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囲い込みとは?対策と未然に防ぐ方法を徹底解説!

2023.02.24
2023.02.24
会社員のパソコンの画像

「囲い込み」をご存知でしょうか?

囲い込みは不動産会社の悪習のひとつで、売主にとってはデメリットしかありません。

今回は囲い込みがどうして起こるのかを解説し、対策と囲い込みを未然に防ぐ方法についてお伝えします。

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囲い込みとは?

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囲い込みとは、他の不動産会社から購入希望の問い合わせがあっても紹介をせず、自社で購入者を見つけて、売買契約を成約させることです。

囲い込みをされると、他の不動産会社経由で購入希望者が現れても契約に結び付けられなくなります。

媒介契約の種類によっては、レインズへの登録が義務化されていますが、登録をしない悪質な不動産会社もあり、売主にとっては売買契約成約の機会を逃すことに繋がりかねません。

不動産業界にある悪習のひとつで、囲い込みをされると売主にとってはデメリットしかありません

 

囲い込みはなぜ起こるのか

不動産会社が囲い込みをしようとする理由は、仲介手数料を買主と売主の両方から受け取れるようにしたいからです。

仲介手数料は売買契約が成約した際に支払われるもの。

自社で売買契約が成約した場合、売主と買主の両方から手数料を受け取れます。

一方、他の不動産会社が紹介した買主と売買契約が成約した場合、不動産会社は売主からしか仲介手数料を受け取れません。

そのため、媒介契約によってはレインズへの物件情報の登録は義務化されているのにも関わらず、登録をしない、もしくはすぐに削除することで、他社からの問い合わせがないようにしようとする不動産会社もあるのです。

 

媒介契約の種類についてはこちらの記事でもご紹介しています。

関連記事:

媒介契約の選び方とは?3つの媒介の違いは?知っておきたい不動産売却のコツをご紹介

 

囲い込みによるリスク

RISKのブロックを虫眼鏡で観察する男性の画像

囲い込みをされると以下の2点のリスクが生じます。

  • 売買契約成立の機会が損失するリスク
  • 売値が下がるリスク

売買契約成立の機会が損失するリスク

購入希望者がいても契約している不動産会社が「既に商談中なので紹介できない」などと言って物件を紹介しなければ、折角の売買契約成立の機会がなくなってしまいます。

レインズへの登録すらされていないと他の不動産会社が物件の存在を知ることもできません。

そのため、購入希望者が見つかりにくくなり、売却できるまでの時間が長くなります

売却期間が長くなれば売れ残りの物件とみられやすく、「何か問題がある物件だから売れないのでは?」という印象を買主側に与えるため、より問い合わせが減ってしまうことにも繋がるのです。

売却ができないと、固定資産税等の税金を含めた物件の維持費もかかるので、売却期間が長引くのは大きなリスクとなります。

 

売値が下がるリスク

売却までに時間がかかると、売値が下がるリスクも生じます。

不動産会社は自社で購入希望者を見つけられれば売主と買主の両方から仲介手数料を得られるので、最終的に売値が下がったとしても、不動産会社にとって損になることはありません。

そのため、囲い込みをしている不動産会社は「売れないから売値を下げましょう」と容易に提案してきます。

本来なら値下げをしなくても売却ができたかもしれない売主にとって、このような値下げは損でしかありません

 

囲い込みをされないようにするための対策

対策を考える女性の画像

既に媒介契約を結んでいる場合、囲い込みをされないようにするにはどうすればいいのか。

対策方法としては以下の2点が挙げられます。

  • レインズへの登録がされているかを確認する
  • 不動産会社に任せきりにしない

 

