買取再販とはリノベーションを実施することで不動産の資産価値を高め、不動産会社が売主として市場に売り出すこと。しかし、買取再販は物件によっては売却するまでに時間がかかったり、売却後に買主とのトラブルに見舞われることもあります。
本記事では、不動産を売却する際に知っておきたい「買取再販」について解説します。不動産の売却を検討中の方は参考にしてください。
買取再販とは？
買取再販とは、不動産を売却するためのひとつの方法です。不動産の売却において一般的な仲介との違いは、契約における不動産会社の立場や契約の種類、不動産会社の利益の上げ方にあります。
ここでは、不動産会社の立場がどう異なるのか、どんな契約を締結し、不動産会社が同利益をあげるのか、買取と仲介それぞれの特徴から両者の違いについて解説します。
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買取の定義
買取再販の買取とは、不動産会社（買取業者）が買主となり、依頼を受けた不動産を購入することです。不動産会社と売主で売買契約書を締結するため、買主を探す手間や時間が省け、媒介契約書も必要ありません。
仲介との違い
不動産売却で不動産会社に仲介を依頼する際は、不動産会社と売主は、売買契約ではなく媒介契約を結びます。仲介における不動産会社は、自社で不動産を買い取るわけではありません。
媒介契約を結んだ不動産会社は、売買価格などの条件提案・広報活動・見込み客への営業などで、買い手を探し無事引き渡しできるようサポートするのが役目です。不動産そのものが自社の財産になる買取と異なり、仲介手数料が不動産会社の利益になります。
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買取再販のメリットは？
不動産取引のプロといえる不動産会社と1対1での契約になる買取には、仲介では得られない次の3つのメリットがあります。
- 確実かつスムーズに物件を売却できる
- 「契約不適合責任」を負わずに済む
- 費用が抑えられる
以下で順に詳細を解説します。
メリット①確実かつスムーズに物件を売却できる
買取の場合、買い手を見つけるための資料作成やインターネット上での情報公開などの広報活動に手間や時間をかける必要がなく、確実に物件を売却できます。
また、不動産に関して素人である個人が買主になる仲介よりも、不動産に精通している不動産会社との直接契約になる買取は、問い合わせに対する返答や書類のやり取りなどの契約手続きに関しても時間短縮でき、速やかにスムーズな売却が可能です。
メリット②「契約不適合責任」を負わずに済む
買取再販の場合、契約不適合責任を負う必要がなく、売却後にトラブルに見舞われることはありません。
そもそも契約不適合責任とは、不動産の売買契約において、契約内容と目的物（種類・数量・品質）に相違があった場合に、売主が貸主に対して負う責任のことです。
具体的には、履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除があり、買主は契約書との相違箇所を見つけてから1年以内であればいつでも売主に指摘できます。
売却後も半永久的に売主としての責任を負い続けなくてはいけない、契約不適合責任を負わずに済むのは大きなメリットといえるでしょう。
メリット③費用が抑えられる
買取は不動産会社との直接契約のため、仲介会社に支払う仲介手数料がかかりません。仲介手数料には売却価格によって以下のように3つの上限額が定められています。
- 売却価格×5%（売却価格200万円以下）
- 売却価格×4%+2万円（売却価格200万円超400万円以下）
- 売却価格×3%+6万円（売却価格400万円超）
2,500万円で売却した場合「2,500万円×3％+ 6万円」で計算でき、仲介手数料は81万円となります。この費用がかからないのは大きなメリットといえるでしょう。
買取再販のデメリットは？
リスクが少ない買取再販という売却方法ですが、メリットばかりではありません。買取再販の押さえておきたいデメリットは次の3つです。
- 売却価格が仲介よりも低い
- 売れにくい物件がある
- 仲介に比べて担当の知識が少ないことも
以下で順に詳細を解説します。
デメリット①売却価格が仲介よりも低い
買取の場合、一般的な仲介よりも3～4割売却価格が低くなる傾向があります。不動産会社は、買い取った後にリフォームやリノベーションして再販するため、実際に物件を売り出すまでに多くの経費が必要です。
不動産会社は、経費を加味して買取しなければ再販しても利益がでないため、売却価格を低く設定しなければなりません。スムーズに確実に売却できる買取ですが、時間がかかっても高値で売りたい方にとっては、デメリットといえるでしょう。
