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住み替えローンの審査は通らない?利用条件や審査を通過するためのコツなどを紹介

2022.11.08
2022.11.08
「虫メガネと家」

自己資金なしで住み替えローンを組みたいけれど、「審査が通りづらい」という評判を見聞きして不安を感じていませんか。この記事では、住み替えローンを利用できる条件や年収などの審査対象を解説します。また、住み替えローンの金利や審査を通過するためのコツなども取り上げるため、確実に住み替えローンを利用したい方はぜひご覧ください。

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住み替えローンとは

「家とお金」

住み替えローンとは、今住んでいる家のローンの残りと新居の購入費用を合算して借り入れられるローンです。ここでは、具体的な利用条件や利用時の流れを見ていきましょう。

住み替えローンを利用できる条件

住み替えローンは、以下の条件を満たしている場合、組むことが可能です。

  • 今住んでいる家の売却価格でも、ローンを完済できない
  • 自己資金を使っても、ローンが残る
  • 家の売却と新居購入を同時にすすめられる

住み替えローンは、返済している住宅ローンを完済できないものの、すぐにでも住み替えたい方が対象です。そのため、今住んでいる家の売却価格や自己資金で完済できる方は、利用できません。ローンを完済できる方は、通常の住宅ローンを組むことが一般的です。

また、家の売却と新居購入を同時にすすめることが条件となっているため、スケジュール調整が困難な方も利用できないと認識しておきましょう。

このほかにも、金融機関による審査を通過しなければ、住み替えローンを組むことは不可能です。住み替えローンの審査対象は後の章で解説するため、詳しい内容を知りたい方はそちらをご覧ください。

住み替えローンを利用するときの流れ

住み替えローンを組むときは、以下の流れですすめることが一般的です。

  1. 今住んでいる家のローン残債を確認する
  2. 売買などを依頼する不動産会社を決める
  3. 住み替えローンを扱う金融機関を探す
  4. 住み替えローンに申し込み審査を受ける

住み替えローンを組む前に、どれくらいローンが残っているのか把握し資金計画を立てます。その後、家の売却をおこなう不動産会社を決めましょう。実績豊富な会社を見つけられれば高い売却価格で家を売り、ローンの残りを大幅に減らせる可能性があります。

次に、住み替えローンを組む金融機関を探します。金融機関ごとに、金利や審査基準などが違うため、しっかりと比較して選びましょう

金融機関では、住み替えローンの審査をおこなっています。事前審査と本審査があり、事前審査は2〜3日、本審査は1〜3週間程度かかります。どちらも通過できれば融資を受けられますが、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなっているため、注意が必要です。

 

住み替えローンのメリット・デメリット

「家とメリット・デメリット」

住み替えローンには、メリット・デメリットどちらもあります。メリット・デメリットを知り、本格的に住み替えローンを利用すべきなのか検討しましょう。

住み替えローンのメリット

住み替えローンには、以下のようなメリットがあります。

  • 手元に資金がなくても利用できる
  • ダブルローンにならない
  • 住宅ローン控除を受けられる

住み替えローンの最大のメリットは、自己資金が不足していてもすぐに住み替えできることです。

通常、住み替えるためには今のローンを完済する必要がありますが、住み替えローンは、ローン残債と新居購入費用を合算して借入できます。また、家の売却と新居購入を同時にすすめるからこそ、仮住まいにかかる費用も不要です。

さらに、月々の負担が大きくなるダブルローンにならないこともメリットに挙げられるでしょう。2つのローンの支払いを1本化し、支払いの管理も楽です。

住み替えローンでは、条件さえ合えば、最大10年にわたって年末のローン残高の1%を所得税・住民税から控除できる「住宅ローン控除」も受けられます。返済負担を軽くするためにも、住宅ローン控除を適用させることは重要です。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンでは、以下のようなデメリットもあります。

  • 金利が高い
  • 審査が厳しい
  • 家の売却に苦戦する

通常の住宅ローンには金利への優遇措置がありますが、住み替えローンには適用されません。そのため、2〜4%程度の金利となり、毎月の返済は高額になりがちです。

さらに、新居の購入費用以上の融資を受けることになり、ローンの審査は簡単に通過できるわけではありません。金利も高いことから、十分な返済能力がなければ審査の通過は難しいです。

家の売却に苦戦する可能性があることも、デメリットといえます。住み替えローンは売却と購入の決済日を同日におこなう必要があり、新居の契約を先に決めても、今の家の売却に苦戦してしまったら、住み替えローンの利用が困難になります。

 

