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実家の売却の手順とは?相続時の注意点や売却費用もご紹介!

2023.02.17
2023.02.17
木造住宅と金貨の画像

相続した実家を売却するにはどうすればいいのでしょうか?

今回は実家売却の手順と合わせて、相続の際の注意点や売却にかかる費用についてもご紹介いたします。

気をつけないと後悔が残ることもある実家売却。そうならないよう是非参考にしてください。

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売却の前に確認すべきこと

「遺言書と相続後にやるべきことリストの画像」

売却の手続きに入る前に確認すべきことが8点あります。

  • 遺言書の有無
  • エンディングノートの有無
  • 分割の割合はどうなっているか
  • 実家の名義変更
  • 実家と隣の家との境界線を確認
  • 遺品整理
  • 実家購入時の資料
  • 不動産会社に相談


順番にご紹介します。

遺言書の有無

遺産をどのように扱って欲しいか、故人の意思が書かれた遺言書。

遺言書がない場合は法定相続人で遺産の分割が行われますが、遺言書がある場合は遺言書の内容が優先されます。

遺言書に効力を持たせるには法的な要件を満たさないといけないため、故人が生前付き合いのあった弁護士や税理士に相談している可能性が高いです。

まずは弁護士や税理士に確認をし、公証役場や銀行、法務局、実家の金庫などを確認してみましょう。

エンディングノートの有無

自身が亡くなった後に残された家族が困らないよう、エンディングノートを活用する人もいます。

エンディングノートと遺言書の大きな違いは、「法的な効力」があるかどうか

エンディングノートには故人の希望が書かれていますが、希望に沿うかどうかは被相続人次第です。

しかし、故人が実家をどのように扱って欲しいかの記載があった場合、しかも、売却後にエンディングノートを発見して内容を見た場合、「売却しなかったらよかった」ということになりかねません。

実家売却後に後悔しないためにも、遺言書だけでなく、エンディングノートの有無も確認しましょう。

 

分割の割合はどうなっているか

遺言書の有無に関わらず、相続人が何人いて、それぞれの分割割合がどうなっているかを確認し、その上で実家の分割方法を話し合いましょう。

分割方法は3つに分けられます。

現物分割

遺産を現物のまま分割。遺産に不動産が多いと不平等になりやすい。

換価分割

現金に換えて平等に分割。ただし、相続人全員の同意がないと家や土地の売却はできない。

代償分割

特定の相続人が遺産を相続し、他の相続人に相続遺産相当額を現金などで支払う分割方法。

 

実家の名義変更

実家を相続することになったら相続登記をし、名義変更を行ないましょう。

名義が故人のままになっていると、売却手続きを行なえません

費用は自身で行う場合は登録免許税のみで、以下の式で求められます。

登録免許税:固定資産税評価額×0.4%


なお、司法書士に手続きを依頼する場合は司法書士に支払う報酬も別途必要。

費用の目安は、6〜8万円です。

実家と隣の家との境界線を確認

築年数が経っている戸建の実家の場合、隣の家との境界線があいまいになっていることがあります。

正しい情報で登記がされていない、または、境界線自体が確定していないこともあり、このままでは売却手続きができません。

まずは、当時の確定測量図が残っていないかを確認し、見つからない場合は測量会社に依頼し、隣家の住民立ち合いのもと、境界線を確定させましょう。

ただし、境界線確定までには3ヶ月程度かかります。

しかも、隣家の住民との仲が悪く、協力が得にくい場合、さらに時間がかかることもあるので、早めに対応しましょう。

遺品整理

実家を売却するのであれば、遺品の整理も必要です。

実家にある遺品には思い入れのあるものも多いはず。

遺品を分類し、相続人でどう分けるかも相談しながら進めましょう。

不要な遺品の処分だけでなく、分類から手伝ってくれる業者を利用するのも1つの手段です。

思い入れが強いばかりになかなか作業が進まない、遺品があまりにも多い場合に利用を検討しましょう。

実家購入時の資料

先ほどの確定測量図もですが、実家を購入した当時の売買契約書など、「いくらで購入したのか」が分かる資料があると、売却後に支払う税金を抑えることができます

売却後に支払う譲渡所得税は売却価格と取得費の差を小さくすることで抑えることが可能。

譲渡所得税=家の売却価格 ー(家の購入価格 + 購入時の諸費用)ー 売却時の諸費用

 

購入金額が分からない場合は「取得費=譲渡所得×5%」で計算されるので、資料がなくても売却手続きに影響がありません。

しかし、売却益が大きくなれば、譲渡所得税を多く払わないといけませんので、実家購入時の資料は可能なら準備しておきましょう。

 

