離婚が決まった後に困るのが残債がある家の処分ではないでしょうか。離婚をするから売却をしたい、けれど住宅ローンが残ってしまうからと、やむを得ずローンを払いながら住み続ける人もいます。しかし、残債があっても家の売却は可能です。
今回は売却を含めた残債がある家の対処法や注意点をご紹介します。
残債がある場合、基本的に支払い義務があるのは名義人
離婚が決まった時点で家のローンが完済されていることが理想ですが、残債がある場合もあるでしょう。残債がある場合は、基本的には住宅ローンの名義人が残りのローンを負担することになります。
昔は夫が名義人となり家を購入することが多かったですが、最近では妻が名義人になったり、ペアローンを組んだりすることも多いです。
収入がないとローンを組むことが難しいので、以下のパターンがよく見られます。
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夫婦の片方が専業主婦（夫） |
（働いている方が）単独名義 |
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夫婦共働き |
連帯保証 |
連帯保証人に配偶者がなっている場合、名義人が支払えなくなると配偶者に支払い義務が発生 |
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連帯債務 |
夫婦どちらにも返済義務有 |
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ペアローン |
夫婦どちらにも返済義務有 （それぞれが連帯保証人になることも多い） |
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離婚をする場合、家の名義人・住宅ローンの名義人は誰になっているのかを調べると共に、いくら残債があるかを確認することが重要。
家を売却するにしても、売却した利益でローンを完済できるかどうかによって、今後の財産分与に大きく影響する上、そのまま住むという選択の方がいい場合もあるからです。
住宅ローンの種類と支払い義務についてはこちらでも確認できます。
関連記事：『住宅ペアローンとは？やめた方がいい？後悔しないための6つの注意点も解説！』
離婚する際、住んでいた家はどうすればいい？
離婚後の家をどうするかの選択は大まかにいうと以下の3つの選択肢があります。
- 名義人が住む
- 名義人の配偶者が住む
- 売却をし、利益を折半する（もしくは残債を払う）
家にそのまま住むべきなのか、それとも売却すべきなのか、売却しても残債がある場合はどうしたらいいのか、順番に解説します。
アンダーローンの場合
アンダーローンとは、家の売却価格が残債を上回ること。つまり、残りのローンを完済できる、もしくは売却後利益が手元に残る状態です。
離婚後、一緒に生活した家に住みたくない！とお互いが考えている場合は、残債がないので売却がしやすいので、一番理想といえるでしょう。売却にかかった諸経費を差し引いて手元に残ったお金は折半することが一般的です。
オーバーローンの場合
オーバーローンはアンダーローンの逆の状態、つまり売却をしても住宅ローンを完済できないので、引き続きローンを支払わないといけない状態。
預貯金が十分にあれば、残債を一括返済して抵当権を外して売却することができますが、そうはいかない場合もあるでしょう。
住宅ローンが残っている場合は以下の3つの手段から選択することになります。
- 名義人が住む
- 名義人の配偶者が住む
- 任意売却をする
名義人が住む
住宅ローンを支払う人が住み続けるので、その配偶者が別の居住先を見つけなければいけません。この際、配偶者側に注意が必要で、連帯保証人になっていないか確認をしましょう。
住宅ローンの名義人にもなっていないし、住んでもいないから関係ないと思っていても、住宅ローンの名義人が支払いができない経済状況になれば、配偶者が代わりに支払いを続けないといけません。
しかも、住宅ローン契約後に連帯保証人を変更することは非常に難しいのが現状です。
新たに連帯保証人を立てる、もしくは別の金融機関で住宅ローンを組みなおすなどの方法も考えられますが、可能かどうかは住宅ローンを契約した金融機関に確認が必要となります。
名義人の配偶者が住む
例えば、夫が住宅ローンの名義人で、離婚後妻が家に住み続けるということもできます。注意したいのが先ほどと同じく、住宅ローンの名義人の支払い能力に問題が生じた時です。
連帯保証人になっていれば支払い義務が生じ、妻が連帯保証人になっていない場合は支払い義務はないものの、家を退去しなくてはいけなくなります。また、名義人が勝手に家を売却することも考えられます。
住む人の同意ではなく、家の名義人の同意があれば家の売却は可能なので、防ぐには事前に話し合いをし、離婚協議書に明記しましょう。
金融機関によっては断られる可能性があることは考慮しておきましょう。
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任意売却をする
