住み替えローンを利用する際、どの銀行を選べばよいのか迷うという方は多いのではないでしょうか。

この記事では、住み替えローンの特徴や審査基準とともに、各銀行の住み替えローンについて解説します。住み替えローンの利用を検討している方や金利の低い銀行を見つけたい方は、ぜひ参考にしてください。
 

住み替えローンとは？

住み替えローンとは、今住んでいる家のローン残債と新居購入資金の合計金額で借り入れできるローンのことです。

住み替える場合、ローンをすべて返済して、銀行がローン返済できなかったときのために家を担保にする「抵当権」を抹消する必要があります。しかし、家の売却金額と自己資金よりもローン残債が多い場合、抵当権は抹消できません。

住み替えローンを利用することで、新居購資金のみならず、ローン残債分も借り入れられるため、抵当権を抹消することが可能です。

関連記事：
住み替えローンとは？5つの手順と使える銀行をご紹介！シミュレーションを上手く活用しよう

住み替えローンの特徴

住み替えローンには、以下のような特徴があります。

 

• 残債があっても住み替えできる
• 金利が高い
• 審査基準が厳しい

住み替えローンの特徴を知り、利用すべきなのか判断しましょう。

 

残債があっても住み替えできる

住み替えローンは、今住んでいる家の住宅ローンを完済していなくても、利用できるローンです。今住んでいる家のローンと新居のローンの支払いを1本化でき、ダブルローンにならず、返済額の負担をおさえられます。

また、今住んでいる家と新居の購入を同時におこなうため、仮住まいに必要な費用がなくなり、住み替え費用を抑えられるでしょう。

関連記事：
住宅ローン残債がある時の住み替え方法とは？利用可能な銀行や手順を解説！

金利が高い

住み替えローンは、通常の住宅ローンと比較した場合、金利が高い傾向にあります。住み替えローンには、通常の住宅ローンのように金利に対して優遇措置がないためです。

通常の住宅ローンにおいての大手メガバンクは、0.5%程度の低金利ですが、住み替えローンの場合、2〜4％程度といわれています。金利が高ければ、当然、毎月の返済額もふくらみます。

関連記事：
住宅ローンの金利はどうすればいい？変動金利と固定金利のポイントと注意点を紹介

 

 

どの銀行を選ぶ？住み替えローンを徹底比較！

住み替えローンを用意している主な銀行は、以下の4つです。

 

• 横浜銀行「住宅ローン（お住み替え）」
• みずほ銀行「みずほ買い替えローン」
• 三井住友銀行「住み替えローン」
• りそな銀行「りそな住みかえローン」

 

ここでは、各銀行の住み替えローンの特徴を紹介します。

 

横浜銀行「住宅ローン（お住み替え）」

横浜銀行の「住宅ローン（お住み替え）」は、新居購入資金に最大2,000万円上乗せして借入れできる住み替えローンです。団体信用生命保険の種類も豊富にあり、ローンの金利を年に0.03％引き下げられるプランもあります。

ただし、横浜銀行の住み替えローンは、神奈川県全域か東京都の一部以外にある物件は審査対象外になるため、注意が必要です。

 

年収条件	前年度税込年収400万円以上
年齢条件	借入時の年齢は満18歳以上、最終返済時の年齢は満82歳未満
金利	2.475％～3.100％（2022年10月時点）
その他条件	神奈川県全域か東京都の一部にある物件

参照：住宅ローン（お住み替え）‐横浜銀行

 

みずほ銀行「みずほ買い替えローン」

みずほ銀行の「みずほ買い替えローン」は、産休・育休時の収入減などによる家計収支の変化に対応し返済額を変えられる「ライフステージ応援プラン」があるローンです。金利タイプは、変動金利と固定金利選択型、全期間固定金利の3種類から選べることも特徴です。

ただし、他の銀行のように年収条件がはっきりしていないため、審査に通るのか目安がわからないデメリットがあります。

 

年収条件	安定収入
年齢条件	借入時の年齢は満18歳以上、最終返済時の年齢は満81歳未満
金利	1.63％～3.65％（2022年10月時点）
その他条件	「ライフステージ応援プラン」利用時は1回5,500円の手数料

