どんなに検討を重ねて購入したマイホームでも、家族構成の変化や仕事の状況で住み替えを考えることになる場合もありますよね。
今回はまだ自宅のローンが残っていても借り入れが可能な住み替えローンについて詳しく解説します。
手順や取り扱っている金融機関もご紹介しますので、ぜひお役立てください。
住み替えローンとは？
自宅の住宅ローン返済資金と新しい住宅の購入資金をあわせて借り入れ可能な住宅ローンが住み替えローンです。金融機関によっては「買い替えローン」という名称で扱っている場合もあります。
通常、自宅を売却するには住宅ローンを完済し、物件にかけられた抵当権を抹消する必要があります。
しかし、物件の売却価格が住宅ローンの残債を下回り、足りない分を自己資金で補うことができない（自宅を売却しても住宅ローンの完済ができない）場合には抵当権の抹消ができません。
この「自宅を売却しても返済しきれない住宅ローンの残債」を新しい住宅の購入資金とまとめて借り入れできるのが住み替えローンとなります。
関連記事：
住み替えローンとは？厳しい審査条件や利用手順を徹底解説！
住み替えローンのメリットとデメリットとは？
住宅ローンの残債分と新しい物件を購入する資金を一度に調達可能な住み替えローンですが、それぞれいくつかのメリットとデメリットがあります。
メリットから順に解説しますので、住み替えローンの特徴についてご理解いただければと思います。
住み替えローンのメリット
住み替えローンのメリットは、まず自己資金が不足していても住み替えが可能となる点です。
子供の通学や家族の転勤といった事情で残債を返し終わる前に住み替えを行いたいケースもあるでしょう。
住み替えローンの場合、旧自宅の売却と購入を同時とするのが原則ですのでスピーディな住み替えが可能となります。
また、旧自宅の売却後に新しく住宅を探して購入する場合と違い、住宅を取得するまでの仮住まいへの引っ越し費用や家賃等の時間的・金銭的コストも削減することができます。
住み替えローンのデメリット
では、デメリットにはどんなものがあるでしょうか。まず挙げられるのが、住み替えローンは一般的な住宅ローンと比べて金利が高い点です。
通常の住宅ローンには国からの優遇措置が適用されており、金利は各金融機関の基準金利より低く設定されています。
住み替えローンは優遇措置の対象とはならないため、借り入れの金利が住宅ローンと比べて高くなってしまうのです。
また、借り入れ額や金利が高額となる分、融資の審査が厳しい傾向にあることもデメリットといえるでしょう。
住み替えローンを利用する５ステップ
メリットとデメリットを比較し、実際に住み替えローンを利用する場合、おおまかな流れは次のようになります。
住み替えローンでは住宅ローンの残債分と、新居の購入資金を一度に借り入れますので、下記3つによって借り入れ額が決まります。
- 現在借り入れている住宅ローンの残債
- 売却する自宅の価格
- 新規に購入する物件の価格
審査の前に取り扱い金融機関に相談することも可能ですし、後述の住み替えローンのシュミレーションも早い段階で行ってみるとよいでしょう。
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住み替えローンを利用できる【金融機関一覧】
住み替えローンの流れを確認し、借り入れ額も決まれば、実際に申し込みをする住み替えローンのプランを選びます。
住み替えローンは各種金融機関で取り扱いがありますので、ここでは代表的なものをまとめてご紹介します。
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金融機関名 |
商品名 |
リンク |
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三井住友銀行 |
住み替えローン |
住み替えをご検討の方 |
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みずほ銀行 |
みずほ買い替えローン |
みずほ買い替えローンのご案内 |
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りそな銀行 |
りそな住みかえローン |
りそな住みかえローン |
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ARUHI住宅ローン |
住み替え実現ローン |
ARUHI 住み替え実現ローン |
住み替えローンには「売却する自宅の住宅ローンに延滞などがないこと」「数年以上問題なく返済していること」などの条件が課さられていることが多いため、事前に問題がないか確認しておくと良いですね。
