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マンション建て替えのタイミングとは?実施される築年数や費用はどのくらいかかる?

2022.02.17
2023.01.13
建て替え工事をするマンション
admin-avt-23
宅地建物取引士
庄司優世
大学卒業後、大手戸建分譲会社に新卒入社し、自社の新築戸建の仲介を担当。 今までの実績と経験を活かしながら、住宅購入の最 ...続きを読む

マンションに住んでいると、いずれ直面するのが「建て替え」問題です。長く住むにつれて建物も老朽化していき、今お住まいのマンションでも建て替えが検討されるかもしれません。

そこで今回は、マンションの建て替えに関する基本的な知識から気になるポイントまで徹底的に解説!

また、建て替えにかかる費用や、建て替えの流れについてもまとめています。マンションの建て替えについて知りたいという方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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マンションの建て替えとは?建て替え年数は?

工事をしているマンションの様子

マンションの建て替えとは、建物自体が古くなった不安全なマンションを、新しく安全な形に作り変えることです。マンションの寿命は約30〜 40年といわれています。年月が経つにつれて、その当時建てられたマンションが老朽化や耐震性の面で問題視されるようになり、建て替えが推奨されています。ちなみに、日本では1950年ごろから本格的にマンションの建設がスタートしました。

築年数が経過した古いマンションだと、建て替えが実施される可能性もあります。

関連記事:
マンションの耐用年数は47年!寿命年数との違いとは?

 

住んでいるマンションが建て替える可能性はどのくらい?

考え込んでいる女性の様子

築年数の古いマンションにお住まいの場合、建て替えが検討される可能性は大いに考えられます。しかし、実際に建て替えがすぐに実施されるとも限りません。

マンションの建て替えを実施するには、住民の4/5からの賛成と、住民にとって少なくはない建て替え費用の負担が求められます。これによって、建て替えに反対する住民も多く、実際に建て替えられたマンションはごくわずかです。

国土交通省の調査によると、2020年末(令和2年度)時点で、建て替え対象となる築30〜50年以上の建物は231.9万戸存在します。2021(令和3)年4月1日時点で、準備中も含め実際に建て替えが行われたのは、そのうちたったの263件です。

引用:マンションに関する統計・データ等 - 住宅 - 国土交通省
マンション建替えの実施状況(令和3年4月1日時点/令和3年6月21日更新)

今、築年数が古いマンションに住んでいるのであれば、建て替えが検討される可能性はありますが、実際に建て替えが実施される可能性は現時点では低いといえるでしょう。 

 

建て替えると決まった場合の選択肢は?

物件内を動いている女性

実際に、今住んでいるマンションの建て替えが決まった場合、とるべき選択肢としては2つあります。

 

  • 費用負担して住み続ける
  • 売却して退去する

 

 それぞれの選択肢について、メリットとデメリットを詳しくお伝えします。

費用を負担して、住み続ける

一つ目の選択肢としては、「建て替え費用を負担して住み続ける」です。

メリットとしては、一からマンションを建て替えることで、建物は新築になりますし、住宅性能が以前よりもグレードアップします。そのため、長い目で見ると住みやすさや快適さが格段に変わってくるでしょう。 

一方で、やはりネックとなるのが金銭的な負担の大きさです。住み続ける選択をした場合、建て替え期間中は仮住まいで暮らすことになります。

その際の家賃や引っ越し費用にプラスして建て替え費用もかかってくるわけですから、まとまった額の金銭的負担は避けられません。

 

売却して退去する

もう一つの選択肢が「マンションを売却して退去する」です。売却することによってまとまった資金を得られる点が最大のメリットといえるでしょう。

その資金を新居の購入費用に充てることもできます。費用負担が重すぎるなら、思い切って売却し、心機一転住み替えるのもひとつの手です。

デメリットとしては、マンションの売却と新居購入のタイミング調整が難しい点や、住宅ローンがまだ残っている場合売却時に一括返済する必要がある点などが挙げられます。いずれも計画的に進める必要があるでしょう。

 

マンションの建て替えにかかる費用は?

電卓で計算をしている女性

マンションの建て替えが決まったら、費用負担して住み続けるか、売却して退去するか、ご自身の事情によって決める必要があります。

ここで気になるのが「マンションの建て替えにかかる費用」ですよね。この費用次第で、どちらの選択をすべきか決まるのではないでしょうか。

 

admin-avt-23
宅地建物取引士
庄司優世
負担額は1,000万~2,000万円程度が目安です
マンションを建て替える場合は、住民の負担額は1,000万~2,000万円程度が目安です。建物の解体費用や建築費用、設計費用が含まれています。
これに加えて、仮住まい費用や引っ越し費用が発生することを考えると、金銭的な負担は大きいですね。
金銭面の負担から住民の賛成が得られず、マンションの建て替えができないケースもあります。 >>プロフィールはこちら

 

建て替えなかったマンションは最終的にどうなる?