参照：みずほ買い替えローン商品概要‐みずほ銀行

 

三井住友銀行「住み替えローン」

三井住友銀行の「住み替えローン」は、住宅ローン残高が0円になる保障などが豊富に用意されているローンです。夫婦どちらかが亡くなった場合に適用される「クロスサポート」や8大疾病と診断され条件を満たした場合、住宅ローン残高が0円になります。

ただし、前年度税込年収は500万円以上という条件になっており、他の銀行に比べると高めに設定されています。

 

年収条件	前年度税込年収500万円以上
年齢条件	借入時の年齢は満18歳以上、最終返済時の年齢は満80歳未満
金利	2.475％～3.48％（2022年10月時点）
その他条件	今の住宅ローンが借り入れ後4年以上経過、直近1年で返済に遅延がない

参照：WEB申込専用住み替えローン‐三井住友銀行

 

りそな銀行「りそな住みかえローン」

りそな銀行の「りそな住みかえローン」は、前年税込年収100万円以上、勤続年数1年以上で利用できるローンです。また、親子二世代型として取り扱いも可能になっています。

ただし、金利タイプは、変動金利、もしくは固定金利選択型（最長20年）しか選べず、全期間固定金利はありません。

 

年収条件	前年税込年収100万円以上
年齢条件	借入時の年齢は満20歳以上、最終返済時の年齢は満80歳未満
金利	2.475%～4.750%（2022年10月時点）
その他条件	勤続年数1年以上

参照：りそな住みかえローン｜住宅ローン‐りそな銀行

 

住宅ローンと住み替えローンは同じ銀行で組める？

原則として、住宅ローンと住み替えローンは同じ銀行で組めません。ローンを組んだときよりも金利が下がり、同一の銀行で借り換えをおこなった場合、銀行側は利息による収入が減るため、借り換えは他の銀行でおこなうことが一般的です。

他の銀行で住み替えローンを利用する場合は、金利や審査条件、サポート内容だけではなく、さまざまな手数料などもチェックして選ぶようにしましょう。

 

住み替えローンを使う5つの手順

住み替えローンは、以下の手順で利用できます。

1. ローン残債確認
2. 不動産会社探し
3. 金融機関を探し
4. 事前審査
5. 融資

ローン残債確認

まずは、今住んでいる家のローンの残りなど、現状を把握します。残債がどれくらいなのか調べて、今住んでいる家の売却額を差し引けば、返済にかかる金額を把握できます。

 

 

不動産会社探し

家の売却と購入を同時に進める住み替えローンは、不動産会社選びが大切です。不動産会社によっては住み替えることを伝えれば、銀行や住み替えローンのプランを提案してもらえます。

不動産会社を選ぶ際は、査定依頼して査定額をチェックしたり、無料相談会・セミナーに参加したりして、信用できそうな会社を見つけましょう。

 

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金融機関探し

次に、住み替えローンを取り扱っている銀行に相談し、適切なプランを見つけます。利用条件や借入金額の上限、サポート内容が銀行ごとに異なるため、比較して選ぶことが重要です。

住み替えローンを扱っていない銀行もあるため、今の住宅ローンを利用している銀行に住み替えローンがあるのか、事前に確認しておきましょう。

 

事前審査

銀行を選んだ後、住み替えローンの事前審査を受けます。事前審査では、返済能力や借り入れ金額の妥当性などをチェックします。

審査基準は銀行ごとに異なるため、通過できなかったときに備えて、第二候補や第三候補なども選んでおくことをおすすめします。

 

融資

事前の審査通過後、信用保険会社によって住み替えローンの本審査があります。本審査は、事前審査よりも厳しく返済能力を確認されます。

2〜3週間程度の審査期間を経て、本審査に受かれば融資の振り込みがあります。返済が困難と判断された場合、本審査を通過できないため慎重に対策しておきましょう。

 

住み替えローンの審査基準

住み替えローンの審査では、以下の項目をチェックします。

• 年収
• 年齢
• 勤務年数
• 住宅ローン残債額
• 個人信用情報
• 住み替え先の物件価格

審査基準を把握して、対策できるところは対策しておきましょう。

 

