さまざまな事情により、住宅ローンが残っている状態でマンションの売却が必要となる方も多いでしょう。
ローンが残っていてもマンションの売却は可能ですが、注意すべき点もあります。
そこで本記事では、ローン残債がある場合のマンションの売却や注意点について詳しく解説します。
現在マンションの売却を検討中の方はぜひ参考にしてください。
住宅ローンが残っているマンションを売却する方法とは？
住宅ローンが残っていても、マンションを売却することは可能です。
しかし、ローンの残高状況やマンションの売却代金、自身の資産状況によって売却方法が異なります。
そのため、売却を検討した段階でまずは、現在の状況に適した売却方法を知ることが大切です。
売却時に一括返済が基本
ローンが残っている状態でマンションを売却する場合は、売却時にローンを一括返済するのが基本です。
住宅ローンを組んでマンションを購入した場合は、その不動産には抵当権が設定され、債務者の都合で所有者を変更することはできません。
抵当権とは、住宅ローンを組むにあたって債権者（金融機関）が債務者の購入する不動産を担保とする権利のことです。
住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を設定している不動産を差し押さえ競売にかけることができます。
そのため、マンションを売却する際には、ローンを完済し抵当権抹消登記を行う必要があるのです。
アンダーローンならスムーズに売却可能
マンションの売却代金がローン残高を上回るアンダーローンであれば、スムーズな売却が可能です。
例えば、ローン残高が2,000万円で売却代金が2,500万円だとします。
その場合は、売却代金で住宅ローンの一括返済が可能であるため、持ち出し資金なしで売却ができます。
そのため、アンダーローンであれば、マンションの売却はスムーズに進むでしょう。
オーバーローンなら売却方法を検討
売却代金がローン残高に満たないオーバーローンの場合は、売却方法を検討する必要があります。
例えば、ローン残高が2,000万円で売却代金が1,200万円だとします。
この場合は、残りの差額分800万円を自己資金などで補わなくてはいけません。
オーバーローンでも売却をする場合は、どのように差額分を補うかなど、自身の資産状況に応じて売却方法を検討する必要があります。
関連記事：
オーバーローンとは？ローンが残っているマンションは任意売却するべき？高く売る方法もご紹介！
住宅ローンの完済が難しい場合の3つの選択肢
マンション売却時オーバーローンとなった場合は、売却方法を検討しなくてはいけません。
売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、一般的に以下の3つの方法で売却を進める必要があります。
- 自己資金で補えるか判断
- 住み替えローンを組む
- 任意売却も検討
それでは、1つずつ解説していきます。
自己資金で補えるか判断
オーバーローンの場合、住宅ローンと売却代金の差額分を自己資金で補えるか判断する必要があります。
預貯金などでローンを完済できる場合は、オーバーローンであってもスムーズな売却が可能です。
一方で、自己資金で補うのが難しい場合は、住み替えローンを組み新たな借り入れをするなど、別の方法を検討しなくてはいけません。
住み替えローンを組む
売却と同時に新居を購入する買い替えを行う場合は、住み替えローンの利用が適しています。
住み替えローンとは、売却後のローン残債分と新居購入費用をまとめて借り入れが可能なローンです。
しかし、住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも借入額が大きくなるため、審査が厳しく返済負担が大きくなることなど注意点もあります。
住み替えローンを利用する場合は、返済計画を十分に立て、借りすぎないよう注意が必要です。
関連記事：
住み替えローンのメリットとは？デメリットや利用するときのポイントも徹底解説
任意売却も検討
住宅ローンの支払いが困難で、すでに滞納している状態の場合は、任意売却を検討する必要があります。
任意売却とは、抵当権を設定している金融機関の合意のもと売却を行う方法です。
金融機関が、ローンの返済能力がないと判断した場合に許可が出ます。
任意売却では、すでに滞納している事実があるかを判断基準としている場合が多いため、信用情報に傷がつくことは避けられません。
すでにローンを滞納しており、このままでは競売にかけられる状況であれば、金融機関に任意売却を相談したほうがよいでしょう。
関連記事：
任意売却とは？住宅ローンの返済ができなくなる前に知っておきたいこと
マンション売却時に住宅ローン一括返済する手続きの流れ
住宅ローンが残る状態でマンションを売却する場合は、売却時にローンの一括返済を行います。
