マンションを売却する場合、いくら手元に残るか気になりますよね。マンションを売却して大きな損失を被ることは避けたいですよね。
マンションの売却で失敗しないためには、あらかじめシミュレーションすることが必要です。そこでこの記事ではマンションを売却する際のシミユレーション方法や高く売るコツなどについて解説します。
マンションの売却相場はいくら？
マンションを売却するためには、いくらで売れるのか相場を知る必要があります。
相場は次のような方法で調べられます。
- 不動産情報サイト：ネット上で売り出し価格を把握できる
- 土地総合情報システム：国交省のアンケート結果を基に作成し成約価格がわかる
- レインズ・マーケット・インフォメーション：直近1年間の取引情報を把握できる
- 一括査定サービス：複数の不動産会社に査定を依頼することで相場がわかる
マンション売却シミュレーションとは？
マンション売却シミュレーションとは、Web上でマンションの相場を把握できるサービスです。無料で簡単にマンションの価値を把握できます。
マンション売却シミュレーションにはさまざまなタイプがありますが、AIシミュレーターは、売却価格を自動的に瞬時に計算してくれます。
マンション売却シミュレーションをするメリット
マンション売却シミュレーションを利用するメリットについて説明しましょう。
直ちに査定価格を把握できる
マンション査定シミュレーションを利用すれば、AIにより直ちに査定結果を把握できます。不動産会社に査定を依頼すると、相場情報に基づき独自のシステムにより査定するため時間がかかります。査定シミュレーションでは、AIが過去のデータをもとに査定するため一瞬にして結果がわかります。
個人情報を知られることがない
AI査定を利用すれば、名前などの個人情報を入力することなく査定が可能です。個人情報を入力する必要がないため、査定を躊躇していた人でも安心して査定できます。
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マンション売却シミュレーションをするデメリット
マンション売却シミュレーションを利用するデメリットはないのでしょうか？
完全に正確な査定価格ではない
マンション査定シミュレーションは、AIが過去の相場を基に査定するため完全に正確な査定ではありません。特に売買の実績が少ない地域の場合、データも少ないため信憑性は低いといえるでしょう。
売却シミュレーションに対応していない地域もある
マンション査定シミュレーションでは、査定ができない地域もあります。マンション売却シミュレーションは、過去データを使って査定をするので、売買実績が少ないマンションでは査定できません。
売却について相談できない
マンション査定シミュレーションでは、相場を知ることはできますが、通常質問や相談はできません。したがって不動産売却について相談したいと考えている人には向いていないといえるでしょう。
■不動産売却についての相談
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売却価格をシミュレーションしよう
マンションを売却する際には、さまざまな手数料や税金がかかります。手取り額を知るためには費用がいくらかかるかシミュレーションする必要があります。売却に必要な手数料や税金について説明しましょう。
仲介手数料
不動産会社に売買を依頼する場合には、仲介手数料が必要です。
400万円以上の売買の場合、次の速算式で算出できます。
| 仲介手数料＝(売買価格×3%)+6万円+消費税 |
例えばマンションの売却価格が2,000万円の場合、上記の計算式で計算すると消費税込みで72万6,000円になります。これは、仲介手数料の上限であり、この金額以下であれば自由に決められます。
印紙税
売買契約書は印紙税法により課税され、契約金額により添付する印紙税が異なります。
令和6年3月31日までに作成した契約金額が10万円を超える不動産契約書については、軽減措置が講じられています。
主な契約金額帯別の税率および軽減税率は下記の通りです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
出典：国税庁：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置より抜粋
登記費用
住宅ローンを借りてマンションを購入した場合、売却に際しては抵当権の抹消をしなければなりません。
抵当権を抹消するためには、土地と建物それぞれについて1,000円の登録免許税を納める必要があります。なお司法書士に依頼する場合には、別に1~2万円の費用がかかります。
譲渡所得税
不動産を売却して利益を得た場合には、譲渡所得税を納めなければなりません。譲渡所得税は保有期間の長さで決まり、売却した年の1月1日時点で5年を超える場合は、長期譲渡所得・５年以下の場合は短期譲渡所得になります。譲渡所得税率は次の通りです。
| 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 | |
| 所有期間 | 5年超 | 5年以下 |
