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築40年になったお家にアドバイス!リフォームか建て替えか、どちらを選んだら良い?

2022.09.15
2022.10.18

大切に住んできたお家が築40年を超え、「そろそろリフォームか建て替えを検討しなきゃ」と考えているご家族も多いのではないでしょうか?

今回は築40年を超えた家はリフォームすべきか建て替えるべきかについて、じっくり検証していきます。

自分に合った納得の選択で、マイホームでの素敵な思い出を更に重ねていきましょう。

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お家が築40年を過ぎたら、リフォーム?建て替え?

「図面を見て話す人たち」

築40年を過ぎれば、さすがにリフォームか建て替えを行わないとその家に住み続けることは難しくなります。

いくらそのお家に愛着があっても、老朽化や家事動線の悪さを放置していると、日々ストレスが貯まるだけでなく、安全面でも不安が積み重なります。

 

ここでは、リフォームと建て替えで迷った時に最も重視すべきである安全面についてまずお話します。

 

築40年以上は耐震基準を満たさない可能性あり

地震が多い日本の家には耐震基準というものがあります。1981年6月以降に建築確認済証が交付された家は新耐震基準の家で、それ以前は旧耐震基準です。築40年以上の物件は旧耐震基準で建てられているため、震度5以上の地震が起きると倒壊する恐れがあります。

地震頻発エリアにある家の場合は既にだいぶ傷んでいる可能性があるため、リフォームの場合も耐震工事が必要となって結局費用が高額になりますこれが建て替えが推奨される所以です。

 

稀に旧耐震基準の家でも耐震基準適合証明書がある物件もあり、その場合は建て替えではなくリフォームでも十分な場合があります。

 

様々な不具合が事故を招く場合も

基礎や梁などの劣化や腐食はもちろん、水道管破裂や電気系統のショートによる火事、壁材の崩落などが、住人の生命を脅かしかねない重大な事故を招く可能性があります。土地そのものの地質の変化や、地盤沈下なども起こっていて家が傾いているということも少なくありません。

 

目で見にくい部分にある不具合は、住人には調べようがありません。住宅診断士などの専門家に依頼して、まずは事前に建物診断を受けてみることをおすすめします。リフォームか建て替えかは、その後判断するほうが賢明です。

 

リフォームのメリットとデメリットとは?

「フローリングの張り替え」

40年もたった中古住宅ですから、リフォームによって見た目も性能も大幅に回復するでしょう。

 

基本的に壁紙やフローリングの張り替え、トイレや浴槽、洗面台の交換などが行われると思いますが、壁を取って部屋を広くしたりコロナ対策で玄関に手洗い場を設けたりなどのリノベーションまで行うとなると、予算は大幅に上がってきます

 

どこまで理想を追求するか、事前の計画が重要になります。リフォームのメリットとデメリットを見比べて、計画に活かしましょう。

 

リフォームのメリット

リフォームの主なメリットは以下の通りです。

  • 建て替えよりも費用を抑えることができる
  • 古さをうまく活かした、味のある雰囲気を演出できる
  • 工事にかかる期間が短く、宿泊場所を新たに確保する必要がない場合が多い
  • 前の状態の面影が残っているので、ノスタルジーを感じることができる
  • 固定資産税を安く保てる


費用を抑えたい方には、リフォームが向いているでしょう。

 

リフォームのデメリット

リフォームの主なデメリットは以下の通りです。

  • 柱や基礎などの構造体に劣化が生じていることが多く、耐震工事まで行うと相当な費用がかかる
  • リフォームをしてもその後の耐久年数はどうしても短い
  • 工法や梁の場所によっては、希望通りのリフォームができない場合もある

 

費用を抑えるために建て替えではなくリフォームにしたのに、実際は予定よりも大幅に費用がかかってしまった、ということも少なくないようです。

 

建て替えのメリットとデメリットとは?

家を解体している画像

建て替えを検討する人は、家の構造体や設備に相当の劣化があって、そもそもリフォームやリノベーションでは対応し切れない場合が多いようです。

 

理想の間取りや設備を備えた新品のお家が手に入りますが、膨大な費用と期間がかかるのが建て替えです。メリットとデメリットの検討によってはそのまま売却して、土地代(建物の価値はゼロ)として得たお金で新たな場所に家を建てた方が良い場合もあるでしょう。

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建て替えのメリット

建て替えのメリットは以下の通りです。

  • 全てを新しい状態にリセットでき、綺麗で気持ちが良い
  • 耐震や水回りの古さなどの不安が一掃できる
  • 最新のデザインや間取り、機能性を備えることができる
  • 先祖代々の思い入れのある土地に住み続けることができる

 

安全安心、美しさ、最新の設備が手に入ることが非常に大きなメリットです。

 

建て替えのデメリット

建て替えのデメリットは以下の通りです。

  • 費用がどうしても高額になる
  • 長期間寝泊まりするための場所と費用が必要になる
  • 解体やゴミ処理の費用も発生する
  • 建ったばかりの時と比べて、耐震基準はもちろん建築基準法なども改正されているため、建て替え許可が下りない場合がある
  • 前の家の面影が消え去ってしまうので、とても寂しさを感じる

 

家以外のことにもかなりの費用がかかる可能性があり、注意が必要です。

 

リフォームと建て替えの費用相場の違いは?