現在、売却を検討中の方は住宅ローンを一括返済する際の流れを知っておくと、手続きをスムーズに行えるでしょう。
売却時に住宅ローンを一括返済する流れは、以下の通りです。
- 金融機関に連絡
- 引き渡し日を決める
- 返済金額を確定
- 引き渡し日に一括返済
それでは、1つずつ解説していきます。
1.金融機関に連絡
売却が決まった段階で、まずは金融機関に一括返済したい旨の連絡を入れます。
具体的な決済日は決まっていなくても問題はないので、一括返済の2か月前までに一度連絡を入れるようにしましょう。
2.引き渡し日を決める
マンションの買主が見つかったら、引き渡し日を決めます。
引き渡しでは、住宅ローンの一括返済と抵当権を外す手続きを金融機関で行うため、引き渡し日を金融機関に伝えなくてはいけません。
そのため、引き渡し日が確定した段階で、金融機関に連絡を入れます。
金融機関へは、遅くても引き渡し日の1か月前には引き渡し日を伝えるようにしましょう。
3.返済金額を確定
引き渡し日が決まり返済日が確定したら、最終的な返済金額も確定します。
金融機関によって、一括返済は手数料が発生する場合があるため、最初に金融機関に連絡した際に確認しておくと安心です。
4.引き渡し日に一括返済
引き渡し日当日は、住宅ローンを一括返済し、抵当権を外してもらいます。
引き渡しは、売主と買主、不動産会社の担当者が金融機関に集まり手続きが進みます。
抵当権抹消の手続きは、マンションがある地域を管轄している法務局にて抹消登記が必要です。
住宅ローンが残るマンションを売却する際やるべきこととは？
住宅ローンが残っているマンションの売却が決まったら、すぐにやるべきことがあります。
やるべきことは、以下の4つです。
- ローン残高を把握する
- マンションの売却価格を査定してもらう
- 売却にかかる諸費用も把握する
- 売却金額で一括返済が可能か判断する
それでは、1つずつ解説していきます。
ローン残高を把握する
住宅ローンが残るマンションの売却が決まったら、まずはローン残高を把握する必要があります。
ローン残高は、直近の残高証明書で確認が可能です。
残高証明書が見当たらない方は、金融機関に直接問い合わせて確認するとよいでしょう。
他にも、金融機関によってはインターネット上で確認可能な場合もあります。
不動産会社によっては査定の際にローン残高を聞かれることもあるため、はじめにローン残高を把握するのが最適です。
マンションの売却価格を査定してもらう
ローン残高を確認したら、売却価格を把握するため査定を依頼しましょう。
不動産会社によっては査定価格に大きな差があるため、複数社に査定を依頼するのがおすすめです。
ただし、査定価格は高ければいいというものではありません。
高すぎると買い手が見つからず、売却は困難となります。
そのため、マンションの売却を成功するためには適正価格を知り、売却活動を積極的に行う不動産会社を選ぶ必要があるでしょう。
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こんな方におすすめ：
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方
売却にかかる諸費用も把握する
マンションを売却する際は、ローンの返済以外にもさまざまな諸費用がかかります。
代表的な費用として、抵当権抹消登記費用や印紙税、不動産会社に売却活動を依頼する際に発生する仲介手数料などが挙げられます。
そのため、ぎりぎりアンダーローンの場合は、自己資金が必要となる可能性が高いです。
マンションの売却では、さまざまな諸費用が発生するため、知らないと最終的に費用不足になる恐れがあります。
そのため、売却の際は不動産会社や金融機関に確認し、完璧に売却でかかる費用を把握しておく必要があるでしょう。
売却金額で一括返済可能か判断する
ローン残高や売却価格、売却にかかる諸費用がすべて把握できたら、一括返済が可能か判断します。
もしも、売却代金だけで一括返済ができない場合は、自己資金を調達できるかどうかを考えてください。
自己資金の調達が難しいようであれば、本記事でも紹介した通り別の方法で売却を行うか、売却のタイミングをずらす必要があるでしょう。
ローンが残るマンションの売却は、綿密な資金計画が必要！
今回は、住宅ローンが残るマンションの売却について解説しました。
マンションを売却する際は、抵当権を外すためローンの完済が基本です。
ローンを一括返済できるかどうかは、ローン残高とマンションの売却代金、自身の資産状況によって決まります。
そのため、売却を検討しはじめた段階で、ローン残高の確認や売却査定を行い、一括返済が可能かどうか判断するとよいでしょう。
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