晴れた空とマンションの様子

マンションが老朽化していくと、建物のいたるところに劣化のサインがみられるように。

例えば、ひび割れたコンクリートの隙間から雨水が入り込んで雨漏りしやすくなったり、外壁のタイルが剥がれて剥落事故につながったりといった事例があります。住民の生活に影響を及ぼすことが容易に想像できますね。 

ここまで老朽化しても建て替えないのであれば、劣化した部分の大規模修繕を行うことで状態の回復を目指すという選択肢があります。

ここで問題となるのは、大規模修繕にも多額の費用が発生することです。その負担は修繕積立金や管理費の上昇という形で住民に負担がかかるので、結果として退去につながるケースも少なくありません。

費用負担の増大によって居住者数が減少すると、同時にマンションの空室率が向上します。そうなると、管理費・修繕費が不足して「管理不能」状態に。手入れされないことで老朽化はさらに進行し、住みにくい環境からは住民も離れていきます。

最終的には誰も住まないマンション、すなわち「マンションの廃墟化・スラム化」へとつながっていきます。

廃墟化したマンションは、その地域の治安の悪化をもたらします。このような事態を避けるためにも、マンションの建て替えや定期的な修繕が必要といえるでしょう。

 

マンションを建て替える際の3つのステップ

間取り図とタブレットの様子

マンション建て替えの話が浮上したからといって、すぐに本格的な工事がスタートするわけではありません。マンションの建て替えは、以下のような流れで実施に至ります。

①準備段階

はじめの準備段階では、マンションの建て替えを検討すべきかどうかを管理組合内で協議します。老朽化が進行したマンションはところどころに劣化が見られ、住民の生活に影響を及ぼすこともしばしば。

長く住み続けることに支障をきたすことも考えられるでしょう。その問題を踏まえたうえで、建て替えが必要か否かが協議されます。 

 

②検討段階

マンションを建て替えたいと声が上がったら、次に行うこととしては「建て替えの実施についての検討」です。ここでは、「建て替えの実施」以外にも「修繕の実施による建て替えの延長」という選択肢も併せて協議され、マンションの状態に合わせて判断します。

とはいえ、管理組合の構成員はマンション住民であり、専門的な知識を持ち合わせていない人がほとんどです。そのため、ここからはマンションの管理会社や外部の専門家(コンサルタント)を交えて検討を進めます。

検討の結果、「建て替えの実施」が適切との判断が下ったところで、本格的にマンションの建て替えが決定するのです。

 

③計画段階

マンションの建て替えが決定したら、外観や間取り、住宅設備といった、建て替え後のマンションに関する具体的な計画を練ります。ここからは管理組合のメンバーだけでなく住民側からも意見を出せますので、「間取りを変えたい」「キッチンを広めにしたい」など要望があればこの段階で伝えるようにしましょう。

こうして完成した計画案に対し、住民から4/5の賛成が得られたら、建て替えを実施することができます。

 

建て替えが近いマンションを見極めるコツを紹介

家の模型に虫眼鏡をかざしている様子

建て替えが近いマンションを見極めるには、そのようなマンションの特徴を把握しておくことが重要です。物件を選ぶ段階で建て替え時期が近いマンションを見極められれば、建て替えを回避して住み続けられるでしょう。

 建て替えが近いマンションの特徴は、以下の3点です。

 

  1. 立地が良い物件
  2. 敷地面積が広い物件
  3. 管理組合が機能している物件

 

立地が良い物件は建て替えが近い

マンションの資産価値は「立地」で決まると言われるほど重要なポイントです。首都圏の人気のエリアにある物件なら、建て替え後も安定した販売が見込めるでしょう。

また、新築のきれいな状態に建て替えることで注目を集められ、より多くの入居希望者を募れます。よって、積極的に建て替えの検討がなされやすいといえるでしょう。

 

敷地面積が広い物件は建て替えが近い

建物の一部にスーパーなどの小売店や病院、保育園などが入っているようなマンションを「複合型マンション」と呼びます。便利な施設がひとつの建物に入っているので、生活していくうえで非常に利便性が高く人気のマンションです。

 居住スペースのみならず、いろいろな施設が入居する複合型マンションには、ある程度の敷地面積が求められます。通常のマンションから複合型マンションへの建て替え需要があるということから、敷地面積の広いマンションも建て替えが検討されるかもしれません。

 

管理組合が機能している物件は建て替えが近い

建て替えする際の流れを見ていただくとわかるかと思いますが、マンションを建て替えるにあたって管理組合の働きは必要不可欠です。

管理組合が機能していなければ、建て替えの話が持ち上がることもないですし、建て替え計画を立てることも難しいでしょう。

仮にディベロッパーから建て替えの話が出たとしても、管理組合がきちんと機能していないなら、建て替えにつなげるのは難しいといえます。

 

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宅地建物取引士
庄司優世
階数が低い物件も建て替えの可能性があります
低層マンションも建て替えが検討される可能性があります。
たとえば、5階建てのマンションを建て替えし、その際に10階建てマンションに作り変えれば、入居者数を2倍に増やせ、その分建て替え後の家賃収入の増加も期待できますよね。長い目で見たときのメリットを考慮したときにいいのではないかと、建て替えが検討されるかもしれませんよ。 >>プロフィールはこちら

 

マンションを購入する際は建て替えのことも考慮しよう

マンションを建て替える目的は、老朽化して安全性にも問題のある建物を、しっかり補強してきれいに作り変えることです。しかし、建て替えを行うにあたって、住民側に莫大な費用負担が発生します。

そのため、建て替えの提案がなされても反対意見が多く、実施される可能性は現状低いといえるでしょう。

 一方で、老朽化した建物が廃墟化することを避けるには建て替えは最善策といえます。実施が決定された場合には、費用を負担して住み続けるか、退去するかを検討しましょう。

また、建て替えが近いマンションを購入することは、費用負担がかさむことからおすすめできません。中古マンションを購入する際には、そのマンションの建て替え時期を見極める目を持っておくとよいでしょう。

関連記事:
中古マンション購入で失敗しないために!よくある10の失敗と対策法をご紹介!

 

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