中古マンションには定価と言われる価格がありません。実際に販売されている金額が安いのか高いのか、それとも適正なのかといった相場を知ることが大切です。
また新型コロナウイルスの流行を経て、今の不動産市場はどうなっているのでしょうか？これからの中古マンションの価格推移がどうなるのかご紹介します。
中古マンションの価格における相場とは
中古マンションの価格は新築マンションのように定価と言われる価格がなく、最終的には売り主が決めた金額が販売価格になります。
その販売価格は「立地・築年数・広さ」が主な要素となり価格に反映されますが、価格の相場は世の中の流れによっても左右されます。
その理由を詳しくご紹介します。
世の中の流れによって相場は変動する
中古マンションの相場はその時の世の中の流れによって大きく左右されます。2010年のリーマンショックでは、アメリカの投資銀行リーマン・ブラザーズが破綻し世界の様々な経済に影響を与えました。その影響は不動産業界にも影響を与え、マンションの価格は下落しました。
その後、2013年にはアベノミクスやオリンピック誘致などの影響を受けて、海外からも日本の不動産投資が盛んになりマンション価格が上昇するきっかけになりました。
そこからどんどん上昇を続ける中でも2019年には1990年代のバブル期に近い水準にまで価格は上昇しました。
この頃からマンションの量よりも質を重視した不動産業界の方針と建築コストの高騰で新築マンションの供給量は減っており、供給戸数は2000年からで最も低い数値となっています。
新型コロナウィルスの影響により、在宅ワークやおうち時間が増えた今、平均を取ると価格は上昇してきていて、今は新築マンションよりも築浅の中古マンションに注目が集まっています。
2021年中古マンションの価格相場・マンション市場はコロナによる影響はあったのか
では、2021年11月の首都圏（1都3県）の中古マンションの価格相場を見ていきましょう。
首都圏では成約件数はすべての地域で前年比より減少しました。
1度目の緊急事態宣言後からは上昇傾向が続いており、特に東京都下や埼玉県や千葉県などの郊外エリアの価格が上昇を続けています。
首都圏の地価も下落傾向が見られず、マンションの数も前年比で比較すると少なくなっており、在庫不足のため今後も価格の上昇傾向は続くとみられています。
緊急事態宣言等規制緩和にともない、マイホームを検討する人が増加。コロナが流行る前と比べ家で過ごす時間が増えたことで、在宅勤務のしやすい空間を求めたり、自宅で快適に過ごしたいと考えるようになりました。今よりも良い住宅を求めるために、住宅購入に踏み切った人が増えたといえます。
2021年以降の東京のマンションの価格相場
首都圏では価格が上昇していることがわかりました。
東京のマンションの価格相場は、東京23区では2012年から中古マンションの価格相場は徐々に上昇してきています。2021年9月の東京都の中古マンション価格は8月と比べるとわずかながらですが上昇しています。
大きく下がる可能性は低い
新型コロナウイルスの影響で2023年のマンション価格はどうなるのかと思われていましたが、今後も大きく価格が下る可能性は殆ど無いでしょう。
その理由としてマンションの需要が高く供給が追いついていないので、今後もしばらくの間は成約価格の上昇が続くと見られています。
中古マンションの相場はどうやって確認する？
いざ中古マンションの購入を検討するも、中古マンションの価格はさまざまです。相場はどこで確認すればいいのかわからないという方も多いのではないのでしょうか？
まずは、適正な相場を知ることが大切です。そのために、販売価格や成約価格を調べるといいでしょう。
相場は、物件の周辺状況や景気状況などそのときどきの状況によって変わっていきます。市場がどんな状況か理解しておくと今後の予測が立てやすくなります。
①物件情報サイトでチェックする
まず物件情報サイトで実際売りに出されている物件をチェックして価格相場を見ていきましょう。
物件情報サイトではどこにある、どんな広さの物件がどれくらいの売出価格なのかイメージしながら相場を見ることができます。主に中古マンションを取り扱っているサイトを参考にするといいでしょう。
Wednesdayでは、価格に合わせて物件を一覧で見ることができます。ぜひ参考にしてみてください。
②成約価格を調べる
成約価格は、「土地情報システム」や「レインズマーケットインフォメーション」で調べることができます。
