて物件を探す
  2. 買付証明書を提出して購入の意志を示す
  3. 銀行に融資を相談し、ローン審査を受ける
  4. 売買契約を結ぶ
  5. 物件の引き渡し

数千万円の資金がなくても、融資が通り売買契約を結ぶことができればマンションのオーナーになることができます。実際に、本業として会社に勤めながら、マンションを経営しているという会社員も少なくありません。

不動産投資を成功させるには、よい物件を見つけることがなにより重要といえます。第一ステップである物件の選定には、充分時間をかけるようにしましょう。 

オーナーになるのに資格は必要?

マンションのオーナーとなるために、特別な資格は必要ありません。しかし、マンションを上手に経営していくためには、法律や税務についての知識、入居者管理や建物維持管理といった知識が必要になります。

こうした知識を得るために勉強をしたいと考えるのであれば、同時に資格の取得を目指してみてもよいでしょう。

「宅地建物取引士」や「ファイナンシャルプランナー」、「不動産実務検定」、「マンション管理士」といった資格は、マンションを経営していくうえで役に立つはずです。資格をとるには実務経験が必要な場合もありますが、資格を取得しなくとも勉強することで得たスキルは無駄になることはありません。

マンションのオーナーの仕事内容は?

ドアノブに鍵が刺さっている様子

  • 入居者の募集を呼びかける
  • 入居率を上げるためにマンションを清潔に保つ
  • 家賃滞納者に催促する
  • 入居者のトラブルに対応する
  • 入居者の退去に立ち会う

マンションのオーナーの仕事内容はさまざまです。入居者の募集や退去に関わることから、共用部分の清掃や点検、家賃の回収、さらには入居者のトラブルへの対応など、多岐に渡ります。 

マンションを一棟まるごと購入して経営にあたる場合は、全部屋においてこのような業務を行うことになります。専門的な知識が必要になり手間を要する仕事が多いため、実際には管理会社に業務を委託するケースがほとんどです。

マンションのオーナーの具体的な仕事内容についてみていきましょう。

入居者の募集を呼びかける

入居者がいなければ、安定して家賃収入を得ていくことはできません。マンションの入居者の募集を呼びかけるということは、マンション経営においてとても重要な仕事となります。

自身で入居者を見つけることも不可能ではありませんが、より効率的に入居者を集めるためにも不動産会社に募集を依頼することが一般的です。

また、入居を希望する人がいれば、問題のない入居者であるかどうか審査も行う必要があります。

家賃を滞納することがないか、近隣の住民とトラブルを起こすことがないかなど、審査の段階でしっかりと見極めましょう。

入居率を上げるためにマンションを清潔に保つ

一棟マンションの場合、入居率を上げるために、共用部分を清潔に保つことも大切な仕事です。立地や間取りがよくても、マンション内が汚れていると印象も悪くなり、入居者も集まりにくくなります 

また、清掃だけではなく、建物の点検や修繕といったメンテナンスも必要になります。マンションの状態を正しく判断してもらうために、定期的な清掃も含め管理会社などの業者に依頼することがほとんどです。

管理会社へ委託した業務に関しては、オーナー自身もしっかりと確認し認識のズレがないようにすることが大切です。

家賃滞納者に催促する

家賃が滞納している場合、家賃滞納者に催促をすることもあります。 

催促の手段としては、まずは手紙や電話にて対象者に家賃の支払いを依頼します。支払いがなされなければ督促状の送付、それでもまだ家賃を滞納するようなら賃貸契約の解除に踏み切ることも考えなければなりません。

家賃を催促するにあたって気をつけておきたいのは、適切な手順を踏むこと。催促の方法によっては違法となってしまうこともあるため、慎重に対応しなければなりません。

家賃滞納についても管理会社や保証会社を通して督促をすることが一般的です。

入居者のトラブルに対応する

入居者のトラブルに対応するのもマンションのオーナーの仕事となります。

水道や窓など設備に不具合があれば修理業者を手配する必要がありますし、入居者間で騒音トラブルがあれば間に入ることも。

また、「通行の邪魔になる車が停まっている」「ゴミ出しのルールが守られていない」など、所有するマンションの近隣住民からクレームが入る場合もあります。

入居者の満足度を高めるには、こうしたトラブルにスムーズに対応することが求められます。対応がむずかしい場合は、管理会社に委託するのがいいでしょう。

入居者の退去に立ち会う

入居者の退去にはオーナーとして立ち会うという仕事があります。

退去の際は、設備に不具合がないか、部屋にはげしい損傷がないかなど、入居者とともに確認が必要です。特に問題がなければ、鍵を受け取り、立ち会い証明書にサインをもらって終了です。

