マンションを所有していても、築古だとなかなか売却出来ずに困ってしまいますよね。しかし、築古のマンションでも状況次第では売却できている実例も多数あります。
本記事では築古のマンションを売却するためのコツやポイントなどを紹介していきます。
築古のマンションを所有していて売却に困っている方はぜひ参考にしてみてください。
築50年のマンションが売れない理由とは？
築50年マンションが売れない理由は購入する側のメリットが少ないためです。
マンションを所有している側からすれば条件面で問題がないように感じても、マンションを購入する側から考えれば問題が多いことも珍しくありません。
築50年マンションにはどのような問題があって、マンションを購入する側がメリットを感じられないかを把握するのは重要です。
築50年マンションがなぜ売れないかについての理由を紹介していきます。
理由①：建物価格がなくなるから
一般的に建物は建物価格と土地価格を合算した金額が価値として考えられますが、マンションでは築40年を超えると物件価格がゼロになるため、築50年マンションでは実質土地価格のみの価値になります。
また、土地価格は残りますがマンションの立地によっては土地価格が低いことも多く、購入しても資産にならないと考えられます。
マンションを売却するためには土地価格や周辺マンション価格などを確認して、適正価格を考えて決定するのが大切です。
理由②：耐震基準を満たしていない物件が多いから
築50年マンションは、昭和56年5月31日以前に建築された物件が多いため、購入を躊躇されます。昭和56年5月31日以前に建築された建物は、旧耐震基準の建物だからです。
旧耐震基準では現在採用されている耐震基準よりも基準が低いことから、耐震性に不安を持つ方が大半です。
ただし、築50年マンションでも新耐震基準を満たしているのを証明できれば、耐震基準についての問題は解決できます。
関連記事：
新耐震基準はいつから？旧耐震基準との違いと見分け方について紹介
理由③：住宅ローン控除が使えないから
居住用に新しく物件を購入する際には住宅ローン控除を利用すれば、所得税などを節税できるため、購入時には住宅ローン控除を利用できる建物を探すのが一般的です。
しかし、マンションで住宅ローン控除を利用するための条件として原則築25年までが挙げられるため、築50年マンションでは住宅ローン控除が利用できません。
これらに加えて築年数が古いことから瑕疵担保保険の付帯も必要になるので、必要経費も多くなってしまう傾向にあります。
関連記事：
2022年に改正された住宅ローン控除の内容とは？手続きの流れもご紹介
理由④：築50年マンションでは住宅設備が現代風ではない
住宅整備は時代と共に移り変わっているため、築50年マンションでは住宅設備が現代風ではなく、マンション自体にエレベーターが備え付けられていないなど不便さが目立つことが多いです。
それ以外にもマンション建築時から備え付けられている設備などは安全性にも問題があり、総合的に考えた際に住宅設備面での満足度を満たすことが難しいといえるでしょう。
近くのマンションなどと購入価格があまり変わらなくても住宅設備の面から購入を敬遠されます。
理由⑤：購入後にも修繕費が割高となるから
購入後にもさまざまな部分での修繕費が必要になるため、中古マンション購入費用以外にも修繕費が多く必要になることも珍しくありません。
建物が古くなれば古くなるほど修繕費が高くなるのはもちろんですが、住宅設備面でも意識的にリフォームをするなどの費用も必要です。
また、本来であればマンションでは不動産会社や管理組合などがマンション全体を管理しますが、築50年マンションでは管理組合が機能していない可能性もあります。
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修繕積立金とは？相場や値上がりの可能性についても解説
築50年のマンション売却を成功させる方法
築50年マンションでも売れている物件はありますが、売れている物件の特徴について把握することが築50年マンションを売却するためには重要です。
築古でも売れている物件には共通している特徴や理由があります。
それまでは売れていなかった中古マンションでも売れている物件の特徴を参考にすれば、中古マンション購入を検討している人の目に止まるかもしれません。
築50年マンションでも売れている物件の特徴について紹介していくので参考にしてください。
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立地条件が良く土地価格が高い物件
中古マンションの価値は建物価格と土地価格を合算して算出されますが、築50年マンションでは建物価格はゼロなことから土地価格が重要になります。
立地条件が良いとは、例えば近くに特急が停まる駅があることや、小学校や中学校などに教育機関が充実している・病院やスーパーなどの生活に必要な施設が多い・高級住宅がに立地しているなどです。
利便性が高い土地では住みたい人も多くなるため、築50年マンションでも売却が可能です。
マンションの管理体制が良い物件
マンションの管理体制が良ければ安心して住むことができるだけでなく、マンションに不具合が発生しても管理組合などに相談すればすぐに対応してもらえます。
管理体制が悪いマンションではそもそも管理組合が機能しておらず、修繕費や管理費などを支払っても放置されてマンションで発生している発生している不具合の対応などがされないことも多いです。
安心して住めるマンションの管理体制を作ることは、マンション売却の際に大きなアピールポイントになります。
関連記事：
マンションに管理組合は必要？主な役割とトラブル防止の注意点
フルリフォームを行うタイミングも重要です。直近5年以内のフルリフォームは強力なアピールポイントになりますよ！
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売れない築50年マンションを売却するための改善法
売れない築50年マンションを売却するための改善法はさまざまですが、現状で売却が難しいと感じているなら改革が必要になるのは理解しましょう。
同じ状態で売却先を探し続けていても効果は薄く、固定資産税などの支払いだけが続いていくことも多いです。
改善法は難しいものではなく、少し環境を変更するだけでもそれまでは売れなかった中古マンションが売れることもあります。
売れない築50年マンションを売却するための改善法について紹介していくので参考にしてください。
周辺のマンションなどに住んでいる家族層を確かめる
周辺のマンションなどに住んでいる家族層を確かめてニーズについて把握することで、ニーズに合わせたリフォームなどができます。
ただし、ニーズをしっかりと把握できたとき以外はリフォームをせずに他の方法を採用するのがおすすめです。
家族層としては近隣に小学校や中学校・高校などがあれば家族向けにリフォームをして、大学があって一人暮らしの大学生が多いなら一人暮らし向けにリフォームをしましょう。
ニーズの把握とそれにあわせたリフォームをすれば人気が高くなります。
不動産会社選びを慎重に行う
不動産会社ごとに得意・不得意としている物件が異なる他にも、抱えている顧客層も違うため不動産会社を選ぶことも重要です。
さまざまな助言が不動産会社から受けられて売却する手伝いもおこなってくれるようになり、現在の中古マンションの状態を判断するホームインスペクションの実施などもしてくれます。
不動産会社ごとに特徴があるため、自分自身が求めている内容を明確にして、どの不動産会社に依頼するかは慎重に選ぶようにしてください。
特に中古マンションの立地が良い場合には、ある程度の賃料を設定しても問題なく、最初に設定した賃料はそこまで下がりません。
安定した収入を求めるのであれば賃貸物件に切り替えましょう。
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築50年マンションを売りたいのならさまざまな工夫が必要！
築50年マンションを売却するためにはさまざまな工夫をして、築年数が浅いマンションと比較しても遜色ないような状態にしましょう。
住宅ローン控除などが利用できないデメリットなどがあるため、住宅設備や管理体制の整備などをアピールするのが大切です。
工夫しても売却が難しいと感じた際には賃貸物件への切り替えや、不動産会社の変更など現状を改善するために行動してください。
実際に築50年マンションでも売却に成功している物件は多く、諦めずにさまざまな工夫に取り組みましょう。
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