| 税率 | 20.315%（所得税：15.315，住民税：5％） | 39.63%（所得税：30.63％、住民税：9％） |
（税率には所得税に対して2.1％の復興特別所得税を含む。）
住宅ローン返済費用
住宅ローンを金融機関に一括返済するためには、繰り上げ返済手数料がかかります。インターネットでは返済手数料が不要の金融機関もありますが、窓口での返済は1万円~3万円程度の費用が必要です。
マンション売却の手取り額の計算方法とは？
マンションの手取り額とは、売却金額から住宅ローンの残債および諸費用・税金を差し引き手元に残るお金を言います。
手取り金額は次の計算式で表せます。
| 手取り金額＝マンションの売却金額-住宅ローン残債-諸費用-税金 |
売却にかかる費用を抑える方法とは？
売却に掛かる費用を抑えられれば手取り金額を増やせるため、住み替えのための資金として十分活用できます。それでは費用を抑えるためにはどうしたらよいでしょうか？
税金控除特例を利用する
「3,000万円の特別控除の特例」を利用すれば、税金を軽減できます。
3,000万円の特別控除の特例は、マイホームを売却した場合に所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるというものです。
譲渡所得は次の式で算出できます。
| 課税譲渡所得＝収入金額－(取得費＋譲渡費用)－3,000万円 |
なお所有期間が5年を超える場合には、長期譲渡所得が適用にため、譲渡所得税は次のようになります。
| 譲渡所得税=課税譲渡所得×15.315 |
また3,000万円の特別控除は「10年超所有軽減税率の特例」とも併用でき、譲渡所得額6,000万円までの部分までの部分は税率を14.21%に引き下げられます。
仲介手数料を半額または無料としている不動産会社もあるので、値引き交渉をする必要は大きいと言えるでしょう。
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マンションを高く売るコツとは？
手取り金額を増やすためには、マンションを高く売却しなければなりません。マンションを高く売るにはどうしたらよいでしょうか？
売り出し価格を少し高めに設定する
マンションを高く売るためには、売り出し価格を少し高めに設定することです。
売買契約を結ぶ際に、買主から値下げ交渉をされることはよくあることです。売り出し価格を低く設定した場合に値引きに応じると、予定した利益を取れなくなってしまいます。したがって少し高めの売り出し価格に設定し、値下げ交渉に対応できるようにしましょう。
売却実績のある不動産会社に依頼する
マンションを高く売却するためには、売買実績がある不動産会社に仲介を依頼しましょう。売買実績が豊富な不動産会社には、マンションを高く売却するノウハウがあります。そのためマンション売却についてのさまざまな相談に乗ってくれるでしょう。
売却タイミングに気を付ける
同じマンション内、または近くに同じような間取りの部屋が売りに出されている場合には、売却のタイミングに気を付けましょう。同じような間取りの部屋が売りに出されていると、価格競争になる恐れがあります。
したがって高く売却したい場合には、タイミングをずらして売り出すのも一つの方法です。
関連記事：マンション売却に築年数は関係する？最適な時期を見極める8つのポイントを解説
売却後に戻ってくる費用は？
マンションを売却した場合、戻ってくる費用もあります。どんなお金が戻ってくるのか説明しましょう。
住宅ローン保証料
住宅ローン保証料とは、万が一債務者が住宅ローンの返済ができなくなった場合、保証会社にローン返済を肩代わりしてもらうための費用です。住宅ローンを一括で返済することで保証料が戻ってきます。
火災保険料
年払いや一括払いで火災保険に加入している場合、保険期間内に解約すると残りの保険期間分に対しての保険料が解約返戻金として戻ってきます。
固定資産税と都市計画税
固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点でマンションを所有している人に納税義務があります。そのためマンションの売買契約が年の途中で成立した場合、マンションを引き渡した以降の税金については買主が日割りで負担するのが一般的です。したがって引き渡し以降の分については、買主に請求しましょう。
管理費および修繕積立金
マンションにかかる管理費や修繕積立金は、前月に翌月分を支払います。売却後の費用負担は買主になるため、売主が支払った管理費や修繕積立金は別途清算するのが一般的です。
売却価格と費用、税金をシミュレーションすることが大事
マンションの売却で損失を被らないためには、あらかじめ売却価格と費用、税金をシミュレーションすることが大事です。
不動産売却シミュレーターを利用すれば、瞬時に売却のシミュレーションをしてくれます。しかしシミュレーターは手軽に利用できますが、あくまでも概算なので、正確に知りたい場合にはプロに相談しましょう。
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