審査基準①：年収

ローンの返済能力を見極めるために、審査で年収をチェックします。通常の住宅ローンは300〜400万円が基準ですが、住み替えローンの場合、400〜500万円が基準です。

ただし、銀行によっては前年の税込年収が100万円以上という条件になっています。少なくとも高年収の方であれば、年収審査はクリアしやすいでしょう。

 

審査基準②：年齢

ローンを組む段階での年齢や完済年齢も、審査内容に含まれています。借り入れの年齢は、満18〜20歳の条件になっている銀行が多いです。

ローンを完済する年齢に関しては、満80歳に設定している銀行が多い傾向にあり、今の年齢と借り入れ期間を足して、満80歳以上になっている場合、審査に落ちてしまう可能性があります。

 

審査基準③：勤務年数

同じ会社で働いている勤務年数も、審査でチェックしています。年数が長いほど、審査が通りやすい傾向にあり、多くの銀行では3年以上が条件です。

勤務年数だけではなく、雇用形態や勤務先状況も審査の確認ポイントであり、個人事業主より収入が安定している会社員や公務員のほうが有利といえます。

 

審査基準④：住宅ローン残債額

住み替えローンでは、ローン残債も一緒に借り入れるため、残債の金額も審査の対象です。残債の金額が多い場合、新居の購入費と合わせると借り入れるローンも大幅に増えるため、希望する金額での借り入れは難しい可能性があります。

また、ローン残債から借り入れる金額の上限を設定され、今住んでいる家を高い金額で売れなければ上限額が減り、新居購入資金が不足してしまうケースも考えられるでしょう。

 

審査基準⑤：個人信用情報

ローンの返済履歴や各種支払いの履歴など「個人信用情報」も、審査でチェックします。返済や支払いを滞納したことがある場合、ブラックリストに登録され、審査を通過できないケースがほとんどです。

個人信用情報は、一定期間保存された後に削除されるものの、日ごろから支払いを遅れないようにすることが大切です。

 

審査基準⑥：住み替え先の物件価格

住み替えローンは、住み替え先の物件価格も審査におけるチェックポイントです。住み替えローンで担保にする新居の評価額が低い場合、担保として価値が小さいと判断され、審査が通りづらくなります。

築年数の長い中古物件などは評価額が低いですが、できたばかりの新築であれば、評価額を上げられるでしょう。

 

住み替えるときの手順【買い先行・売り先行】

家を住み替える際、以下の2つの種類があります。

• 新居を先に購入する「買い先行」
• 住んでいる家を先に売却する「売り先行」

 

それぞれ住み替えるときの手順が異なるため、順に解説していきます。

 

買い先行

買い先行は、先に新しい家を購入する方法です。仮住まいに関する費用がかからなかったり、新居選びに時間をかけられたりすることが特徴です。

一方、今の家にローン残積がある場合、ダブルローンになってしまう可能性があります。売却が遅いほどダブルローンの期間が伸びてしまい、返済負担が大きくなってしまうため注意しましょう。

そんな買い先行で住み替えるときの手順は、以下のとおりです。

買い先行の場合、元の家を売却する前に新居を購入するため、通常の住宅ローンが利用できません。

関連記事：
買い先行による買い替えで住み替えローンは利用できる？ローンを組むときの手順や注意点も紹介

売り先行

売り先行は、今住んでいる家を売却後、新居を購入します。先に家を売るため、どれだけローンを返済できるのかや、どれくらい売却益が出るのかはっきりすることがメリットです。また、ダブルローンになることもありません。

デメリットは、新居を見つけられなかった場合、仮住まいの引っ越し費用や家賃がかかってしまうことです。そんな売り先行では、以下の手順で住み替えます。

売り先行は、買い先行の真逆で進めていきます。売却価格でローンを完済できれば、通常の住宅ローンを利用できるでしょう。

 

銀行ごとの特徴を把握してから住み替えローンを活用しよう

銀行ごとに住み替えローンの審査条件や金利は異なります。銀行を選ぶ際は、金利だけではなく、サポート内容やオプションなども確認しましょう。条件もチェックすることで、事前に対策し、審査を通過できる可能性が高まります。

銀行ごとの特徴を把握し、住み替えローンを活用しませんか。

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