「見積書と計算機」

リフォームの場合は、築40年に至るまでにどれくらいの頻度で小さなリフォームを重ねてきたかもポイントになります。随時手を加えて修繕をしていた場合は劣化の度合いが軽く、耐久性も保たれています。逆にほとんどリフォームしてこなかった場合は、全面リフォームで大幅な修繕が必要になります。

 

家の規模や修繕箇所の状況にもよりますが、全面リフォームの場合は1,500~2,000万円くらいの予算を見積もっておくと良いでしょう。大規模な耐震工事が追加される場合は、更に500~1,000万円の追加も覚悟しましょう。

 

建て替えの場合は、新築住宅を建てる費用に加えて解体費用や廃材撤去費用、一次的に暮らす部屋を借りる費用なども必要なため、2,500~4,000万円ほど見積もるのが安全です。

 

リフォームを選択する人が増えている理由とは?

「リフォーム前と後のイメージ画像」

SDGsやエシカル、サスティナブルなど、古いものや今あるものを大切にする風潮が強まっている現代において、リフォームに対するイメージは大きく様変わりしました。新しいものをどんどん消費する人たちと、古いものを大事に再利用しようとする人たちとで二極化の時代になっていると言えるでしょう。

 

このような社会の流れに乗って、住宅市場でもリフォームに力を入れる会社が増えています中古住宅を新築同様の見た目に改善したり、古い部分を敢えて残して新旧融合のバランスを楽しんだりと、技術の向上や住宅のデザイン性の変化には目を見張るものがあります。

 

これらの社会の風潮以外にも、中古住宅のリフォームを後押ししている要因がいくつかあるので、ご紹介していきます。

 

リフォームに関する補助金制度がある

リフォームに関する補助金制度がいくつか用意されており、リフォームを検討中の皆さんを後押ししてくれています。なお、これは2022年9月現在の情報であり、補助金は永続的なものではないため注意が必要です。

 

■こどもみらい住宅支援事業

子育て世代が住む中古住宅の省エネ改修などに対し、最大で60万円の補助金が出ます

 

■断熱リフォーム支援事業

中古住宅が断熱改修工事を行った場合に出る補助金で、蓄電システムや換気設備などの費用として、1住戸あたり最大で120万円の補助金が出ます

 

■高齢者住宅改修費用助成制度

要介護認定を受けている人が住む中古住宅に、手摺や洋式便器を付けたり、段差をなくすなどのバリアフリー改修を行った場合、最大で18万円の助成金が出ます

 

固定資産税や登記の面で手間が楽

リフォームは税金面でも各種の恩恵を受けられます。具体例をいくつかご紹介しましょう。細かな適用条件が求められるものもあるため、事前の確認が必要です。

 

■住宅ローン減税

10年以上のローンを組んで中古住宅をリフォームする場合、年末の住宅ローン残高の0.7%が所得税から控除されます

 

■中古住宅特定改修工事による所得税特別控除

耐震やバリアフリー、省エネなどを目的に行った改修工事に対し、10%ほど所得税が控除されます

 

■固定資産税の減税

耐震、バリアフリー、省エネ、長期優良住宅化などを目的としたリフォームの場合、固定資産税が減額される

 

■贈与税の非課税

直系尊属からリフォーム資金の贈与を受けた場合、リフォーム内容によって500~1,000万円の非課税枠を得られます

 

いずれも申請のタイミングや適応条件などが随時変更となる可能性があるため、事前にしっかり調べておくことが重要です。



家の将来や受け継ぐ人のことを考慮している?

「3世代の家族」

リフォームか建て替えかで悩む際、今現在のことだけでなく未来のことや家族の人生などについてもじっくり検討することが大切です。

リフォームや建て替えをしたこの家は、あと何年住み続けられるだけ価値があるのか次の世代の人はこの古い家に住み続けてくれるつもりがあるのか、しっかり考えておきましょう。


もしも未来が描けないのであれば、家への執着を捨てて全く新しい地で別の家に暮らすという選択肢もあります。相続する人がいないのであれば、
建て替えではなくリフォームでも良いという結論を出す人も多くいます。これを機会に、広い視野で自分自身や家、家族の将来を見つめ直してみましょう。

 

次に住む世代の意見も聞こう

この家に住み続けてくれる次世代がいる場合は、その方々にとって家がお荷物になってしまわないように、修繕レベルやデザイン性にしっかり気配りすることが大切です。

次世代の方にも間取りやコンセントの位置、動線、インテリアの色調の希望などを聞き、取り入れるようにしましょう。

 

また、今後かかるであろう解体や更なる修繕のための費用を見越して、金銭を遺せるよう気配りを怠らないことをおすすめします。



リフォームや建て替えで理想の暮らしと夢を実現しよう!

自身や家族の命を守るためにも、築40年超の家はまずは耐震性の確保を最優先し、安全を保つための費用は惜しまないことが重要です。

 

わからないこともたくさん出てくると思いますが、住宅の専門家やリフォームのプロなどに数カ所相談し、信頼できる業者を見つけることもポイントになります。

 

良いリフォーム、建て替えを行って、理想の暮らしと未来を手に入れましょう。

 

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航空業界に2年間勤めた後、不動産が好きすぎて2021年にMUSUBUに入社。月間90本MUSUBUメディアのwednesdayとTSUNAGUの構成考案と執筆を務める。絶賛宅建勉強中のライター兼編集者。趣味はルームツアーのYouTube動画を見ること。

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