「土地総合情報システム」は、国土交通省から出ている取引価格の情報や地価を公示するシステムです。過去5年分の成約価格が表示されるので、目安として使うことができます。
「レインズマーケットインフォメーション」は公益財団法人不動産流通機構が出している不動産取引に関する情報サイトです。場所や広さなど細かい設定ができ、直近1年間の取引事例を調べることができます。
③不動産会社に聞いてみる
中古マンションの購入を検討している時に、ある程度物件を考えたら不動産会社に聞きに行ってみるのもいいでしょう。マンション市場・市況を詳しく教えてくれます。
不動産会社もさまざまですが、提供してくれる情報やサービスに満足できるのかどうかで不動産会社を信頼できるのか判断するようにしましょう。
これからマンションの価格推移に影響しそうなイベント
マンションの価格推移に影響しそうなイベントが問題視されています。
- 生産緑地問題
- 人口の流入と流出
- インバウンドの流入
- テクノロジーの進化
詳しくみていきましょう。
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①生産緑地問題
生産緑地問題とは、1992年に生産緑地法で定められた土地制度で30年間は土地を農地として維持する代わりに税制優遇されるというものでした。
この30年という期限が今年2022年に期限を迎えるため、農地として活用されてきた広い土地を貸し付けたり、売ったりすることができるようになります。
そのためマンションを建てられるような広い土地が溢れると今後のマンション価格にも大きな影響を及ぼしそうです。
②人口の流入と流出
その土地に住む人口の流入と流出によっても価格に影響を与えます。人口の流入が多い地域では価格が上昇する傾向があります。
特に都心部などの利便性が高い地域のマンションを購入する傾向が強くなっています。自分の購入したい地域はどうなのか考えてみると価格推移の参考になるでしょう。
③インバウンドの流入
2013年頃には東京オリンピック誘致などの影響で、中古マンションを民泊に活用したりと外国人による日本の中古マンションの購入なども盛んになりました。
現在はコロナ禍でなかなか外国人の不動産投資は難しいですが、数年後にインバウンドの流入が戻ってきたら価格の推移に影響があるでしょう。
④テクノロジーの進化
時代の変化と共にスマートハウスやスマートホームなどのモビリティ導入で、住宅の使いやすさも向上してきています。スマートハウスを取り入れることで「暮らしがさらに便利」になります。
スマートハウスは従来までの太陽光発電・蓄電池が主流でしたがマンションでは難しいでしょう。
しかし、最新のスマートホームであればお部屋の中をリノベーションするだけで外出先からエアコンなどの操作をしたり、鍵の開錠や施錠をしたり、不在時の来客の確認なども行うことができます。
中古マンションをスマートホームにする場合、例えばLIXILでルーターや周囲の機器を必要最低限を一式揃えると12万円ほどです。
今後もますますテクノロジーが発展し進化していくと更に便利な暮らしができるようになり、そういった機能の付いた住宅は価格も上がる可能性があるでしょう。
中古マンションの購入前にエリアの相場を確認しよう
中古マンションの購入を検討している方は、だいたいこの辺りが自分たちにとっては利便性も良く住みやすいのかなとエリアを絞って探すときには、購入前に必ずそのエリアでの相場を確認しておきましょう。
実際に自分が購入したいエリア、築年数、広さなどの条件を合わせて近隣のエリアと合わせて必ず比較して確認しましょう。
もし設備や周辺の立地条件などを加味してもあまりに高い場合には注意が必要です。
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中古マンションの価格相場を理解して購入を検討しよう
中古マンションとは誰かが一度でも住んだことのあるマンションです。ですが、最近はマンションを建てられる場所も都市部には少なくなってきており、マンションの価格は都市部を中心に上昇傾向にあります。
どうしても新築がいいということでなければ中古マンションも一つの選択肢になります。
最近では売りに出される際にリノベーションをしている物件などもあるので、中古といっても新築のようにきれいな物件も多いです。今後もその価値は大きく下がることはないので、しっかりと自分たちのライフスタイルに合った条件で探してみてはいかがでしょうか？
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