デメリット②売れにくい物件がある
もともと劣化が少なく、リフォームやリノベーションしなくても居住できるような物件は売れにくいです。
リフォームやリノベーションする箇所があまりなければ、買取後に不動産の価値を大きく高められません。買取価格と再販価格の差を広げられず、利益をあげにくい物件となるため、買取業者にメリットがあまりないからです。
そのため買取再販の場合は、買取業者の条件に当てはまれば確実でスムーズに安心して売却できますが、物件の状態によっては売れにくいことがデメリットといえるでしょう。
デメリット③仲介に比べて担当の知識が少ないことも
買取再販を実施している不動産会社は、建築関係が得意なスタッフが多いため、不動産売買の仲介をメインとしている不動産会社に比べると、知識が少ないこともあります。
近年は新築マンションの価格の高騰や空き家の増加により、中古住宅の買取再販業者は増加傾向です。小規模のリフォーム会社や工務店など新たな参入者も多く、知識量や技術力に差があることも少なくありません。
買取を実施している不動産会社や担当者によっては知識が少ないこともあることを念頭に置いておきましょう。
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買取再販はどんな人におすすめ？
買取再販のメリットとデメリットを踏まえたうえで、買取再販がおすすめなのは「売却を急いでいる人」と「急いで現金化したい人」です。
仲介の場合は、物件を売りに出しても買い手が見つかるまでに時間がかかってしまうことも多くあります。また、買い手が見つかったとしても条件のすり合わせや買主の住宅ローン審査などで、実際にすぐに契約できるわけではありません。
その点、買取再販は、買い手を見つけるための資料作成などの広報活動する時間も不要で、買取が決まればスピーディーに契約まで終わらせられ現金化できます。
買取再販するならどんな物件がおすすめ？
買取に向いているのは「老朽化の進んだ物件」や「土地の形状や立地の条件が良くない物件」です。
老朽化の進んだ物件は、買主が自分でリフォームやリノベーションする必要があったり、買い手が見つからなかったりするため、買取よりも高値で売れる仲介であっても値下げをしなければ売れないことも多くあります。
時間をかけても、結局は買取と同じ程度の価格での売却になる可能性もあるため、時間をかけずにスムーズな取引ができる買取を選ぶのがおすすめです。
買取再販の流れ
買取再販の流れは以下3つの順序です。
- 買取（仕入れ）
- リフォーム・リノベーション
- 販売
まず買取業者による不動産の買取（仕入れ）です。その後、必要に応じてリフォームやリノベーションを実施し、不動産の価値をあげ魅力的な商品に生まれ変わらせます。その商品を市場に売り出して販売することが買取再販の流れです。
不動産のもとの売主が携わるのは、はじめの買取のみのため、リフォームやリノベーション後に売れても売れなくても、もとの売主に影響はありません。
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買取販売業者を選ぶ際のポイント
買取販売のデメリットでも説明したように、買取販売業者によっては知識や技術に差があります。良い買取販売業者を選ぶ際のポイントは、担当者の説明に説得力があるか、真摯な受け答えや態度で接客しているかです。
知識のない担当者による買取の説明は、どこか説得力に欠け納得できない点があります。素人だからといって恥ずかしがらずに、不明点があれば自分が納得できるまで質問しましょう。
買取額などの質問に対していやな顔せず、真摯に受け答えしてもらえるかどうかが判断材料になります。
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希望や物件の状態で売却方法を決めよう！
売却の方法には仲介と買取再販があります。どうして売却したいのか（早急に売る必要があるのか）、そのままでも売れやすい状態の物件なのかを考慮し、売却方法を決めましょう。
契約不適合責任が免除される買取再販は、多少価格が安くても早く売って早く現金化したいケース、仲介は時間をかけても高値で売りたいケースがおすすめです。
また、物件の状態によっても、買取再販と仲介のどちらの方法が売りやすいかは異なります。希望や物件の状態をよく考慮し、余計な費用・手間・時間をかけずに売却しましょう。
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