不動産会社に相談

実家売却の際は不動産会社に相談しましょう。

その際、1社だけでなく3社前後に見積もりを依頼し、いくらで売却できるかを確認します。

複数社に見積もり依頼することで、相場がどれぐらいなのかが確認できるだけでなく、より信頼できる不動産会社を見つけられるでしょう

相場に関しては自身でもネットで調べておくと、不動産会社選びの際に参考にできます。


なお、以下のような不動産会社は避けるべきです。

  • 実家から遠い不動産会社:実家周辺地域に繋がりがなく、売却に時間がかかる可能性がある
  • あまりにも高額な査定額を提示する:査定額で客引きをしている可能性がある
  • 売買契約を急かす:こちらの都合を考えない不動産会社は信用すべきではない

 

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実家売却の手順

「実家売却で不動産会社に相談する夫婦の画像」

具体的な実家売却の流れを見てみましょう。

大まかには以下のフローで行われます。

 

①相続登記をする

実家売却に向けて、実家の相続登記をしましょう。

相続登記では、誰が新しい名義人になるかを登記するので、事前に相続人同士で話をしておきましょう。

不動産の所在地を管轄する法務局にて手続きを行ないます。

②実家を査定する

複数の不動産会社に査定を依頼し、いくらで売却ができるかを確認します。

実家がある地域の不動産会社への相談が望ましいですが、地元の不動産会社が分からない場合はネットからの一括査定が便利です。

実家がマンションの場合、以下のコラムも参考にしてみてください。

 

関連記事:
マンションを売却したい!査定の注意点は?



■実家を査定するならwednesday!

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③仲介契約を締結、売却活動開始

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、仲介契約を結びましょぅ。

ネットやチラシに広告を出すなど、購入希望者を見つけるために様々なサポートをしてくれます。

仲介契約には3種類あり、以下のコラムで詳しくご紹介しています。

 

関連記事:
媒介契約の選び方とは?3つの媒介の違いは?知っておきたい不動産売却のコツをご紹介

 

④内覧対応

内覧希望者が現れたら、不動産会社のほうで内覧の対応をしてくれます。

もし相続人が実家に住んでいる場合は、掃除などをして綺麗な状態にしておきましょう。

 

⑤売買契約の締結

購入希望者が現れたら、いよいよ売買契約を締結します。

不動産会社に契約書の内容をしっかりと買主に伝えてもらい、のちにトラブルにならないようにしてもらいましょう。

 

⑥物件の引き渡し・登記

契約締結後は、買主に名義変更するための登記手続きと代金の支払いがあります。

物件の引き渡し時に登記に必要な書類がそろっているかを司法書士が確認してから、決済を行なう流れが一般的です。

 

⑦確定申告

実家売却で利益があった場合、翌年に忘れず確定申告を行ないましょう。

相続した実家の売却の場合、税金を軽減できる特例適用可能のケースもあるので、それも含めて、計算をします。

 

実家売却に必要な書類

実家に限らず、家を売却する際はたくさんの書類の準備が必要です。

準備に時間がかかるものもあるので、不動産会社に相談する前から準備を始めることがおすすめ

  • 身分証明書
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票
  • 登記済証(権利証)
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 固定資産税評価証明書
  • ローン残高証明書(ローン返済予定表も可)
  • マンション間取図や設備の仕様書※
  • 管理費・修繕積立金の額の確認書※

 

※…マンションの場合

 

以下のコラムでは売却に必要な書類を詳しく紹介しています。

ほとんどのものが戸建ての売却でも必要となるのでご確認ください。

 

関連記事:
【マンション売却】必要書類チェックリスト総まとめ|事前準備は早めが大切

 

実家売却にかかる費用

「家と売却にかかる費用の画像」

実家の売却をする際にかかる費用は、税金と税金以外の費用にわけて考えましょう。

 

税金

実家売却時にかかる税金は主に3つです。

  1. 印紙税
  2. 消費税
  3. 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

 

1の印紙税は取引金額によって、税金の額が大きく変わります。

 

本則税率

軽減税率

100万円を超え500万円以下のもの

2千円

1千円

500万円を超え1千万円以下のもの

1万円

5千円

1千万円を超え5千万円以下のもの

2万円

1万円

5千万円を超え1億円以下のもの

6万円

3万円

 

※軽減措置についての詳細は国税庁:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置をご確認ください。

 

3の譲渡所得については、先ほどお伝えの通り、売却価格と取得費の差額にかかる税金です。

税金を抑える方法は後ほどお伝えいたしますが、計算方法としては以下を参照にしてください。

 

売却価格 ー(売却にかかった費用+購入価格+購入する際にかかった費用)ー  特別控除(3,000万円)=譲渡所得

 

譲渡所得 × 税率(下記表参照)= 支払う税の金額

 

所有期間

5年未満

5年以上10年以下

10年越(6,000万円以下部分に適用)

10年越(6,000万円越え部分に適用)

