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【大公開!】中古マンションの仲介手数料の相場はいくら?無料にする方法もある?

2021.12.21
2022.12.09
中古マンションの購入契約をしている人

中古マンションを購入する際には、物件代金とは別に、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

初期費用のなかでも大きな割合を占める仲介手数料ですが、どれくらいの費用がかかるのか、そもそも仲介手数料とはどのような意味を持つのか、正しく理解している方は少ないのではないでしょうか。

本記事では、仲介手数料の目安や計算方法をはじめ、その性質や支払う際の注意点、無料になるケースなどについて解説します。

信頼できる不動産会社を通して中古マンションを購入するためにも、仲介手数料に関する基礎知識を頭に入れておきましょう。

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中古マンションの仲介手数料とは?

説明をしている様子

中古マンションを購入する際、売主と直接やりとりするのではなく、不動産会社を介して契約を結ぶ場合がほとんどです。

仲介手数料とは、無事に契約が成立したことへの成功報酬として、不動産会社へ支払う手数料のこと。中古マンションの仲介手数料は物件の売買価格によって利率が定められており、その額は決して小さくありません。

中古マンションを購入するのであれば、どれくらいの仲介手数料が必要になるのか、あらかじめ考慮しておく必要があります。

実際に仲介手数料がどれくらいの金額になるのか、物件の価格ごとにみていきましょう。 

【例1:3,000万円の場合】仲介手数料率

中古マンションを購入する際の仲介手数料率は、宅地建物取引業法により次のように定められています。

物件価格の200万円以下の部分

価格 × 5% + 消費税

物件価格の200万円~400万円の部分

価格 × 4% + 消費税

物件価格の400万円以上の部分

価格 × 3% + 消費税

この計算式に当てはめて導き出した金額が、不動産会社が請求できる仲介手数料の上限です。

従って、物件価格3,000万円の中古マンションを購入した場合の仲介手数料は、以下のように求められます。

物件価格200万円以下の部分

200万円 × 5% + 消費税

11万円

物件価格200万円~400万円の部分

200万円 × 4% + 消費税

8.8万円

物件価格400万円以上の部分

2,600万円 × 3% + 消費税

85.8万円

合計

105.6万円

11万円 + 8.8万円 + 85.8万円 = 105.6万円

物件価格3,000万円の中古マンションの仲介手数料の上限は、105.6万円と計算できます。 

【例2:5,000万円の場合】仲介手数料率

物件価格5,000万円の中古マンションも、先ほどの計算式に当てはめて仲介手数料を求めてみましょう。

物件価格200万円以下の部分

200万円 × 5% + 消費税

11万円

物件価格200万円~400万円の部分

200万円 × 4% + 消費税

8.8万円

物件価格400万円以上の部分

4,600万円 × 3% + 消費税

151.8万円

合計

171.6万円

11万円 + 8.8万円 + 151.8万円 = 171.6万円

物件価格5,000万円の中古マンションの仲介手数料の上限は、171.6万円と計算できます。

【例3:7,000万円の場合】仲介手数料率

同様に、物件価格7,000万円の中古マンションの仲介手数料も求めていきます。

物件価格200万円以下の部分

200万円 × 5% + 消費税

11万円

物件価格200万円~400万円の部分

200万円 × 4% + 消費税

8.8万円

物件価格400万円以上の部分

6,600万円 × 3% + 消費税

217.8万円

合計

237.6万円

11万円 + 8.8万円 + 217.8万円 = 237.6万円

物件価格7,000万円の中古マンションの仲介手数料の上限は、237.6万円と計算できます。

仲介手数料の早見表を紹介!

