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マンション売却後は確定申告するべき?方法や手順をわかりやすく解説

2022.03.31
2022.12.09
書類の前で悩む男性の画像

「確定申告」という言葉は耳にすることはあっても一体どういうものなのか、どのようにすれば良いのか分からないという人も多いのではないでしょうか。

この記事では、マンション売却後の確定申告の必要性や、申告の方法までをお伝えしていきます。

確定申告を控えている人、マンションの売却を考えている人は参考にしてみてください。

cta-image-3  

 

マンション売却後に確定申告は必要?

家の模型とクエスチョンマーク

 

マンションを売却する場合、売ったことにより利益が出る場合、つまり「譲渡所得」が発生するケースと、売却により損失が生じるケースがあります。

マンション売却に伴う確定申告は、どちらのケースの場合でも必要なのでしょうか。

こちらでは、マンション売却後の確定申告の必要性ついて、詳しくお伝えしていきます。

 

原則「譲渡所得」が発生した場合は必要

マンションを売却した際に利益が出た場合、つまり、「譲渡所得」が発生した場合は、確定申告が必要です。

 

反対に、売却により損失が出た場合、つまり「譲渡損」が発生した場合は、所得がないため納税という意味では確定申告は不要です。

 

しかし、譲渡損が出た場合でも、特例措置による節税が可能となる場合があります。一見、納税がない場合は申告が不要のように思われますが、特別控除や特例を利用するためには、譲渡損が出た場合も確定申告が必要となります。

 

つまり、納税のための確定申告は不要ですが、控除や特例を利用するために、確定申告を行わなくてはならないということです。

 

したがって、マンションを売却した場合は、必ず確定申告が必要となります。

 

「譲渡所得」の計算方法とは?

電卓をたたく手と「TAX」と書かれた模型

 

譲渡所得は以下の計算式で算出することができます。

 

譲渡所得=譲渡収入金額-取得費-譲渡費用

 

「譲渡収入金額」とは、マンション売却によって得た金額のことをいいます。

「取得費」は、マンションを購入したときの費用のことです。しかし、マンションは経年とともに劣化していくものなので、現在の価値を算出するためには、マンションを購入した金額から減価償却費相当額を差し引かなければなりません。

「譲渡費用」とは、マンションを売却した際の仲介手数料や印紙税など、マンション売却に要した費用のことです。

つまり、「譲渡所得」とは、マンション売却により得た「譲渡収入金額」から「取得費」、「譲渡費用」を差し引いた金額となります。

 

確定申告をしなかった場合どうなる?

レッドカードを持つスーツ姿の男性

 

マンション売却後、譲渡所得が発生したにも関わらず、正しく確定申告をしなかった場合、何が起こるのでしょうか。こちらでは、確定申告をせずに放置した場合や、申告内容に誤りがあった場合のペナルティについてお伝えしていきます。

 

無申告加算税が課される

無申告課税とは、その名の通り、申告をしなかったために課される税金のことです。

無申告課税は、納付すべき税額に対し、50万円までは15%、50万円を超える分は20%の税率が加算されます。

 

過少申告加算税が課される

過少申告課税とは、納める税金が本来の税額よりも少なかった場合に課せられる税金のことです。

過少申告加算税として収める金額は、原則として納付する税額の10%となりますが、50万円を超えた分については15%となります。

ただし、期限内に自主的に修正申告をすれば、過少申告課税は課されないことになっています。

 

重加算税が課される

重加算税とは、明らかに譲渡所得があるにも関わらず、意図的に所得を隠蔽したときに課される税金のことです。

申告の必要性を理解しながらも無視をしたと判断された場合、納税額の35~45%が追加で課税されます。

 

延滞税が課される

延滞税とは、法定納期限までに税金を納付しなかった場合に課される税金のことです。

延滞税は超過した日数に対して課され、期限から2か月までは約7%、2か月以降は14%となります。

確定申告をしたとしても、期限までに納付しなければ延滞税が課されてしまうので、申告後はすぐに納付をするようにしましょう。

 

マンション売却後、確定申告はどのタイミングで行う?

電卓をたたきながら書類を記入する人の画像

 

確定申告の期間は、毎年2月16日~3月15日までとなっています。

マンション売却の場合は、売却による所得が発生した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告をする必要があります。

もしも、3月15日が土日、祝日にあたる場合は、その翌日が期限となります。

 

確定申告の必要書類とは?

確定申告書の画像

 

確定申告に必要な書類は、税務署から調達するものと自分で用意するものがあります。

 

税務署から調達する書類

自分で用意する書類

確定申告書B様式

マンションを売却した際の売買契約書

分離課税用の確定申告書

マンションを購入した際の売買契約書

譲渡所得の内訳書

諸経費の領収書

 

上記にある税務署から調達した書類に必要事項を記入し、自分で用意した書類と併せて提出することになります。

 

cta-image-3  

 

確定申告の方法は2ケースある

パソコンをたたく手の画像

 

確定申告は、自分で行う方法と税理士に依頼する方法の2つのケースがあります。

それぞれ詳しくみていきましょう。

 

自分で行う場合

マンション売却時の確定申告は自分で行うことも可能です。

確定申告の時期には無料相談も行われるため、税金についての知識がある人や申告に慣れている人は、自分で手続きを進めることができるでしょう。

自分で税務署へ持ち込む他に、郵送や、e-Taxとよばれるインターネットを利用して提出することも可能です。提出書類に不安がある場合は持ち込みが安心ですが、平日に時間がとれない人は、郵送やe-Taxを選択するとよいでしょう。

 