レインズへの登録がされているかを確認する

レインズに登録がされていれば、登録証明書が発行されます。

登録証明書が発行されているかどうかで、レインズの登録有無がわかりますので、不動産会社に確認をしましょう。

登録証明書に記載のURL、ID、パスを使えば、売主が登録情報を確認することが可能です。

悪質な不動産会社の中には登録後、売却出来ていないのにもかかわらず登録を削除をすることがあります。

定期的に登録内容をチェックし、情報が削除されていないかを確認しましょう

さらに、取引状況についても確認ができます。


取引状況のステータスは3つです。

公開中

不動産が販売中の状態

書面による購入申込あり

不動産が購入申込を受けた状態

売主都合で一時紹介停止中

売主の事情で一時的に物件を紹介できない状態


購入希望者がいるという連絡が不動産会社からきていない、または売却を辞めたい等の連絡をしていないのに、「書面による購入申込あり」「売主都合で一時紹介停止中」になっている場合、囲い込みをされている可能性があります。

 

この他、レインズに関してより詳細な情報は以下で紹介しています。

関連記事:

不動産情報システム「レインズ」とは?見る方法は?登録すると早く売却できるって本当?疑問点を徹底解説!

 

不動産会社に任せきりにしない

不動産会社は様々な販促活動を行って、売主の物件が売れるようサポートをするもの。

しかし、だからといって任せきりにしておくと、販促活動をきちんとしてもらえないばかりか、囲い込みをされる可能性もあります。

物件の問い合わせがあるのかや、どのような販促活動をしているのかなど、定期的に担当者に確認してみましょう。

もし、不動産会社側から定期的に上記のような報告があるならば、信頼できる不動産会社の指標のひとつです。

信頼できる不動産会社の見つけ方については後ほどご紹介します。

 

もしも囲い込みをされていたら取るべき行動

囲い込みをされていると感じたら、不動産会社を見直すことをおすすめします。

囲い込みの明確な証拠を掴むことはかなり難しいもの

立証できれば媒介契約期間内であっても、契約解除することは可能で、囲い込みの内容次第では刑事・民事責任を問うこともできるようです。

ただし、基本的に囲い込みをすること自体は宅建業法違反にはなりませんので、何かしらの責任を問うよりも、信頼できる不動産会社を見つけて契約をし直すという方法をおすすめします。

専属専任媒介契約の契約期間は3ヶ月ですので、3ヶ月を待って契約を解除し、別の不動産会社と契約をしましょう。

 

囲い込みを事前に防ぐ方法は?

誠実そうな男女の営業マンの画像

囲い込みをされてからではなく、事前に防ぐ方法も知っておきましょう。

ポイントは以下の2点です。

  • 信頼できる不動産会社を見つける
  • 囲い込みはしないで欲しいと伝える

 

信頼できる不動産会社を見つける

囲い込みを行うのは売主よりも利益を優先するような不動産会社。

売主のことを一番に考えてくれるような、信頼できる不動産会社をみつけ、媒介契約を結びましょう。

そのためにも、見積もりは数社に依頼し、レスポンスは早いか、こちらの話をしっかりと聞いてくれるかなどを、やり取りを重ねる中で判断をしましょう

その他、不動産会社の選び方のポイントについて、以下の記事でも紹介しています。

 

関連記事:

マンション売却で失敗しない!不動産会社の選び方とポイントを解説

 

囲い込みはしないで欲しいと伝える

「囲い込みはしないでほしい」「両手仲介にこだわらないでほしい」とあらかじめ伝えてみるのもひとつの手段。

「もちろんしませんよ」と返事を貰ったからといって、必ずしも囲い込みをしないとは限りません。

しかし、買主が囲い込みについて知っているとアピールすることで多少なりとも抑止力にはなります

 

囲い込みをしない不動産会社を見つけよう

囲い込みは買主にとっては不利益なことしかありません。

そのため、囲い込みをなんとか取り締まろうという動きはあるのですが、明確な証拠を見つけることが難しいことが実情です。

囲い込みをされた時の対処方法を知り、もしも囲い込みをされていたらできるだけ早くに不動産会社を変えましょう。

信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことが大切です。

 

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