仲介手数料は前述した計算式に従って求めることができますが、次のような速算式もあります。

物件価格

仲介手数料

200万円以下

物件価格 × 5% + 消費税

200万円~400万円

物件価格 × 4% + 2万円 + 消費税

400万円以上

物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税

また、以下に物件価格400万円〜8000万円までの仲介手数料早見表を作成しました。計算に自信のない方は、参考にしてみてください。

物件価格

計算式

仲介手数料(税込)

400万円

400万円 × 4% + 2万円 + 消費税

19.8万円

600万円

600万円 × 3% + 6万円 + 消費税

26.4万円

800万円

800万円 × 3% + 6万円 + 消費税

33万円

1000万円

1000万円 × 3% + 6万円 + 消費税

39.6万円

1500万円

1500万円 × 3% + 6万円 + 消費税

56.1万円

2000万円

2000万円 × 3% + 6万円 + 消費税

72.6万円

2500万円

2500万円 × 3% + 6万円 + 消費税

89.1万円

3000万円

3000万円 × 3% + 6万円 + 消費税

105.6万円

3500万円

3500万円 × 3% + 6万円 + 消費税

122.1万円

4000万円

4000万円 × 3% + 6万円 + 消費税

138.6万円

4500万円

4500万円 × 3% + 6万円 + 消費税

155.1万円

5000万円

5000万円 × 3% + 6万円 + 消費税

171.6万円

6000万円

6000万円 × 3% + 6万円 + 消費税

204.6万円

7000万円

7000万円 × 3% + 6万円 + 消費税

237.6万円

8000万円

8000万円 × 3% + 6万円 + 消費税

270.6万円

気をつけるべき仲介手数料に関する注意点

電卓を打っている女性

中古マンションの仲介手数料は、現金で支払うことが一般的です。

仲介手数料早見表を見ても分かるようにある程度まとまった金額が必要になるため、ATMの引き出し上限額によっては1回で引き出せないことも充分考えられます。

契約日が決まったら、当日までに余裕を持って現金を用意できるようにしておきましょう。

また、仲介手数料と同じタイミングで、売主に手付金を支払う必要もあります。

手付金の相場としては、物件価格の5%〜10%ほど。こちらも基本的に現金で支払うことになるので、仲介手数料と合わせると多額の初期費用がかかることを念頭に置いておいてください。 

仲介手数料率は不動産会社によって異なる

仲介手数料率がいくら必要になるかは、不動産会社によって異なります。

宅建法により定められている仲介手数料の金額はあくまでも上限であるため、必ずしも計算式どおりになるわけではありません。上限を超えなければ、いくらであっても問題はないのです。

限度額いっぱいの仲介手数料率を設定している不動産会社が大半ではありますが、中には仲介手数料の安さを売りにしている仲介業者もあります。

どの不動産会社を通すかで、同じ物件でも仲介手数料の額が変わってくるのです。

仲介手数料の有無はサービスの質にも関係してくるため、一概に安ければいいというわけでもありません。しかし、少しでも支払う額をおさえるためには、いくつかの不動産会社を比較することも必要になってきます。

仲介手数料を支払うタイミングは2パターン

仲介手数料を不動産会社に支払う方法としては、2つのパターンがあります。

一般的な方法が、2回に分けて支払うというもの。この場合、中古マンションの売買契約が成立したタイミングと、物件の引き渡しのタイミングに、それぞれ仲介手数料の半額ずつを支払います。