税理士に依頼する場合

確定申告は、税理士に依頼することもできます

自分で行うのは難しいと感じる場合や、忙しくて時間がとれない人は、税理士への依頼も検討してみましょう。

税理士に依頼する場合の報酬は、売却したマンションの譲渡所得により変動しますが、相場は10万円から20万円程度となっています。依頼を検討している人は、まず税理士事務所に料金等を確認してみるとよいでしょう。

 

確定申告の3つの流れ

電卓で計算している画像

 

マンション売却のあとの確定申告は、以下の流れで行われます。

①適用される特例などがないか確認する

②確定申告書を作成する

③確定申告書を提出する

 

それぞれ詳しくお伝えします。

 

①適用される特例などがないか確認する

譲渡所得税は、「居住用財産」であると認められると特別控除や特例が適用されます。

「居住用財産」になるかどうかは、以下の基準により判断されます。

 

・居住用として使用している国内不動産であり、各特例の要件となる所有期間を満たしてい ること

・居住用として使わなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること

・解体する場合は、上記の範囲内で、解体してから1年以内に土地の売買契約を締結する

 こと

・単身赴任の場合は、配偶者が継続して住んでおり、単身赴任の期間が終了後、本人が

 戻ってくることが明らかであること

 

特別控除や特例が適用されると、大幅な節税も可能です。

まずは、売却した物件が要件を満たしているかを必ず確認しましょう。

 

②確定申告書を作成する

確定申告書の作成を行います。

国税庁のホームページ上に確定申告書作成コーナーというページがあるので活用するとよいでしょう。

その内容に従って入力すると、納税額が自動計算され簡単に確定申告書が作成できます。

 

③確定申告書を提出する

確定申告は、納税地の税務署に提出します。

2月16日~3月15日の間に、税務署の持ち込み、郵送、e-Taxと呼ばれるインターネットサービスのいずれかを利用して提出をしましょう。

 

譲渡所得がある際に利用できる控除特例とは?

パソコン、電卓、書類の画像

 

マンションなどの不動産を売却した場合、要件を満たすことにより以下の3つの控除特例を受けることができます。

 

・3,000万円特別控除特例

・軽減税率特例

・買い換え特例

 

上記の控除や特例は、前提として居住用財産の定義を満たしていることが条件となっているので注意が必要です。

では、一つずつ詳しくみていきましょう。

 

3,000万円特別控除特例が受けられる

3,000万円特別控除特例とは、譲渡所得に対して、その名の通り3,000万円までは課税対象から除外できるという制度です。

この特例には、居住用財産の定義を満たしていること以外の、所有期間等の制限はありません。

 

軽減税率特例が受けられる

マンションを売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていた場合、所得税や住民税の課税率が軽減される、軽減税率の特例を受けることができます。

この特例の適用を受けると、6,000万円までの税金を14.21%(所得税10.21%、住民税4%)、6,000万円以上の税金を20.315%(所得税15.315%、住民税5%)とすることができます。

軽減税率特例は、3,000万円特別控除特例とも併用可能です。

 

買い換え特例が受けられる

所有期間が10年を超える物件を売却して、新しく建物50㎡以上、土地500㎡以下の住居を購入した場合、買い換え特例を受けることができます。

この特例を受けると、売却する物件の価格と購入した物件の価格を差し引いた同額部分の課税が繰り延べられます

この特例は、あくまでも課税が繰り延べられるだけで、税金が免除されるわけではないので注意が必要です。

また、3,000万円特別控除特例との併用は不可なので、どちらの制度を使った方が良いのかをしっかりと検討してみてください。

 

譲渡損失がある際に利用できる控除特例とは?

家の模型と電卓の画像

 

マンションなどの不動産を売却し、譲渡損失が発生した場合にも利用できる控除特例があります。

譲渡損失がある場合は、その年の所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができる「損益通算」の対象となります。

さらに、譲渡損失がマンションを売却した年の所得をはるかに上回り、相殺しきれないときは翌年以降の所得からも繰り越して差し引くことができる場合もあります。

これを「譲渡損失の繰越控除」といい、売却した年と併せて最長4年間の軽減措置を受けることができます。

譲渡損失の繰越控除には、以下の2つのタイプがあります。

 

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

それぞれ詳しくみていきましょう。

 

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

こちらは、マンション等の不動産を住宅ローンの残高より低い金額で売却して譲渡損失が発生した際に適用されます。

この特例は、要件を満たすことにより、確定申告することで譲渡損失をその年の所得から損益通算することができる制度です。その年だけで控除しきれなかった場合は、最長4年繰越控除することができます。

本来は適用期間が令和3年12月31日まででしたが、令和4年度の税制改正により2年延長され、令和5年12月31日まで適用されることになりました。

大きな節税が可能となる制度なので、売却したマンションが要件に当てはまっているか確認してみましょう。

 

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

こちらは、住宅ローンが残っておらず、なおかつ家の買換えをする場合に適用されます。

こちらの特例は、要件を満たすことにより、確定申告することで譲渡損失を所得から損益通算することができる制度です。その年だけで控除しきれなかった場合は、最長4年繰越控除することができます。

この特例は、住宅ローン控除との併用が可能です。

こちらの特例は、買換えた住宅が一定の省エネ基準を満たすものであることを付け加えられたうえで、適用期間が令和3年12月31日から令和5年12月31日までに延長されています。

 

マンション売却後は確定申告をしよう

マンション売却後の確定申告についてお伝えしました。

確定申告は、納税のためだけではなく、特別控除や特例を受けるためにも必要な手続きです。

また、申告を怠ったり間違いがあると重大なペナルティを課される場合もあります。

税金にかかわることは複雑で、難しく感じることも多いかと思いますが、本記事を参考に、マンション売却後の確定申告の必要性を理解した上で手続きに臨んでみてください。

 

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