また、「ARUHI 住み替え実現ローン」については利用できる不動産業者が限られていますので注意が必要です。
関連記事：
住み替えローンの銀行はどこがおすすめ？金融機関ごとの特徴やローンの審査内容などを解説
住み替えローンを比較！金融機関【4選】金利が低いのはどこ？住宅ローンと同じ銀行で組める？
住み替えローンのシミュレーションを活用しよう！
住み替えローンに限らず、ローンの借り入れを検討する際に活用したいのがローンシュミレーターです。
代表的なものに住宅保証機構株式会社が運営する住宅ローンシュミレーションがあるほか、各金融機関のホームページや情報サイトでも提供されています。
便利なローンシュミレーターですが、一般的な住宅ローンの金利が設定されているシュミレーターを使うと実際の金額に大きく差が出てしまうことがあります。
住み替えローンの場合は一般的な住宅ローンと比べて金利が高くなるためで、先述の「住宅ローンシュミレーション」のように金利が任意で設定できるものを使うか、三井住友銀行が提供する住み替え資金計画シュミレーションのように、住み替えローン専用のシュミレーションを使うのがおすすめです。
関連記事：
住み替え費用はいくら？ローンをシミュレーションして返済プランを立てよう
住み替えローン利用時の4つの注意点とは？
ここまで住み替えローンを利用する流れと取り扱い金融機関、ローンをシュミレーションしてみる方法についてみてきました。
しかし、実際に住み替えローンを利用する場合は注意しておきたい点があります。
- 住み替えローンの審査は厳しめ
- 家が売れない場合がある
- 購入と売却のタイミングが合わない場合もある
- 借入金額が高額になってしまう
以下から一つずつ解説していきます。
注意点1：住み替えローンの審査は厳しめ
住み替えローンの審査は一般的な住宅ローンと比べて厳しいといわれています。これには単に借り入れ額が高額になってしまうというだけでなく、担保額がかかわってきます。
通常、住宅ローンでは購入する物件に抵当権をかけて担保とし、物件の購入金額を借り入れます。この場合、担保となる物件の価値と融資額は同等といえます。
しかし、住み替えローンの場合は物件の購入金額＋ローンの残債を借り入れますので、金融機関にとっては融資額が担保となる物件の価値を上回ってしまいます。
何らかの理由で住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関は貸した額を回収することが出来なくなってしまいます。そのため、確実に返済が可能か、審査基準が厳しくなるのです。
そもそも住み替えローンの審査に通らない可能性がある、ということは覚えておきましょう。
関連記事：
住み替えローンの審査は通らない？利用条件や審査を通過するためのコツなどを紹介
注意点2：家が売れない場合もある
住み替えローンの審査が無事に通ったあと注意したいのが、売却する旧自宅がなかなか売れないケースです。
住み替えローンでは自宅の売却益で住宅ローンの大部分を返済し、返しきれない残債を借り入れるということになりますので、家が売れなかった場合は借り入れが難しくなります。
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注意点3：購入と売却のタイミングが合わない場合もある
住み替えローンでは原則として現在借り入れている住宅ローンの完済日と新居の購入日が同日となります。
これは、
- 自宅を売却するには住宅ローンを完済し抵当権を外さなければならず、残債を補填するために住み替えローンで借り入れる資金が必要
- 住み替えローンの担保となる（抵当権をつける）のは新規に購入する物件
であるためです。
タイミングをあわせるため不動産業者とこまめに連絡をとり、売却を進めることと新居探しを並行して進めていく必要があります。
注意点4：借入金額が高額になってしまう
先述の「住み替えローンのメリットとデメリット」でも挙げたように、住み替えローンでは住宅ローンの返済資金にくわえて新しい住宅の購入資金を借り入れるため、借り入れ額が高額になってしまいます。
住み替えローンの金利は一般的な住宅ローンと比べると高いこともあり、総額が思った以上にかさんでしまう可能性もありうるのです。
実際に返済していくことが可能な金額であるか、返済プランは前もって十分に検討する必要があるでしょう。
関連記事：
住宅ローン残債がある時の住み替え方法とは？利用可能な銀行や手順を解説！
住み替えローン以外の住み替え方法は5つ！
ここまでみてきたように、住み替えローンには注意すべき点もあります。