住み替えローンの審査対象

「家とチェックリスト」

住み替えローンで審査されるのは、以下の5つです。

  1. ローン残債
  2. 個人信用情報
  3. 年収や勤務先
  4. 新居の担保評価額
  5. 団体信用生命保険に加入できるか

それぞれ順に見ていきましょう。

対象①:ローン残債

住み替えローンの審査では、今住んでいる住宅ローンの残りの金額を確認します。残債が多い場合、新居購入費用と合算すると住み替えローンが大幅に増え、金融機関によっては、希望金額での借り入れを受け付けない可能性があります。

さらに、住宅ローンの残債から借入金額の上限を設定され、高い金額で家を売却できない場合、借入金額の上限が下がり、新居購入費用が足りなくなるリスクもあるでしょう。

対象②:個人信用情報

個人信用情報も、住み替えローンで審査されます。個人信用情報とは、ローンの返済履歴や各種支払いの履歴などの支払い関連の情報のことです。

返済や支払いを滞納したことがあり、ブラックリストに登録されると、「返済能力がない」「また滞納するかもしれない」と判断され、審査を通ることは非常に難しくなります

個人信用情報に傷をつけないためには、各種支払いを遅れないようにしましょう。

対象③:年収や勤務先

どれくらいの稼ぎがあるのかや、勤務先状況も審査対象です。通常の住宅ローンの場合、年収基準は300〜400万円程度ですが、住み替えローンは年収400〜500万円程度と高めに設定されています。

勤務先状況は、勤続年数や雇用形態などを確認しており、多くの金融機関では、勤続年数3年以上かつ正社員の場合、審査を通りやすくなるでしょう。

対象④:新居の担保評価額

住み替えローンでは、新居の担保評価額も審査でチェックしています。担保となる新居の評価額が低いときは、担保として価値が高くないと判断されることが多く、審査の通過が難しくなるでしょう。

できたばかりの新築の場合、評価額が高くなる傾向にありますが、やけに築年数の長い中古物件などにおいては、評価額が低いです。

対象⑤:団体信用生命保険に加入できるか

団体信用生命保険に加入できるのかも、審査対象のひとつです。団体信用生命保険とは、ローンを返済しているときに契約者に万が一のことが発生した場合、ローン残高がなくなる保険のことです。

住み替えローンでは、団体信用生命保険への加入が義務付けられており、自身の健康状態を申告して問題があると判断された場合は、加入できない可能性があります。

 

住み替えローンの審査を通過するためのコツ

「提案を受ける2人」

住み替えローンの審査を通過するためには、以下の3つのコツをおさえておきましょう。

  • 連帯債務にする
  • ローン返済中の金融機関に相談する
  • 実績豊富な不動産会社に依頼する

コツ①:連帯債務にする

夫婦どちらかの年収では借入額が不足してしまう場合、どちらかを連帯債務者にすることで借入額を増やせます。ローンの借入額は年収の多寡で決まるため、2人の年収を合算し、借入額を増やしましょう

ただし、連帯債務では、夫婦それぞれが独立してひとつのローンの全責任を負うだけではなく、借入額も上がるため、月々の返済負担にはご注意ください。

コツ②:ローン返済中の金融機関に相談する

住宅ローンを返済している金融機関に相談することも、住み替えローンの審査を通過するためのコツです。これまでの返済実績や取引してきた信用度があるため、他の金融機関を選ぶよりも、審査を通過できる可能性が高まります。

ただし、一部の金融機関をのぞき、住宅ローンと住み替えローンは同じ銀行で組めませんので、事前に住み替えローンを組めるのか確認することが重要です。

コツ③:実績豊富な不動産会社に依頼する

審査を通過しやすくするためには、住宅ローンの残りをできるだけ減らせるように、実績豊富な不動産会社に依頼しましょう。今住んでいる家を高く売れば、ローンの残りを大幅に減らすことが可能です。

家の売却活動は不動産会社によっておこなわれるため、売却実績が豊富にある会社であれば、ノウハウを活かした高額売却を目指せます

また、不動産会社によっては、金融機関とローン関連を提携しているケースもあり、住み替えローンを取り扱っている銀行を提案・紹介してくれる可能性もあります。

不動産会社を選ぶ際は、実績や得意エリア、担当者の対応、査定額などをチェックし、信用できるのか判断しましょう。

 

事前対策で住み替えローンが通らないリスクを避けられる

住み替えローンは、「返済中の住宅ローンを完済できないものの、すぐに住み替えたい」という方が対象になっているローンです。手元に資金がなくても利用できたり、ダブルローンを避けられたり、さまざまなメリットがあるものの、審査基準が厳しい傾向にあります。

ただし、審査基準は金融機関によって異なり、ゆるい条件の銀行を選ぶことで、審査を通過できる可能性が高まるでしょう。また、実績豊富な不動産会社に依頼し、今住んでいる家を高く売却できれば、より審査に通りやすくなります。

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