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共有名義のマンションをスムーズに売却する方法

2022.07.15
2023.02.20
家の模型とメモをする人
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宅地建物取引士
三ヶ島和宏
不動産業界歴20年。前職では、大手不動産会社でさまざまな不動産売買の仲介をしてまいりました。2店舗のセンター長を務め、今 ...続きを読む

共有名義のマンションの処分に困っていませんか?

自身の判断だけでは売却が難しいのが共有名義のマンション。複数ある売却方法から自身に最適な方法を選ばないといけません。

今回は共有名義のマンションを売却する方法5つとトラブルを回避する方法をご紹介します。スムーズに共有名義のマンションを売却するための参考にご覧ください。

 

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共有名義について

マンションを共有している3人の女性

売却についてお話する前に、共有名義について確認をしましょう。

 

共有名義とは

1つの不動産を複数人が所有していることです。

例えば、夫婦が共有名義で新居を購入した場合、夫婦の名前が登記されることになります。この場合、2人の持ち分割合はそれぞれが出した資金額で決めるのが一般的です。

また、相続で共有名義の不動産を手に入れることもあり、その場合は法定相続分が持ち分割合となります。

 

共有名義でできることとできないこと

民法で定められている通り、共有名義の場合、1人が不動産を売却したいと考えても、他の共有者が同意しなければ売却できません

また、リフォームやリノベーションをしたいという場合でも過半数の同意が必要となります。

以下、共有名義の場合にできることとできないことについてまとめました。

 

全員の同意が必要
  • 共有名義の不動産を売却したい
  • 共有名義の不動産を担保にしてお金を借りたい
  • 長期で賃貸借契約をしたい※
共有持ち分の過半数以上の同意が必要
  • リフォームやリノベーションをしたい
  • 短期で賃貸借をしたい※

※諸条件があるため、専門家に相談しましょう。

 

不動産の修繕など「共有物の保存」にあたる行為は、他の共有者に不利益が被らないものであれば、単独で行っても民法上は問題ありません。

法律上問題なくても、他の共有者に伝えておくほうがよいでしょう。

 

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宅地建物取引士
三ヶ島和宏
名義人は登記簿で確認できます
夫婦で不動産を購入した場合、誰が名義人かということは調べなくても明らかです。
しかし、不動産を相続することになった場合、状況が複雑になる可能性があります。名義人が誰なのか、各共有名義人の持ち分割合はどうなっているのかは、法務局で取得可能の登記簿で調べられますよ。
>>プロフィールはこちら

 

共有名義のマンションを売却する方法は5つ!

1から5までが書かれた円形のブロック

共有名義のマンションを売却する方法は5つあります。

 

  • 共有者全員同意のもと売却
  • 単独名義に整理してから売却
  • 自分の所有分のみを不動産会社に売却
  • 自分の所有分を他の所有者に売却
  • 相続時の場合は「換価分割」をする

 

どの方法が一番いいかはケースバイケースです。それぞれの方法のメリットデメリットも考慮して選んでください。

 

共有者全員同意のもと売却

共有者全員が売却に同意すれば、マンションを売却できます。現金化すれば、各所有割合を考慮して公平に分割可能なので、分割方法で揉めることも少ないでしょう。

ただし、共有者が多くなればなるほど、全員の同意を取ることは難しくなりやすく、場合によっては顔を合わせたことすらない人が登記されていることもあります。1人でも同意しない人がいると手続きは進められません。

共有者全員とすぐに連絡が取れ、売却の方向で意見がまとまっている場合にオススメです。

 

単独名義に整理してから売却

他の共有者の持ち分を購入して、単独名義の不動産にしてから売却する方法です。

名義人が複数いるまま売却手続きをすると、どの不動産会社に頼むのか、いくらで販売するのかなど細かい条件を全員で話し合いをしなくてはいけません。

しかし、名義人を1人にまとめていれば1人の意思決定で行えるので、スムーズに手続きを進められます。

ただし、各共有者の所有分を適切な価格で買取をしないと、税務申告の際にトラブルになる可能性があるので、事前にマンションの相場を確認しましょう。

売却したいが、話し合いをするのが手間なので他の共有者に任せたい方、もしくは自身に他の人の持ち分を買取できる資金がある方にオススメです。

 