無事に退去が済んだら、業者に依頼してハウスクリーニングやクロスの張り替えを行いますが、こうした費用はオーナーが一部負担することになります。

ただし、経年劣化以外に入居者の落ち度による損傷が見られる場合は、原状回復にかかる費用を請求することができます。

トラブルになることのないよう、退去に立ち会う際には丁寧に確認するようにしましょう。

マンションのオーナーになる3つのメリット

メガネと家の模型が置かれている様子

  • 家賃収入を得ることができる
  • 不動産投資が生命保険代わりになる
  • 4つの税金を節税することができる

マンションのオーナーになることで、次のようなメリットが得られます。順番に解説していきます。

①家賃収入を得ることができる

マンションのオーナーになることの大きなメリットは、家賃収入を得ることができるということ。

マンションは耐用年数も長いため、長期的な運用が可能です。修繕や改装を繰り返せばマンションは長期的に運用することができます。

例えば、賃貸マンションを家賃10万円貸した場合、年間120万円の収入を得られると計算できるでしょう。実際にはここからローンの返済費用や管理費が引かれることになりますが、ローンの返済を終えれば手元に残る金額も大きくなります。

関連記事:
マンションの耐用年数は47年!寿命年数との違いとは?

②不動産投資が生命保険の役割として考えることもできる

不動産投資が生命保険の代わりになるというメリットもあります。

銀行からの融資を受けてマンションなどの不動産を購入する場合、団体信用生命保険に加入しなければなりません。

団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことがあった場合でも、ローンの残額を保険金で返済できるというもの。ローンの支払いが終わる前に亡くなってしまったとしても、マンションはそのまま所有できるため、家賃収入を継続して得られるのです。

自分になにかあったあとでも家族にお金を残せるという意味では、生命保険のような役割を果たすとも考えられるでしょう。

③4つの税金を節税することができる

マンションのオーナーとなることで、次の4つの税金の節税効果が期待できます。

  1. 相続税
  2. 贈与税
  3. 所得税
  4. 住民税

 《相続税・贈与税について》

相続時や贈与時において、マンションなどの不動産は、現金よりも資産の評価額が低くなります。資産の価値を算定する相続税路線価では、実勢価格のおよそ8割となるように定められているのです。

例えば、現金3,000万円ならその全額が課税対象となりますが、3,000万円で購入したマンションなら課税額は2,400万円となります。

人に家を貸すことで、相続税評価額は減額されます。そのため、建物は借家権割合により30%評価額が下がるので、納税義務のある人は自分の物件を貸すことで、相続税を節税することが可能です。

《所得税・住民税について》

不動産所得が赤字となる場合、確定申告時に給与所得などから赤字分を差し引くことができます。このような制度を損益通算といい、課税対象額が小さくなることで所得税や住民税を節税することができるのです。

ただし、不動産所得が赤字となるのは、マンションの購入という初期費用を要した初年度のみであるのが一般的です。当然のことですが、マンション経営がうまくいくほど課税対象額も大きくなり、所得税や住民税も高くなります。

 マンションのオーナーになるデメリットとは?

