マンション売却で支払った修繕積立金は返金される？買主のものになる？滞納した場合のリスクもご紹介！

管理費と修繕積立金は、分譲マンションに住む人にとって大きな負担になります。物件によっては、それらの合計が月々のローン返済と同額くらいになるところもあるでしょう。

では、支払い続けた修繕積立金はマンション売却時に持ち主に返却されるのでしょうか？

本記事では、マンション修繕積立金の売却時の取り扱い方についてご紹介します。

修繕積立金とは？

「積み上げられた札束の画像」

マンションは住人が住む各戸だけではなく、様々な共用部から成り立っています。各戸内部の修繕はそれぞれ住人が個別に行いますが、共用部は住人皆のものであるため皆で費用を出し合って維持すべきという考え方です。共用部に関しては管理組合が代表して修繕計画を立てたり業者の選定を行います。

修繕のための費用は高額になることが多く、住人は急に高額な修繕費を要求されても対応が難しくなります。このため、事前に毎月修繕費を集めて積み立てることで経済的、心理的負担を軽くするのが修繕積立金です。

修繕積立金はその物件の所有者が支払わなければならない費用のため、賃貸マションでは支払う義務はありません。分譲マンションの場合に支払う必要が出てきます。

修繕積立金の目的

では、修繕積立金は具体的にどのような目的で使われるのか、例をご紹介しましょう。共用部の中でよく修繕費用が使われるのが、ポールなどの錆の塗装や、電気系統に問題が生じたエレベーターや自動ドアの部品交換などがあります。

また、遊歩道の割れたタイルの交換、庭の水道菅の修理交換、地震などの災害でひび割れた外壁やアスファルトの補修なども、修繕積立金を使って直します。住人全員の財産でもある共用部を綺麗に保つためにも、修繕積立金は非常に重要なお金なのです。

修繕積立金の費用相場

マンションの修繕積立金は国土交通省によってガイドラインが作成されており、長期修繕計画に必要な工事費の総額に対する積立金の目安を、専有面積あたりの月単価で示しています。マンション毎に建築延床面積は異なるため、その広さによって㎡あたりの月単価が変わってきます。

何階建てのマンションなのかによっても単価が変わってくるため、国土交通省のガイドライン表を参照してみてください。

注意しなければいけないのは、修繕積立金はずっと同じ額ではないということです。基本的に新築や築浅物件の場合は、修繕積立金は安く抑えられています。しばらくは修繕する機会がないため必要に迫られていないのと、修繕積立金を安くすることで購入ハードルを下げるという狙いがあります。

時代の移り変わりと共にマンションの修繕積立金も定期的に見直されます。昨今のコロナ禍によるマンション価格や人件費の高騰、ウクライナ情勢悪化による燃料費や資材価格の不安定さを受けて、今後も修繕積立金は上がり続けることが予想されています。

参照：
国土交通省　マンションの修繕積立金に関するガイドライン

宅地建物取引士

庄司優世

修繕積立金と管理費は異なります

修繕積立金は、マンションのメンテナンスに使う費用となります。
一方管理費は共用部分のロビーやエレベーター、自動ドアにかかる電気代や清掃業者にかかる費用、管理人さんの人件費や庭の整備などの費用です。管理会社に支払う費用と理解するとわかりやすいでしょう。 >>プロフィールはこちら

修繕積立金は返金されない！

マンションの修繕には2～3日で終わるような小さな修繕から、10年20年などの長期スパン毎に計画的に行われるような大規模修繕まで様々あります。

では、大規模修繕する前にマンションを売却して退去する場合、払い続けていた修繕積立金は家主に返金されるのでしょうか。賃貸マンションの場合は敷金の返金という仕組みがあるため、分譲マンションでも修繕積立金は返ってくるのではないかと期待している人も多いようです。

