住み替えローンの年収審査は厳しいという噂を耳にして、通過できるのか心配していませんか？

そこでこの記事では、住み替えローンのメリット・デメリットや年収基準を含めた審査内容、融資を受ける流れなどを解説します。

住み替えローンの利用を検討中の方や、住み替えローンを組む方法を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

住み替えローンとは？

住み替えローンは、家を住み替える際、売却額だけでローンを完済できないときに有効なローンです。ローン残債と新しい家の購入資金を一緒に借りられるローンで、「家が売れなくて住み替えできない」「自己資金が足りずローンを完済できない」という方に向いています。

下記から住み替えローンのメリット・デメリットを見ていきましょう。

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住み替えローンのメリット

住み替えローンには、ローン残債があっても新しい家を購入できることがメリットです。通常、ローンの残っている家は売却できませんが、住み替えローンによってローン残債分を借り入れられるため、ローンを完済できます。

また、今住んでいる家のローンを支払いながら、別に新しい家を購入するためのローンを組む「ダブルローン」にならないこともメリットに挙げられるでしょう。住み替えローンは支払いを1本化できますが、ダブルローンの場合、支払いが2本になり、負担が大きくなるだけではなく、管理も大変です。

また、今住んでいる家のローンが多く残っている場合、審査が通過しづらかったり、融資の金額が少なかったりするデメリットもあります。住み替えローンを利用すれば、ダブルローンは不要になり、自己資金が少なくても住み替えできるでしょう。

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住み替えローンのメリットとは？デメリットや利用するときのポイントも徹底解説

住み替えローンのデメリット

住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高めです。通常の住宅ローンは、金利に対する優遇措置がありますが、住み替えローンには適用されません。

また、ローン残債と新しい家の購入資金を一緒に借りられるローンであり、おのずと借入額は高額になるため、月々の返済負担は大きくなるでしょう。

借入額や金利が増えるからこそ、住み替えローンの審査は厳しく通過しづらいデメリットもあります。通常の住宅ローンと比較した場合、年収基準が厳しくなり、勤務先やローン返済履歴なども細かくチェックされるでしょう。

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住み替えローンは通らない？審査通過するコツや利用条件を紹介！

住宅ローンを借りるときの適性基準

しっかりと返済できるように、ローンを借りる前に以下の3つの基準をチェックすることが大切です。

• 年収倍率
• 返済比率
• 完済年齢

それぞれ順に解説します。

基準①：年収倍率

年収倍率は、額面年収に対しての住宅ローン総額の倍率です。

額面年収500万円の方が2,500万円を借りる場合、年収倍率は5倍と計算されることになります。銀行では年収倍率を8倍まで許容しており、額面年収500万円の方であれば、4,000万円まで借りられます。

ただし、年収倍率8倍の場合、返済額が大きくなりすぎるため、適性な基準は年収倍率5倍と認識しておきましょう。

基準②：返済比率

返済比率とは、額面年収に対する年間返済額のことです。たとえば、返済期間が長い場合、月々の返済額が小さくなり、返済比率を下げることが可能です。

銀行は30％以内まで許容していますが、このパーセンテージの場合、負担は大きくなるため、適正な返済比率は20％以内です。

基準③：完済年齢

ローンを完済する年齢は、65歳までに設定することが一般的です。銀行では、80歳まで許容していますが、65歳からもらえる年金でローンを返済するのは難しいでしょう。

ローンの完済年齢は、年金生活がはじまる前のまだ仕事をしている年齢に設定することが望ましいです。

住み替えローンの年収審査は400〜500万円が基準

今の住宅ローンを完済できない方向けの住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも年収基準が厳しい傾向にあります。

• 通常の住宅ローン：300〜400万円が基準
• 住み替えローン：400〜500万円が基準

銀行は「安定して返済できる」という方に融資したいため、通常の住宅ローンよりも基準が高めに設定されています。

ただし、前年の税込年収が100万円以上という条件にしている銀行もあるため、住み替えローンを利用する前に、各銀行の特徴を把握しておきましょう。 

住み替えローン利用時のシミュレーション

住み替えローンでどのくらい借り入れできるのか、実際に利用する前にシミュレーションしておくことが大切です。

ここでは、三井住友銀行の住み替えローンを参考に見ていきましょう。

宅地建物取引士

庄司優世

ゆとりをもって返済できる金額かが重要です

こちらのシミュレーションの場合、ゆとりをもって返済できる借入金額目安と必要な借り入れ額に1,500万円以上の差がありますよね。
ゆとりをもって返済できる借入金額目安が上回っていることが重要なので、このケースにおいては、「新規購入価格」を下げることで、返済の負担を抑えることができますよ。 >>プロフィールはこちら

※参照：
住み替え資金計画シミュレーション

住み替えローンのその他審査内容

住み替えローンの審査では、年収以外にもさまざまな項目がチェックされます。

• 元住居のローン残債
• 個人信用情報
• 勤務先状況
• 新居の評価額

事前に審査内容を把握して、対策を練れるようにしておきましょう。

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審査内容①：元住居のローン残債

住み替えローンは、今住んでいるローン残債も借り入れるため、残債の金額も審査の対象となります。

残債の金額が多い場合、借り入れるローンも増えるため、「年収が低くて返済できない」と判断された場合、希望する金額での融資は難しいかもしれません。

また、残債から借入額の上限を設定され、家の売却価格が低い場合、上限額が減ってしまい、新しい家の購入資金が足りなくなってしまう可能性もあります。

家の売却価格をできるだけ上げるためには、実績豊富な不動産会社に依頼することが大切です。

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住宅ローン残債がある時の住み替え方法とは？利用可能な銀行や手順を解説！