図面に鍵と家の模型が置かれている様子

  • 住居者のトラブルに対応しなくてはいけない
  • 借金してしまう恐れがある
  • マンションが老朽化して家賃収入が減少する 

マンションのオーナーになるということは、メリットばかりではありません。それぞれ詳しくみていきましょう。

①住居者のトラブルに対応しなくてはいけない

トラブルは「上の階からの音が気になるので注意してほしい」「水漏れを直してほしい」など、その内容はさまざまです。

特にマンションを一棟購入して経営する場合は、全ての入居者から問い合わせが寄せられることから、対応に追われることもあるでしょう。

マンション経営を考えるのならば、本業に支障をきたすことのないよう、管理会社に対応を委託するという選択肢も視野に入れなければなりません。

 ②借金してしまう恐れがある

マンションの経営次第では、大きな借金を抱えてしまう恐れもあります。

はじめから一棟まるごと購入しマンション経営していく場合、入居者が集められず家賃収入が得られなければ、初期費用の回収もむずかしくなってしまいます。

固定資産税などの税金、修繕費用など、ランニングコストだけがかさみ、ローンの返済が厳しくなることも考えられるでしょう。最終的にマンションを手放すことになり、借金のみが残るという事態も想定できるのです。

こうしたリスクを避けるためには、できるだけ空室とならないよう入居者を集める必要があります。家賃を相場と同程度に設定する、周辺のマンションの空室状況を確認するなど、事前の下調べを怠らないようにしましょう。

③マンションが老朽化して家賃収入が減少する

マンションの老朽化により家賃収入が減少するという点についても考えておかなければなりません。

マンションなどの建物は年月を経るほど劣化していきます。家賃収入は比較的安定しているといえますが、建物の劣化に従い家賃も下げざるを得なくなるでしょう。

一般的に築10年を過ぎるとマンションの価格は下落し始め、家賃も徐々に低下する傾向にあります。

家賃収入の減少も見越したうえで収支が黒字となるよう綿密にシュミレーションするほか、資産価値が下がりにくいエリアで物件を探すなど、リスク対策もとる必要があるでしょう。

 マンションのオーナーの収入はどのくらい?内訳は?

家の計算をしている様子

それでは、マンションのオーナーの収入はどれくらいになるのでしょうか。内訳とともにみていきましょう。

家賃が基本的な収入

マンションのオーナーの基本的な収入源は家賃収入です。

家賃収入は入居者が入ればほぼ確実に得られるため、比較的安定しているという特徴があります。マンション経営がはじめてであっても、ある程度収入の見通しが立ちやすいでしょう。

ただし、区分マンションとして一室のみ貸し出す場合、入居者がいない間は家賃収入もゼロになります。家賃収入を増やすには、いかに空室の期間をつくらないようにするかがポイントとなるのです。

家賃収入の計算式と例を紹介

家賃収入がいくら得られるかについては、次の計算式で求められます。

家賃収入 = マンションの戸数 × 稼働率 × 賃料

賃料が月額10万円、戸数20のうち18戸が埋まっているマンションを例に、家賃収入がどれくらいになるか計算してみましょう。

20戸 × 18戸/20戸 × 10万円 = 180万円

つまり、毎月180万円の収入、年間で見ると2,160万円の収入になると計算できます。

ただし、この金額すべてが手元に残るわけではありません。ここから必要経費や支出を差し引いた額がオーナーとしての利益になります。

支出については後述しているので、合わせて確認してみてくださいね。

家賃以外の収入も見込める可能性がある

マンションを一棟経営するのであれば、家賃収入以外にも収入が得られることがあります。

敷地内に自動販売機を設置していれば、売り上げから収益を得られるでしょう。また、敷地内に月極駐車場や駐輪場を経営すれば、駐車場代、駐輪場代も毎月の収入となります。

管理費や共益費という名目で、入居者から徴収するケースも。一部屋当たり月々およそ数千円の収入になるでしょう。

また、礼金や更新料を入居の条件としている場合も、設定額がそのまま収入となります。

マンションの規模にもよりますが、このような収入については決して大きな額は期待できません。基本的な収入源は家賃収入となると考えておきましょう。

 【収入例①】一棟マンションの場合のモデルケース

日本のマンションの様子

次のモデルケースを元に、一棟マンションの場合の収入例をみていきましょう。 

《モデルケース》

  • 総戸数20戸、3階建てマンション
  • 賃料8万円/月
  • 借入金1億円
   

満室時

2部屋空室時

5部屋空室時

収入

家賃収入

160万円

144万円

120万円

支出

ローン返済額

42万円

管理委託費

9.6万円

固定資産税

9.6万円

修繕積立費

9.6万円

保険料

9.6万円

収支

 