他の方法で住み替えを検討したい方向けに、住み替えローン以外に住み替えを行う方法についても知っておきましょう。
- ダブルローン
- 住宅ローン
- つなぎ融資
- 任意売却
- 今の家のローンを繰上返済し、完済する
上記の5つについて解説していきます。
方法1：ダブルローン
既にローンを組んでいるなかで新たにローンを組むのがダブルローンです。
二重にローンが発生している状態となり、ローンの対象が家と車など異なっていてもダブルローンとなります。
住み替えで利用する場合は旧自宅のローン返済を続けつつ、新居の住宅ローンを組むことになります。
【ダブルローンのデメリット】
- 月々の返済額が負担となる
- 旧自宅は住宅ローン控除が適用外となる、賃貸にも出せない
- 審査基準が厳しい
上記のデメリットがあるほか、条件によっては利用できない可能性もあります。
方法2：住宅ローン
旧自宅の売却益がすでに借り入れている住宅ローンの残債を下回ってしまう場合でも、自己資金をプラスして完済することができるのであれば、旧自宅の売却は可能となります。
この場合は新規に購入する物件の購入資金を通常の住宅ローンを組んで借り入れることもできますので、その後の返済を考えると負担が少なく済むでしょう。
貯蓄のほか、財形貯蓄が活用できないか、親類からの資金援助が得られないかなど、検討してみる価値はあります。
関連記事：
住み替えローンを組む流れとは？住宅ローンと同じ銀行で組める？審査基準やおすすめ金融機関もご紹介！
方法3：つなぎ融資
つなぎ融資とは、その名のとおり、資金が手に入るまでの「つなぎ」に借り入れができる短期間のローンです。
住み替えで利用する場合はつなぎ融資で一旦購入資金を借りて住宅を購入し、旧自宅を売却したタイミングで一括返済を行うこととなります。
【つなぎ融資のメリット】
- 気に入った住み替え先を逃さず購入できる
- 旧自宅を空けられるため売却がしやすい
- 引っ越しが一度で済む
【つなぎ融資のデメリット】
- 一時的に二重ローンとなり、利息や手数料もかかる
- 借り入れ期間が半年～1年以内と短いため、売却を急ぐ必要がある
借り入れ期間内に売却ができず、返済ができなくなってしまうと、遅延損害金が発生したり、査定額より低い金額で不動産業者に買い取ってもらうといった事態になりかねません。
旧自宅が需要が高く売れやすい物件であれば問題ありませんが、売れる見込みが低い物件の場合は注意が必要です。
関連記事：
マンション売却や住み替え時に利用できる銀行のつなぎ融資とは？メリットやデメリットも解説
方法4：任意売却
任意売却とは、住宅の売却によって住宅ローンの完済が見込めない場合でも、債権者である金融機関との話し合いの上で住宅を売却することです。
通常、住宅を売却するには抵当権を外すため、以下3つのいずれかの状態である必要があります。
- 住宅ローンを完済している
- 住宅ローンの残額より高い金額で住宅で売却でき、売却益を返済にあてる
- 住宅の売却金額が住宅ローンの残額より少なくとも、差額を現金で準備できる
これらを満たせない場合に金融機関と協議し、許可を得たうえで抵当権を抹消して住宅を売却する方法が任意売却です。
ただし、任意売却は住み替えるための方法というより、住宅ローンの返済が難しくなってしまったときの手段であることを理解しておきましょう。
関連記事：
任意売却とは？住宅ローンの返済ができなくなる前に知っておきたいこと
方法5：今の家のローンを繰上返済し、完済する
もっともスムーズな住み替え方法が、現在借り入れている住宅ローンを繰り上げ返済・完済することです。
住宅ローンを完済してしまえば売却も住み替えも好きなタイミングでできますし、売却益をそのまま新しい住宅の購入資金にあてることも、新規に住宅ローンを申し込むこともできます。
もし残債が少なく、貯蓄などで繰り上げ返済が可能であれば、完済してしまうのがよいでしょう。
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家は暮らしの基盤ですので、家族構成やライフスタイルの変化にあわせ、より生活にフィットした住まいを選びたいですよね。
住宅ローンの返済中で「借り入れている額が多い時点での住み替えは難しい」とお考えになる方も多いかと思いますが、住み替えローンをはじめ、方法はあるということがご理解いただけたかと思います。
住宅ローンの残債が多い場合や、売却益があまり見込めないケースでも、より良い生活のための住み替え・引っ越しに適した方法を上手に活用できるとよいですね。
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