しかし残念なことに、実は修繕積立金は返金されません。

管理組合の財産になるから

なぜ返金されないかというと、ほとんどのマンションで修繕積立金は管理組合の財産になると規定されているからです。稀にそのような規約がないマンションもあり、その場合は交渉次第で返金の可能性もありますが、全額ではなくごく一部になる可能性が高いです。

管理組合からすると、その家主がマンションをいつ売る売らないかはあくまで家主の都合であって、組合には関係のないことです。マンション管理を円滑に進めるため、規約に添って修繕積立金を請求するという対応をするのみです。

関連記事：
マンションに管理組合は必要？主な役割とトラブル防止の注意点

管理組合に修繕積立金を請求した場合はどうなる？

どうしても納得がいかずに管理組合に修繕積立金を請求すると、どのようなことが起こるのでしょうか。結果はひとつで、既に事前に規定として公示されていることに今更意義を唱えることになるため、勝ち目がありません。「入居前にきちんとその旨お約束して印鑑を押していただきましたよね？」と言われて終わりです。

長年支払って修繕の恩恵を受けていないのに返金されないのは不条理と感じてしまいますが、そこはいさぎよく諦めなければいけません。

修繕積立金を滞納している場合

「貯金箱を持つ女性の手の画像」

住宅ローン同様、基本的に管理費も修繕積立金も銀行口座から自動引き落しされる契約になっているマンションが多いため、強制的に徴収される人がほとんどです。

しかし、支払いを拒む人や経済的な理由などで毎月振込にしている人、口座の残金が少なくて自動引き落しできない状態になっている人も存在します。この場合は滞納扱いとなり、その期間が長く続くほど、負債は積み上がっていきます。

このまま修繕積立金の支払い義務を果たさないでいるとどのようなことが起こるのか、見てみましょう。

競売に出される可能性がある

あまりに長期に渡って修繕積立金を滞納すると、管理組合も徐々に我慢の限界に達し、最終的には競売にまで発展してしまいます。競売はいわゆるオークションで、支払いが滞ってしまった不動産は裁判所を通じて情報公開され、競売で支払われたお金で修繕積立金が補填されます。落札価格は同等の不動産より割安になることがほとんどのため、競売物件は非常に注目度が高くなります。

不動産の競売には大きく2種類あり、「担保不動産競売」は住宅ローンの返済ができなくなった時で、「強制競売」は管理費や修繕積立金を滞納して管理組合に申し立てられた場合の競売です。

「後でまとめて払うから」とのんびりしていると、延滞金が加算されてしまいます。然るべき理由があっての滞納ならば早目に管理組合にその旨を伝え、いつ支払うかという約束の書類を交わせば延滞金は免除される場合もあります。

宅地建物取引士

庄司優世

まずは支払いの督促や訴訟が行われます

一度の滞納ですぐに競売にかけられるわけではありません。
滞納回数が増えたり期間が長くなってくると、まず管理組合から文書や電話によって督促が行われます。それでも支払われない場合は管理組合の理事会や総会で法的手続きが検討され始め、内容証明が送られて法的手段に出る目前であることが伝えられます。
滞納が続けば最終的に訴訟が起こされ、当然のことながら敗訴して強制競売されるという流れになります。 >>プロフィールはこちら

売却は可能だが後にトラブルにつながる

競売されて不動産を没収されてしまうなら事前に売却してしまおう、と考える人もいるでしょう。もちろん任意売却も可能ですが、その際は売却益の中から延滞分の修繕積立金を支払う義務が生じます。いずれにしても、延滞分の支払いは必ず清算しなければなりません。

また、売却後に支払うとしても遅延損害金が加算されて請求されるため、遅れれば遅れるほど負担が大きくなるということを、しっかり念頭に置いておきましょう。売却後も支払い義務を怠っていると、次は競売物件を買い受けた人に請求がいくようになるため、その人ともトラブルに発展する可能性があります。大事に至らないようしっかり義務を果たしましょう。