79.6万円

63.6万円

39.6万円

 

1億円の借入金を金利3%、借入期間30年で返済すると仮定すると、月々42万円ローンを支払うことになります。

また、管理委託費や固定資産税、修繕積立費、保険料については家賃収入の5%を目安に設定しました。24戸すべてが埋まっているとすると、毎月の利益は約79.6万円と計算できます。

しかし、空室が2部屋、5部屋あるとすると、月々の利益はそれぞれ63.6万円、39.6万円に。収入を上げるうえで空室をなくすことがいかに重要かわかるでしょう。

【収入例②】一棟マンション以外の場合のモデルケース

マンションの廊下の様子

マンションを区分所有しているケースについて考えてみます。こちらも、家賃8万円で貸し出しているとしましょう。ポイントとなるのは、借入金の有無です。

 《モデルケース》

  • 総戸数24戸、3階建てマンションの一室
  • 賃料8万円/月
  • 借入金なし/借入金1,000万円
   

借入金なし

借入金1,000万円

収入

家賃収入

8万円

支出

ローン返済額

なし

5万円

管理委託費

0.4万円

固定資産税

0.4万円

修繕積立費

0.4万円

保険料

0.4万円

収支

 

6.4万円

1.4万円

 

借入金1,000万円を、金利2%、借入期間20年で返済すると仮定すると、毎月のローン返済額は約5万円になります。

こちらについても、管理委託費や固定資産税、修繕積立費、保険料については、家賃の5%を目安として設定しました。

一部屋のみ所有する区分マンションのオーナーは、収入もそれほど大きな額は見込めません。借入金がある場合は、ローンの返済も考えると手元に残る額は小さくなるでしょう。

また、もし空室となれば、収入がゼロになります。ローンの返済や必要経費のことを考えると、収支が大きくマイナスになってしまう可能性もあるのです。

そのため、区分マンションを経営する場合は全額自己負担とするなど、借入金をなるべく少なくすることがセオリーとなります。

マンションのオーナーになるために必要な経費や支出とは?

青い空と白いマンションの様子

  • ローン返済費用
  • 管理委託費用
  • 各税金
  • 保険料
  • 修繕費用 

マンションのオーナーとなる以上、家賃収入だけではなく、必要経費や支出についても考えておかなければなりません。それぞれについて解説します。

ローン返済費用は家賃収入に対して50%程度

マンションを購入するのであれば、銀行から融資を受けるケースがほとんどでしょう。この場合、元金に利息を加えた額をローン返済費用として毎月支払っていくことになります。

マンション経営において、支出の大部分を占めるのはローン返済費用です。返済額は借入金の額や返済期間によっても異なりますが、家賃収入に対して50%ほどの割合になるとみておきましょう。

確実に利益を得るためには、無理のない返済プランを立てることも重要です。

管理委託費用は家賃収入の5%程度から

マンションの清掃や設備の点検、入居者のトラブル対応などを委託する場合は、管理会社に管理委託費用を支払う必要があります。

管理委託費用の相場としては、家賃収入の5%程度。サービスの内容によっても費用は変わるため、どこまで管理を依頼するのかよく考えましょう。

なお、物件をすべて自主管理する場合は、管理委託費用もかかりません。区分所有のマンション数戸程度であれば、支出削減のために自主管理を検討してみるのもよいでしょう。

不動産取得税や登録免許税など……各税金は何を払えばいい?

マンションを所有することで、税金もかかるようになります。

まず、マンション経営をはじめた年に、不動産取得税登録免許税印紙税の3つを納めなければなりません。

毎年納める税金としては、固定資産税、所得税、住民税があります。都市計画で指定されている区域内の物件であれば、都市計画税も納める必要があると覚えておきましょう。

毎年納める税金については、控除などを利用して負担を軽くすることも可能です。条件に適合していないか、確認してみてください。

保険料は火災保険や地震保険などがメイン

マンションを所有するにあたっては、災害や事故などのリスクに備えるために、火災保険や地震保険に加入することが一般的です。この保険料も、マンションのオーナーとしての必要経費になります。 