自分の所有分のみを不動産会社に売却

自分の所有分のみであれば他の共有者の同意なしに不動産会社に売却することも可能です。

不動産の一部を所有しているといっても、他の共有者がいる限り活用するのは難しいもの。売却をすれば、税金の支払いや共有不動産をめぐるトラブルからも解放されます。

デメリットは、その後の親族付き合いに影響があるかもしれないことと、買取価格です。

「それなら持ち分を買い取ったのに」「私も売却したかったのに何故相談してくれなかったのか」など、トラブルになることもあります。

今後親族との付き合いがあるのであれば、相談しておくほうが後々のトラブルを防げるでしょう。

今後共有者との付き合いはしたくない方、または他の共有者に知られずに速やかに処分したい方にオススメです。

 

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宅地建物取引士
三ヶ島和宏
減額されてしまう可能性もあるので注意してください
現金化できるといっても、所有分のみの買取に対して多くの不動産会社は消極的です。
所有分のみでもいいから欲しいという購入希望者はあまりいないので、不動産全体で買取した場合よりもかなり減額される可能性があります。
>>プロフィールはこちら

 

自分の所有分を他の所有者に売却

不動産会社ではなく、他の共有者に買い取ってもらうことも可能です。

買取る側にも所有分を増やせるというメリットがあるので、比較的スムーズに売却できます。

他の共有者と今後も付き合いがあるからトラブルは避けたい方、早く持ち分を手放したいという方にオススメです。

 

相続時の場合は「換価分割」をする

マンションを売却してから相続人らで分ける方法です。

これは登記簿に所有者として名前を登記する前にできます。登記簿に登記してから行うと手続きが複雑になるため、相続時のみ認められた方法です。

相続人らがマンションを利用する予定がない方、早くマンションを処分したい方にオススメです。

 

マンション売却前に確認しておきたいこと

POINTと電球イラストがかかれた画像

マンションを売却する方向で話を進めていくにしても、先に確認しておきたいことが3つあります。

 

  • 各名義人の所有権の割合
  • いくらで売却可能かを調べておく
  • マンション売却にかかる費用

 

売却後に得られる現金を公平に分けるためにも必要です。また、得られた情報をすみやかに共有することでトラブルも防げます。

 

各名義人の所有権の割合

誰に所有権があるのかの確認と一緒に、それぞれの所有権の割合も確認しましょう

マンション売却で得たお金と売却にかかった費用を所有権の割合に応じて分担をしなくてはいけないからです。

確認は登記簿でできると冒頭で触れましたが、法務局の窓口だけでなく、インターネットから申請することも可能です

 

いくらで売却可能かを調べておく

マンションがいくらで売却できるか、複数の不動産会社に査定をしてもらいましょう

周辺地域の相場やマンションの築年数などをもとにマンションの価値を査定し、いくらで販売するのが妥当かも相談にのってくれます。

査定を依頼するのに必要なものや、査定の流れなど、詳細はこちらの記事も参考にしてください。

 

関連記事:『マンションを売却したい!査定の注意点は?』

 

マンション売却にかかる費用

マンションの売却する際にも、仲介手数料などの費用がかかります金額と支払うタイミングを知っておくと安心です。

詳細はこちらの記事をご覧ください。

 

関連記事:『諸費用って結局なに?マンション売却時にかかる諸費用を解説!』

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トラブルを回避するには?