また、一部の不動産会社では、物件引渡しのタイミングで仲介手数料の全額を請求するという形をとっています。

2回に分けて支払うにせよ、一度に全額支払うにせよ、決して少ない額ではありません。また、仲介手数料は基本的に現金で支払う必要があります。

支払い時に慌てることのないよう、支払いのタイミングは事前に不動産会社に確認しておきましょう。

仲介手数料の内訳は事前にしっかり調べておく必要がある

説明を聞く男女

仲介手数料はそれなりに大きな金額となるため、自身でもその内容について知っておかなければなりません。

不動産会社にいわれるまま支払うのではなく、仲介手数料の性質や金額の内訳について、事前に調べておくことが求められます。

仲介手数料の性質について知っておく

前述しましたが、仲介手数料は不動産会社への成功報酬としての意味合いを持ちます。

中古マンションの購入において、不動産会社が担う仲介業務はさまざまです。

具体的には、物件の紹介や売買条件の交渉、契約書の作成および契約締結のサポート、住宅ローン手続きのサポートなどが挙げられます。

こうした業務への報酬として、仲介手数料を支払うものと考えておきましょう。

仲介手数料の金額について

仲介手数料の目安を知っていれば、適正な価格であるかどうかの判断ができます。

中古マンションを購入する際は、先に紹介した計算式や仲介手数料早見表を参考に、どれくらいの仲介手数料が必要になるのかあらかじめ把握しておくと安心です。

また、契約を結ぶ前の段階で、仲介手数料の算出方法や内訳について、不動産会社に確認しておいてもよいでしょう。

仲介手数料が適正であるかどうか確認することは、不動産会社の安全性を見極めることにもなるのです。

仲介手数料が無料になる場合もある

紙に文字を書いている男性

仲介手数料は決して安くはない費用ですが、場合によっては無料になることもあります。

まず考えられるのが、物件の売主が不動産会社であるケースです。

この場合、不動産会社は仲介としての仕事をするわけではないため、仲介手数料が発生することはありません

また、不動産会社が売主と買主のどちらからも依頼を受けている場合、早く物件が売れるように買い手側の仲介手数料を無料にすることがあります。

不動産会社にしてみれば、売り手側からの仲介手数料しか入らず一時的な利益は小さくなるものの、他社と差別化を図ることでビジネスチャンスが増えるというメリットが得られるのです。

注意しなければならないのが、仲介手数料無料と謳いながらほかの名目で手数料を請求されるケースです。悪質な不動産会社につかまると、結果的に仲介手数料の上限よりも高い金額を請求されることもあるため、事前にしっかりと確認しておかなければなりません。

契約が白紙になったときにとる行動

契約書をにぎりつぶす人

住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、契約を白紙にせざるをえません。

このような場合、買主側に落ち度はないため、基本的には売買契約自体が白紙解除となります。不動産会社が持つ仲介手数料請求権も消滅するため、仲介手数料を支払う義務もなくなるのが一般的です。

ただし、不動産会社によっては、これまでのサポート業務の手間賃として仲介手数料の一部を請求することもあります。ローン審査に落ちてしまった場合の仲介手数料の取り扱いについては、不動産会社と結んだ契約書を確認しておきましょう。

なお、自己都合での契約解除の場合、仲介手数料の支払い義務は残ります。「物件の購入自体をやめた」「契約内容に違反した」といったように、買い手に落ち度があるのであれば、請求された仲介手数料は支払わなければなりません。

買主に請求できるのは仲介手数料のみ!違法な請求書には気をつけよう

びっくりマークが書かれた積み木

不動産会社が物件の買主に請求できるのは、基本的に仲介手数料のみです。そのため、請求書に仲介手数料以外の名目が並んでいるようであれば、注意しなければなりません。

先ほども触れましたが、仲介手数料無料としながら別名目で高い手数料を請求してくる悪質な不動産会社もあります。

また、仲介手数料が宅建法で定められた上限を超える場合も、もちろん違法です。

悪質な業者に引っかからないようにするためには、提示された請求書を鵜呑みにするのではなく、しっかりと目を通すことが大切です。

請求書に違和感を感じたら、すぐに担当者に確認をとりましょう。

仲介手数料の内訳を理解して損をしないようにしよう

仲介手数料は契約締結の報酬として不動産会社に支払うものであり、物件の価格によってその上限が定められています。

中古マンションを購入する際は物件価格にばかり目が行きがちですが、仲介手数料も決して軽視できる金額ではありません。

100万円以上必要になるケースも少なくないため、仲介手数料を考慮した上で物件の予算を決めることも賢明といえます。

また、仲介手数料は不動産会社によっても異なります。仲介手数料を安く設定している業者を利用するのもひとつですが、その際はサービスの質に問題がないか、別の名目で高い手数料を請求されないかなど、事前に確認しておくようにしましょう。

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