お互い家に住み続けたくない、しかし残債があって売却ができないという場合は任意売却をします。一般的に残債があると売却はできませんが、残債があっても例外的に売却できるのが任意売却です。
詳細は下記のコラムで詳しく紹介しているので、ご覧ください。
関連記事：『任意売却とは？住宅ローンの返済ができなくなる前にっておきたいこと』
ペアローンの場合
ペアローンは1つの住宅ローンを夫婦それぞれが個別に契約するもので、それぞれが住宅ローンの名義人となると同時に、それぞれの住宅ローンの連帯保証人にもなります。
ペアローンの契約条件の1つに「ローン名義人が居住すること」が含まれています。離婚で夫婦どちらしか住まないとなると、契約違反とされる可能性があり、トラブルになりかねません。
離婚後、どちらかが住み続ける場合は、住む人の単独名義に変更しておくほうが後のトラブルを防ぐことができます。家の名義だけでなく、住宅ローンの名義人も変更することが望ましいです。
売却をしたい場合は夫婦の同意が必要です。アンダーローンで、夫婦の合意があれば、通常通りに売却が可能。しかし、オーバーローンであれば、抵当権が外れない関係で通常の流れでの売却が難しいので、任意売却が望ましいです。
ペアローンで夫婦どちらかが住む場合は借り換えを
ペアローンでは家の名義・住宅ローンは夫婦2人の名義になります。
売却をせずに片方が住む場合は、契約違反などのトラブルを防ぐためにも、家の名義を住む人に変更し、ペアローンを借り換えで名義を1本化することがおすすめです。
借り換えの費用
住宅ローンの借り換えは、残債の支払い以外にも費用がかかります。
主な内訳は以下の項目です。
- 住宅ローンを結んだ金融機関に払う住宅ローン繰り上げ返済費用（金融機関によって異なる）
- 新たな金融機関に支払う住宅ローン設定手数料（金融機関によって異なる）
- 保証会社に支払う保証料（借りる金額によって異なる）
契約する金融機関や残債がいくらあるのかで費用が前後しますが、目安としては30万〜100万円です。
借り換えに必要な書類は？
借り換えに必要な書類は多いので、借り換えの手続きに入る前に金融機関に確認をしておくとスムーズです。
準備が必要となることが多い書類をまとめました。
| 本人確認のための書類（身分証明書） |
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| 収入面の審査のための書類 |
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| 物件の審査のための書類 |
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| 住宅ローンの返済に関する書類 |
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| その他必要になる場合がある書類 |
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借り換えする時の注意点
以下の3点に注意しましょう。
この3点も考慮し、どちらかが住み続けるか、やはり売却をした方がトラブルが少ないのかを考えるとよいでしょう。
- 諸費用が発生する
- 借り換え前の残債金額よりも高い金額を支払う可能性がある
- 借り換えの審査が通らないこともある
1)は先に紹介した借り換えにかかる諸費用です。
2)借り換え前の残債金額よりも高い金額を支払う可能性がある
借り換えるローンの条件によっては、残債よりも高い費用を支払う可能性があります。金利はいくらなのか、金利の変動はあるのか、そしてトータルでいくら払うのかを確認してから契約しましょう。
3)借り換えの審査が通らないこともある
借り換えの際にも、「新名義が毎月ローンを支払うだけでの経済能力があるのか」「対象の家の担保評価が著しく下がっていないかどうか」「新名義人の個人信用情報に問題点はないか」「他にローンがないか」が審査でみられることになります。
収入に見合わない借入を行なおうとすると借り換えができなくなるので、頭金を入れたり、他のローンを完済したりして、借入金額が少なくなるようにしましょう。
その他、名義変更時点でも家や土地の価値によっては、譲渡所得税や贈与税がかかることもあるので、注意しましょう。
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残債がある家も売却する方法はある！
離婚が決まると、夫婦それぞれが今後の生活を考えないといけませんが、これまでの夫婦生活で手に入れた家をどうするかという問題も解決しなくてはいけません。
家を売却しても残債がないのが一番いいですが、売却をしても住宅ローンが残る場合もあるでしょう。そのままどちらかが住むこともできますが、どうしても売却をしたい場合は任意売却がおすすめです。
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