リスクをハサミで切る

共有名義のマンション売却は、単独名義のマンションを売却する場合よりも手間がかかりやすく、トラブルも起こりがち。

ここでは、トラブルを回避するためにしておくべきことをご紹介します。

 

共有名義人との話し合い

売却の有無に関わらず、共有名義人とは話し合い、情報の共有をしっかりと行いましょう

法的には共有者の同意が必要ないものでも、相談をしておかないと人間関係にヒビが入ってしまう可能性もあります。

また、注意したいのが、売却で同意していてもその後の分割方法でトラブルになるかもしれないこと。

「売却費用やら税金を払ったら全然手元に残らなかった!」と不満を抱かれる場合もあるので、売却費用・税金の支払い後のお金はいくらなのか、その金額で全員が納得できるのかも話をしておきましょう。

 

共有名義人が遠方にいる場合

相続の場合にあるのが、遠方にいて連絡をとることが困難というケースです高齢で話し合いの席に行くことも困難な場合でも、勝手に売却することはできません。

このような時は委任状を使い、第三者に共有名義人本人を伝えてもらいましょう。

委任状に不備があると効力を発揮しませんので、以下の4つのポイントに注意してください。

 

  • 委任状は共有名義人本人の直筆をし、実印を押印する
  • 委任内容は正確に書く(曖昧な表現は避ける)
  • 共有名義人本人の印鑑証明書(発行から3か月以内)を添付する
  • 代理人は実印、印鑑証明書、身分証明書を準備する

 

万が一、連絡がとれない・行方不明という場合は「不在者財産管理人制度」という制度もあります

利害関係に無関係の第三者が、連絡がとれない共有名義人に代わって話し合いに参加することが可能。

詳細は以下のサイトをご覧ください。

参照:不在者財産管理人制度

 

どうしても売却の同意が得られない場合

話し合いを重ねても売却に同意してくれない人がいるケースもあります。

そのような時には「共有物分割請求」を利用するのも1つの方法裁判所にマンションの共有状態を解消する方法を決めてもらいます。

解消方法としては以下の2事例があります。

 

  1. 価格賠償:共有持ち分の価値相当のお金を支払う
  2. 換価分割:共有名義になっているマンションを競売にかけ、手元に残ったお金を共有名義人で分ける

 

ただし、競売で売却した場合、不動産会社などに売却を依頼する場合よりも安価になりやすいので注意しましょう。

 

マンション売却に向けて準備する物

チェック項目のある書類

マンション売却に必要なものをご紹介します。単独名義のマンションを売却する場合よりも準備物が多いので、確認をとりながら用意しましょう。

 

売却時に必要な書類

単独名義・共有名義に関わらず、準備しなくてはいけないものは多岐にわたります。

役所に取りにいかないといけない書類マンションの管理組合に依頼しないといけない書類もあるので、時間に余裕をもって準備を進めましょう。

 

  • 身分証明書
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票
  • 登記済証(権利証)
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • ローン残高証明書(もしくは、ローン返済予定表)
  • マンション間取図や設備の仕様書
  • 管理費・修繕積立金の額の確認書
  • 売買契約書の写し
  • 領収書

 

詳細は下記の記事で紹介していますので、こちらを参考にしてください。

 

関連記事:『【マンション売却】必要書類チェックリスト総まとめ|事前準備は早めが大切』

 

共有者全員準備しなくてはいけないもの

共有者が一緒に手続きをすることになるので、各共有者は以下の4点を準備しなくてはいけません。

 

  • 実印
  • 印鑑証明書:発行から3か月以内
  • 身分証明書
  • 住民票

 

ただし、状況によっても変わるので、依頼する不動産業者に確認をとると安心です。

 

共有名義のマンション売却は準備をしっかりと!

共有名義のマンションは売却することは可能ですが、共有者全員の同意が必要不可欠です。

相続などで取得した場合は、共有者が何人もいて状況が複雑になっている場合もあります。

今回、共有名義のマンションを売却する方法を5つと、よりスムーズに手続きを進めるためのポイントをご紹介しました。

スムーズに売却手続きが行えるよう、準備をしっかりと行いましょう。

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