譲渡所得税

30%

15%

10.21%

15%

住民税

9%

5%

4%

5%

復興特別所得税

0.63%

0.315%

0.214%

0.315%

合計

39.63%

20.315%

14.424%

20.315%

※税率は2023年時点のもの

税金以外の費用

一般的に不動産の売却時に税金以外でかかる費用は以下のものがあります。

しかし、実家売却の場合、既にローンが完済されていることも多いでしょう。

もし数年前にリフォームをしたなど、ローンを組んだ可能性がある場合は、ローンはあるのかの確認が必要です。

 

【表】

かかることが多い費用

・仲介手数料

ローンが残っている場合にかかる費用

・残りのローン一括返済の手数料(故人が団体信用保険に加入時は不要)

・登記費用(抵当権抹消手続き費用)

場合によってはかかる費用

・水道光熱費(内覧時の対応のため)

・ハウスクリーニング費

・リフォーム費用

・遺品整理業者代

・境界線確定依頼料

 

税金を抑える方法

「TAXの文字をハサミで切ろうとする手の画像」

実家売却には税金の支払いに諸費用の支払いにと、意外と費用がかかるもの。

少しでも費用を抑えるための方法を知っておくことも大切です。

 

以下の4つを確認してみましょう。

  • 配偶者控除
  • 取得費加算の特例
  • 小規模宅地等の特例
  • 空き家の特例

 

配偶者控除

配偶者が相続をした場合、相続額が1億6,000万円以内であれば、相続税がかかりません

 

子どもが相続した場合に適用される基礎控除は「3000万円 +  600万円 × 法定相続人の数」のみ。

兄弟が少ないなど、法定相続人が少ない時は基礎控除額も小さくなります。

 

基礎控除よりも相続財産が多い場合は、被相続人の配偶者が実家を相続して売却をすることで、税金を抑えられるのです。

 

取得費加算の特例

【適用条件】

  • 相続または遺贈によって取得した財産であること
  • 相続時に相続税が課されていて納税していること
  • 相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却していること

※「小規模宅地等の特例」との併用不可

※「配偶者控除」との併用不可

 

土地や建物を相続してから3年10ヶ月以内に売却をすれば、支払った相続税の一部の額を、譲渡所得税計算時に使われる「取得費」として扱えます

つまり、所得税の負担を軽くできるのです。

計算方法は以下を参照にしてください。

その人の相続税額 × その人の相続税課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の課税価格 ÷ (その人の相続税の課税価格 + その者の債務控除額)

 

ご覧の通りとてもややこしいので、「相続財産が土地・家・現金のみ」のケースを想定して具体的な数字を使って計算してみます。

 

例)

【条件】

相続した実家(土地+建物)の相続時の評価額 3,000万円

相続した預金 2,000万円

支払った相続税 1,000万円

 

計算式:1,000万円 × (3,000万円 ÷ 5,000万円) = 600万円

この600万円を、譲渡所得計算時の取得費に含めることができます。

より詳細に知りたい方は国税庁:No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を確認しましょう。

 

小規模宅地等の特例

土地の評価額を下げることができる特例です。

築年数が経った実家の相続の場合、建物の評価額はそれほどでもありませんが、立地によって、土地の評価額が高くなる場合があります。

小規模宅地等の特例を適用できれば、例えば1億円の土地でも評価額を最大80%にまで下げられるので、2,000万円の評価額として扱えるのです。

実家の建物・土地だけでなく、被相続人が持っていた貸駐車場・貸しアパートや事業用地にも適用できます。

ただし、限度面積があり、「取得費加算の特例」との併用は不可ですので注意してください。

 

適用される土地についての詳細は国税庁:No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)も参考にしてください。

 

空き家の特例

【適用条件】

  • 被相続人が亡くなった時点で空き家になる住宅を譲渡する(売却する)
  • 相続日から起算して3年目の12月末日までに譲渡すること
  • 耐震基準に満たしていること。※満たしていない場合、リフォームをするか取り壊して売却することが必要
  • 昭和56年5月31日以前に建築された物件であること
  • 売却代金が1億円以下になること

※2023年12月31日までに売却したものが対象

 

被相続人が一人暮らしをしていたなど、空き家を相続後に売却する時に適用可能な特例です。

譲渡所得から3,000万円を控除できます。

 

別で「居住用財産の特別控除」もありますが、こちらは居住していた人が売却する場合のみ適用可能。

つまり、実家に同居をしていた被相続人の子どもなどが実家売却をする際に適用されます。

ただし、適用条件の中に耐震基準に関する項目が含まれていることに注意しましょう。

古い実家の場合、建物がかなり古く安全面で心配でそのまま住めないということもあります。

リフォーム費用や建物の取り壊し費用がいくらかも考えて、特例を利用するかどうかを検討しましょう。

 

詳細は国税庁:No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例も確認してください。

 

納得のいく実家売却のために

実家売却の流れと共に、売却前に確認すべき点やかかる費用についてもご紹介しました。

実家の売却は前もっての確認や準備が大切。

税金についても知っておかないと、思いがけない税金を支払うことになりかねません。

今回のコラムを参考に後悔のない実家売却を実現させてください。

 

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