区分所有のマンションであれば、専有部分のみに保険をかけます。一方、マンション一棟を所有するのであれば、共用部分にも保険をかけなければなりません。

保険料は月々支払うよりも、複数年の一括払いとすることで安くすることができます。

修繕費用は経年劣化のさいに

オーナーとして、物件の修繕もしなければなりません。修繕費用も経費として頭に入れておく必要があります。

修繕の義務が発生するのは、経年劣化による設備の破損や損耗がみられたとき。

例えば、退去により壁紙を張り替えることになったり、古くなって動かなくなった給湯器を交換したり、ひび割れた外壁の修理をしたりといったケースです。

このような修繕費用は、不定期で発生するものです。急な支出にあわてることのないよう、修繕費としてあらかじめ用意しておくことも求められます

マンションのオーナーの収入を増やす方法

積み木が積み上がっている様子

  • 立地条件のよい物件を購入する
  • 借入金を少なくする
  • 複数の管理会社を比較する

経営次第で、マンションのオーナーとしての収入を増やすことも可能です。これら3つの方法について解説します。

立地条件のよい物件を購入する

マンションを購入する際は、立地条件のよい物件を選ぶようにしましょう。

駅に近い、周辺環境が整っているといった立地条件のよい物件は、入居者も集まりやすくなります。家賃は高く設定できますが、空室となることも少ないため、必然的に得られる収入も多くなるのです。

立地条件のよい物件は退去されにくい物件でもあります。退去にともなう入居者募集費用やハウスクリーニング費用なども支払う機会が少なくなるため、支出を抑えられるというメリットもあるでしょう。

借入金を少なくする

収入を増やすためには、借入金を少なくすることもポイントです。

マンションのオーナーとして経営していくにあたり、ローンの返済額は大きな支出となります。借入金が大きいほど利息も高くつくことになり、総支払額も大きくなってしまうのです。

借入金が少なくなれば、毎月のローンの支払いも少なくなります。手元に残る額は増えるため、修繕費用の積み立てにまわすこともできるでしょう。

物件の管理・修繕にお金を使うことができれば、空室率も低くなり、さらに収入が増えるという好循環も期待できます。

ただし、借入金を少なくしたいからといって、手持ちの資金をすべて頭金としてしまうのは避けるべき。マンションを経営するにあたっては空室や家賃下落、災害などさまざまなリスクも考えられるため、不測の事態に対処できるよう手元にある程度の資金は残しておきましょう。

複数の管理会社を比較する

マンションの管理を管理会社に委託するのであれば、複数の業者を比較しましょう。 

会社により、管理にかかる費用やサービスの内容は異なります。管理費用が安ければ支出の削減になりますし、実績のある業者なら空室リスクも低くなるでしょう。いくつかの業者を比較することで、自身が所有するマンションにより適した委託先を見つけることができるのです。

注意したいのは、管理費用をおさえて収入を増やそうとするあまり、安さばかりを重視してしまうこと。

極端に安い管理費用だと、サービス内容が伴わないことも考えられます。マンションの管理が行き届かず、空室が目立つようになれば、結果として収入が減ってしまうことにもなりかねません。

メリットとデメリットを踏まえてマンションのオーナーになろう

マンションのオーナーの仕事内容は入居者の募集から物件の維持管理、入居者のトラブル対応など、多岐に渡ります。

所有する部屋が多いほどこのような仕事も増えることになるため、実際には業務を管理会社に委託することが一般的です。 

マンションのオーナーとなることで、家賃収集を得られるほか、不動産投資が生命保険としての役割を果たしたり、節税対策になったりといったメリットも得られます。

しかし、マンション経営にはメリットばかりではありません。トラブル対応で忙しくなる、借金を抱えるリスクがある、経年劣化に従い家賃収入が減少するといったデメリットについてもおさえておきましょう。 

物件の規模や借入期間によっても実際の収入は変わりますが、収入を増やしたいのであればどのような物件や管理会社を選ぶかもポイントになります。

マンション経営がはじめてだという方は、まずは区分マンションから所有し、経験を積んでみることをおすすめします。

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