審査内容②：個人信用情報

住み替えローンでは、ローンの返済履歴や各種支払いの履歴といった「個人信用情報」も審査対象です。過去に滞納したことがある場合、ブラックリストに登録されてしまい、審査を通ることは非常に難しいです。

また、信用情報は本人に限って開示請求できるため、気になる方は瑕疵がないかチェックするとよいでしょう。

ブラックリストに保存されるのは、返済中から完済後5年程度の期間となり、万が一登録されていた場合は、保存期間を過ぎてから審査を受けることをおすすめします。

審査内容③：勤務先状況

勤務先の信用度や同じ会社で働き続けている年数も、住み替えローンで審査されます。住み替えローンは長期間にわたって返済することが一般的で、銀行は、安定して返済できる環境なのか勤務先状況をチェックしています。

勤続年数の場合は、多くの銀行では3年以上を条件にし、個人事業主よりも会社員や公務員のほうが有利です。

宅地建物取引士

庄司優世

審査が通りやすい勤務状況になるまで待つのも1つの方法です

正社員ではない方や働いてから日が浅い方は、正社員への転職や、3年以上同じ会社で働き続けてからであれば、審査が通過しやすくなりますよ。確実に利用したい場合はそのタイミングまで待つのも1つの方法です。 >>プロフィールはこちら

審査内容④：新居の評価額

住み替えローンは、新居の評価額も審査において重要視されています。住み替えローンで担保になるのは新居ですが、その評価額が低い場合、借入額に対しての担保として価値が小さいため、審査が通過しづらいです。

評価額の低い家の例をあげるとすれば、建築してからものすごく長い年月の経っている中古物件などです。できたばかりの新築であれば評価額を上げられますが、購入する家の評価額が気になる方は、購入前に不動産会社に相談しましょう。

住み替えローンで融資を受ける流れ

住み替えローンを利用して融資を受けるときは、以下の手順で進めます。

各手順を把握して、スムーズに住み替えローンを利用しましょう。

流れ①：ローン残債を確認する

住み替えローンの審査を受ける前に、今住んでいる家のローン残債を調べておきましょう。ローン残債がどれくらいあるのか把握し、住んでいる家の売却額を差し引けば、ローン返済にかかる金額がわかります。

ほかにも、自己資金からいくらローン返済や新居に充てられるのか検討することも大切です。しっかりと資金計画を立てることで、住み替えを成功させやすくなります。

流れ②：不動産会社に相談する

住み替えローンは、家の売却と購入を同時に進めるため、不動産会社選びが非常に重要です。住み替えることを伝えれば、不動産会社によっては、銀行や住み替えローンのプランを提案してくれる場合もあります。

実際に不動産会社を選ぶ際は、無料相談会・セミナーに参加したり、査定依頼して査定額をチェックしたりして、信用できそうな会社を見つけましょう。


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流れ③：金融機関に相談する

続いて、住み替えローンを取り扱っている金融機関に相談して、最適なプランを探します。銀行ごとに利用条件や借入金額の上限、サポート内容が異なるため、比較検討することが大切です。

今の住宅ローンを借入れている銀行に住み替えローンがあれば問題ありませんが、住み替えローンを扱っていない銀行もあるため、事前に確認しておきましょう。

関連記事：
住み替えローンの銀行はどこがおすすめ？金融機関ごとの特徴やローンの審査内容などを解説

流れ④：審査に申し込む

銀行を選んだら、住み替えローンを利用できるのか事前審査を受けることになります。事前審査は、返済能力や借り入れ金額の妥当性などをチェックする審査であり、年収なども調査されます。

銀行ごとに審査基準は異なるため、万が一のときに備えて、第二候補や第三候補なども決めておくとよいでしょう。

流れ⑤：融資を受ける

事前審査に通過した後、新居の購入が決定したら、住み替えローンの本審査を受けます。本審査は信用保険会社によっておこなわれ、事前審査よりも厳しく返済能力を確認されるでしょう。

審査期間は2〜3週間程度で、本審査に受かれば、指定の口座に融資の振り込みがあります。

事前審査に通過していれば本審査も通過するわけではなく、返済が困難と判断された場合、本審査を通過できないため、注意が必要です。

住み替えローンを使う場合は事前に審査内容を確認！

住み替えローンの年収審査は400〜500万円が基準であり、通常の住宅ローンよりも高い年収に設定されています。

また、今住んでいるローン残債も借り入れるため、借入額が高くなり、年収以外の項目も審査が厳しい傾向にあります。

「どの銀行を選べばよいのかわからない」「プランがありすぎて選べない」と困ったときは、不動産会社に相談するとよいでしょう。不動産会社によっては、銀行や住み替えローンのプランを提案してくれるためです。

住み替えローンを利用する前に、事前に審査内容を確認して、審査通過を目指しましょう。

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